SZIT – újragombolva vonzóbb lehet?

Már több mint két éve van lehetőség Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságok (SZIT) alapítására, a konstrukció nyújtotta előnyök ellenére azonban nem tülekednek az új típusú vállalatok létrehozásáért: eddig egyetlen ilyen sem alakult. Az Appeninn szakértői szerint a szabályozás hazai viszonyokhoz történő igazítására lenne szükség a cégforma elterjedése érdekében.

A Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságok (SZIT) létrehozásáról szóló törvényt 2011 nyarán szavazta meg az Országgyűlés, és az új cégforma bevezetésének célja az volt, hogy befektetőbarát szabályozói környezet kialakítása és adóelőnyök révén elősegítse a tőke beáramlását a magyar ingatlanszektorba. Bár két éve még 3-4 társaság alakulásával is számoltak, a kedvező feltételek ellenére idáig még egy sem jött létre. Ennek egyik lehetséges oka, hogy a szabályozás egyes pontjai nem illeszkednek a hazai ingatlanpiac sajátosságaihoz.

Az ilyen vállalatoknak például legalább tízmilliárd forint összegű induló tőkével kell rendelkezniük. „Bár a projekt illetve ingatlanállomány nagyságának valóban el kell érnie egy olyan üzembiztos méretet, mely hatékony működést biztosít és a portfólióelemek révén diverzifikálja a kockázatot, az előírt cégméret nem áll összhangban a hazai viszonyokkal” – hívta fel a figyelmet Székely Gábor, az  Appeninn Nyrt. vezérigazgatója. Mint elmondta, az előírt 10 milliárdos tőke a jelenlegi önerőarányok mellett mintegy 30-35 milliárdos ingatlanportfóliót eredményez, ilyen méretű portfólióval is csak nagyon kevesen r endelkez nek a hazai piacon.

Az érvényben lévő szabályozás másik neuralgikus pontja, hogy a SZIT számviteli beszámolójában kimutatott hitelek nem haladhatják meg az ingatlanok összértékének 70 százalékát. Ez lényegében az az érték, amely mellett ma egy transzparensen működő, stabil szereplő finanszírozáshoz juthat projektje megvalósításához. Ennél alacsonyabb arány üzletileg nem is lenne racionális, mivel túl magassá válna a lekötött saját tőke hányada. Az árfolyamváltozások révén ugyanakkor a hitelösszeg ingatlan értékéhez viszonyított aránya folyamatosan változik, és meg is haladhatja a jogszabályban előírt határokat, kisz á míthatatlanná téve ezzel a vállalkozás előírásoknak való megfelelését.

Az ilyen társaságok létesítő okiratuk alapján az osztalékként kifizethető eredményének legalább 90 százalékát ki kel fizetni a számviteli beszámoló jóváhagyását követő 15 napon belül. Székely Gábor szerint az osztalékfizetési kötelezettség átalakítására is szükség lenne, amelyre több alternatíva is elképzelhető: a kifizetési arány módosítása, a határidő jelentős kitolása, vagy a kifizetésekre vonatkozó türelmi idő bevezetése is segítséget jelentene a vállalatok számára. A jelenlegi piaci környezet a portfólióbővítésnek kedvez, ugyanakkor a SZIT szabályozás a cég ek előt t elvágja azt a lehetőséget, hogy a már működő ingatlanállomány által termelt nyereséget forrásként visszaforgassák a növekedési tervek megvalósításához.

A Nyugat-Európa több országában már elterjedt Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság előnye, hogy az ilyen formában működő vállalatok mentesülnek a társasági és a helyi adó alól, és az ingatlanvásárlás után fizetendő illeték is mindössze 2 százalék. A kedvezményekért cserébe azonban az előbbieken túl további szigorú szabályoknak is meg kell felelni: SZIT csak erősen szórt tulajdonosi körrel rendelkező, nyilvánosan működő részvénytársaság lehet, amely kizárólag saját tulajdonú ingatlan adásvételével, saját tulajdonú ingatlan bérbeadásával, üzemeltetésével, ingatlankezeléssel, vag y vagyon kezeléssel foglalkozik.