Stabilizáció az ipari ingatlanok piacán

Ha 2008 a rekordok évét jelentette a budapesti ipari ingatlan piacon, 2009 pedig az alkalmazkodás éve volt, akkor az eddigiek alapján elmondható, hogy 2010 a stabilizáció jegyében telik.

Az átadások – melyek jelentősen csökkenő trendben vannak –, bérbeadások és az adásvételek tekintetében a piac 2010 első felében az egyensúly irányába mozdult el. A piaci fejlődések és változások miatt időközben szükségessé vált a mögöttes adatállomány valós felmérése, ezért az ipari ingatlanok adatbázisának átfogó frissítését tervezi a Colliers International – emelte ki Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának igazgatója a 2010. második negyedéves piackutatási eredmények kapcsán.

A fejlesztői tevékenység csökkent az elmúlt időszakban, az év első felében összesen 46.000 m2 terület került átadásra a spekulatív piacon, az egyetlen folyamatban lévő built-to-suit beruházás még nem készült el június végéig. A teljes béringatlan-állomány így 1,6 millió m2-re nőtt, melyből 1,13 millió m2 (71%) spekulatív fejlesztés. Az év második felében hasonló mennyiségű terület kerülhet átadásra, ami az év egészére összesen 80.000 m2 új átadást jelent – viszonyítási alapként a 2009-ben megépített területek felét.

Összehasonlítva a 2009 első félévében regisztrált rendkívül alacsony, 26.000 m2-nyi bérbe adott területtel, az idei év első felében 70.000 m2 területre született új szerződés. Ezen belül 20.000 m2 (29%) meglévő bérlők bővülésének volt az eredménye. Ugyanakkor, míg az utóbbi években a bérbeadások 40-50%-át a logisztikai cégek tették ki, idén a szerződések többségét végfelhasználó cégek kötötték. Magas volt az újratárgyalások és a szerződés hosszabbítások aránya is.

„A második félévre jók a kilátások a bérbeadások terén, és hasonló aktivitást várunk, mint az év első felében. Ez azt jelenti, hogy az év egészére 140.000 m2 bérbeadás történhet, hasonlóan a tavalyi évhez.” – erősítette meg Beck Tamás.

Üresedés és felszívás

Mivel az elmúlt időszakban bizonyos mennyiségű ipari bérlemény felszabadulására is sor került, az első félév bérbeadásai arra voltak elegek, hogy a nettó piaci felszívás enyhe pluszba kerüljön, és elérje a 12.500 m2-t, összehasonítva a tavalyi év egészében elért 55.000 m2-el.

Ez azt is jelenti, hogy az üresedési ráta nagyjából stagnált a tavalyi év végi 21,2%-hoz képest, s 21,3%-on állt a félév végén. Ezen belül a spekulatív fejlesztésekben az üresedés 23%-ról 24,7%-ra nőtt, míg a BTS épületekben csökkent, 17%-ról 13,1%-ra (ez jelentős részben a volt Rynart portfólió látványos hasznosításának köszönhető).

Az üres területek továbbra is igen elszórtan helyezkednek el Budapesten és környékén. Míg 1.000–4.000 m2 között nagyon könnyen lehet találni szabad helyet, addig 10.000 m2 fölötti egybefüggő területből csak hét helyszínből lehet választani, és 20.000 m2 fölött csak három-négy helyszín áll rendelkezésre.

Bérleti díjak

A bérleti díjak terén stagnálás volt tapasztalható első félévben, így a nagyobb alapterületű, ’big box’ raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai általában 3,2–3,8 euró/m2/hó között mozogtak, míg a városi logisztikai épületek tekintetében 5 euró körül alakultak. Az év első felében történt jelentősebb telek- vagy épülettranzakcióról nincs tudomása a Colliers Internationalnek, az év eleje óta visszatért vevők döntően saját hasznosítási (gyártási, márka képviseleti) céllal kerestek kisebb épületeket vagy telkeket. A nagyobb építményekre és telkekre viszont szinte egyáltalán nincs kereslet.

„2010 hátralévő részében a Colliers nagyjából hasonló folyamatokat vár, mint amik az első félévben jellemezték a piacot. Jelentős javulás nem várható, a következő fél-, egy évben a piacot a stabilizáció, a jelenlegi szinteken lévő egyensúlyi állapot jellemezheti. Bérlői aktivitás lesz a második félévben is, s néhány fejlesztő azt is jelezte, hogy nagy valószínűséggel elkezdene még idén újabb épületeket fejleszteni, akár spekulatív alapon is.” – összegezte a 2010. második negyedéves piackutatási eredményeket Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának igazgatója.