Soha nem látott pusztítás az ingatlanpiacon – A közvetítők 70%-a lehúzza a rolót

Nem kérdés, hogy a hazai ingatlanpiac szereplői mind megsínylik a magyar ingatlanpiacra némi késedelemmel érkező válságot: fejlesztők és építőipari cégek mennek csődbe, az ingatlanalapokat befagyasztják, a külföldi befektetők pedig hazamenekülnek veszteségesen zárva pozícióikat.

Látványos hanyatlás vár az ingatlanközvetítői piacra is, amely nagyon sok piaci szereplő számára a véget jelenti. Szinte már közhelynek számít: piaci szereplők egy részét kíméletlenül elsodorja a válság, míg mások megerősödve jönnek ki a csatából. Információink szerint számos ingatlanforgalmazó kényszerült már 2008-ban is a roló lehúzására, mára több közvetítő – köztük egészen nagy szereplők is- a tönk szélére sodródtak, míg mások csak vegetálnak. De kik lesznek vajon azok, akik a túlélők táborában végzik, és mit lehet -ha egyáltalán lehet- tenni az életben maradásért?

Két dologhoz ért mindenki: ez az autó és az ingatlan…

A kétezres évek első felében ránk köszöntő (és egyébként a globális trendekbe illeszkedő) ingatlanpiaci eufória éveiben virágzott a hazai ingatlanközvetítői piac. A közvetítői irodáik gombamód szaporodtak, és a franchise-hálózatok, illetve az egyéb, nem franchise-alapon szerveződő láncok is ezekben az időkben alapozták meg piaci pozícióikat.

A hazai ingatlanközvetítői piacot jelenleg a két legnagyobb franchise-hálózat, a Duna House és az Otthon Centrum dominálja. Mellettük léteznek még a kisebb hálózatok, olyan cégekkel, mint a RE-MAX, az A1, a City Cartel, vagy az Ingatlanbank, illetve a sok kis önálló, vagy néhány irodával rendelkező ingatlanforgalmazók. A hazai ingatlanközvetítői piac fő trendje a csaknem egy évtizede stabilan tartó piaci koncentráció, amely a kisebb független irodák folyamatos eltűnését, illetve a hálózatokhoz való csapódását eredményezte. A trend folyamatosan és természetes módon alakította át a piacot, amely együtt járt egy másik meghatározó trenddel, a közvetítők által lebonyolított lakásértékesítési tranzakciók számának stabil növekedésével. Az egyre mélyülő válság azonban alaposan belerondíthat a hazai ingatlanközvetítői piacon alakuló békés és természetes folyamatokba, amelynek oka a már évek óta stagnáló lakásértékesítések számának hirtelen és drasztikus visszaesése.

Eufória után kijózanodás – Kemény év következik

Ahogy a globális gazdasági folyamatok egyre aggasztóbb irányt vettek a tavalyi év során, úgy szállt el a hazai lakosság bizalma és lakásvásárlási kedve is: 2008-ban 40%-kal kevesebb újlakást, és 25-30%-kal kevesebb használt lakást értékesítettek Budapesten, mint 2007-ben. A pontot az i-re Magyarország rohamosan romló gazdasági kilátásai tették fel, amely – az elhúzódó pénzügyi válsággal és világméretű recesszióval karöltve a lakáspiac 2009-es kilátásait is nagyon szomorúra festik. A kereslet és a lezárt tranzakciók száma tovább csökken: a Cordia, az egyik legnagyobb lakásfejlesztő február közepi kutatása már az értékesítések 80%-os visszaesését mutatja.

Elkapjuk a spanyolnáthát?

A globális gazdasági válság egyik legnagyobb lakáspiaci vesztese Spanyolország volt. Az ingatlanlufi kipukkadása megdöbbentő pusztítást végzett a mediterrán ország ingatlanközvetítői piacán: az ingatlanközvetítői piac fele gyakorlatilag egy év alatt megsemmisült. A spanyol lakáspiac már 2007 első felében megkezdte lejtmenetét, így a közvetítői piacot már ebben az évben kisöpörte a krízis: a spanyol ingatlanközvetítők szakmai hálózata, az API (Agentes de la Propriedad Inmobiliaria) becslése szerint 2008 elejére a korábban aktív 80,000 ingatlanirodából legkevesebb 40,000 esett áldozatul a lakáspiac összeomlásának. Ezek zöme kisebb, egy-két irodával rendelkező helyi cégekhez tartozott, ugyanakkor a nagyobb hálózatok, mint a Fincas Corral és Tecnocasa sem maradtak ki a szórásból. Az ország legnagyobb közvetítő hálózata, a Fincas Corral már 2007-ben 350 irodájából 170 bezárására kényszerült. A jelek szerint komoly esély van rá, hogy a spanyol közvetítői piac látványos tisztulásához hasonlóra kell számítanunk Magyarországon is- vagy még annál is látványosabbra.

Tömegesen mennek tönkre a kis irodák

A romló lakásértékesítési adatok az ingatlanközvetítői piacon sok szereplő sorsát már a tavalyi évben megpecsételték, s információink szerint rengeteg közvetítő már 2008-ban csődbe ment, és végleg lehúzta a rolót. Főként kisebb, független ingatlanirodák körében végzett már eddig is nagy pusztítást a válság, akiknél a tranzakciók számának átmeneti visszaesése is hamar likviditási gondokat okoz. A folyamat decemberben gyorsult fel, a fő ok a lakáshitelezés év végi leállása volt: a kis irodák eladási elsöprő többsége banki finanszírozással valósul meg, ennek hiányában a tranzakciók nem tudtak megvalósulni. A kis, független irodák kálváriája nem új keletű dolog: a tőkeerős franchise-ok és egyéb hálózatok térnyerésének ezek a kis irodák estek áldozatul, piaci részesedésük az elmúlt években folyamatosan csökkent, a jelenlegi krízis pedig valószínűleg végzetes következményekkel bír majd rájuk nézve.

Egy nagyon markáns csoportot alkot(tak) a közvetítői piacon a külföldi lakásvásárlókra specializálódott közvetítők. Ezek zöme a külföldi vásárlók eltűnésével már 2008-ban nagyon gyorsan a tönk szélére került, piaci információk szerint alig maradt talpon külföldiekre fókuszáló közvetítő cég. Akadnak, akik megpróbálják átvészelni a legnehezebb időszakot, és-több-kevesebb sikerrel- tevékenységi körük átalakításába fogtak az ingatlanmenedzsment irányába való elmozdulással.

Négy irodából csak egy maradt… – A nagyok is bedőlnek

Kérdésünkre Doron Dymschiz, a Duna House Holding Kft. ügyvezető igazgatója megerősítette, hogy nagyon sok ingatlaniroda esett már áldozatul eddig is a lakáspiac lassulásának. “A Duna House-nál eddig egyetlen partneriroda bezárására sem került sor, és ez nem is szerepel a tervek között” – teszi hozzá. Az Duna House franchise-hálózat egyik alapítója nagyon valószínűnek tartja az ingatlanközvetítő irodák tömeges bezárását, s véleménye szerint nem csak az önálló irodák, és a kisebb hálózatok mehetnek tönkre, hanem akár a nagyobb láncok is. Úgy véli, lesznek meglepetések is a piacon.

“Nem kell mindenkinek ingatlanközvetítőnek lennie… És ez a válság eléggé megrázza a szőnyeget. Egyszerűen nem bír el ennyi közvetítőt a piac, a jelenleg működő irodák kb. 30%-fogja túlélni ezt.” – fest még borúsabb képet Békési Béla a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezetének (MAISZ) elnöke.

“Hogy hány iroda esett áldozatul a válságnak, egyelőre nem lehet tudni. Van olyan utca, ahol a négy ingatlanirodából egy hónap leforgása alatt már csak egy maradt, a mi irodánk” – számol be hasonló tapasztalatokról Kühne Kata, a másik vezető franchise-hálózat, az Otthon Centrum (OC) ügyvezető igazgatója. Az OC egyébként szintén bezárta a külföldi ügyfelekre specializálódott üzletágát. “Egyelőre nem tudjuk pontosan, hogy hány iroda összevonásra kerül sor az OC-nél. Zárni partneri területeket nem tervezünk, úgy látom, hogy maximum 1-2 partner eshet áldozatul a válságnak az idei évben. Az irodaösszevonások nagyban függnek a területen található irodaszámtól és mérettől, azaz hol férünk el kényelmesen és mennyire frekventált helyen vannak az irodák. Mindenképpen az ésszerű, költséghatékony működést támogatjuk, azaz kevesebb, de ütőképes irodát”- reagált Kühne arra a kérdésünkre, hogy az Otthon Centrumnál várhatóak-e iroda bezárások.

Likvidálásra felkészülni

Ami az új piaci belépőket illeti, valószínűleg ők is több évre szögre akaszthatják terjeszkedési terveiket: néhány nemzetközi hátterű hálózat – mint a spanyol Fincas Corral és a RE/MAX- ambiciózus tervekkel léptek pár éve a magyar piacra, a körülmények drasztikus megváltozása azonban erőteljesen lekorlátozza lehetőségeiket. A tavalyi évben még 30 magyarországi franchise iroda nyitását tervező Fincas Corral jelenleg egy irodával van jelen Budapesten, és az expanzió lehetőségét egyelőre elvetették. A társaság ügyvezető igazgatója Valu Viktor kérdésünkre elmondta, hogy cége egyelőre várakozó álláspontra helyezkedett, és csak akkor vág bele a terjeszkedésbe, ha biztos lábakon áll az ingatlanpiac. Erre pedig előfordulhat, hogy éveket is évet kell várniuk…

A méret a lényeg?

Míg a hazai közvetítői piacon a legnagyobb pusztítást a kisebb, önálló cégek körében várhatjuk, a komoly háttérrel rendelkező, tőkeerős hálózatokhoz tartozó irodák némileg jobb helyzetben vannak. Ezek előnye értelemszerűen mérethatékonyságukból és tőkeerejükből fakad, illetve az élesedő versenyben felértékelődő know-how tekintetében is jobban állnak a kisebb versenytársaiknál. Számukra több lehetőség adódik a működési struktúra átalakítására és számos eszköz áll rendelkezésükre, hogy a meglévő irodákat fenntartsák és támogassák.

Doron Dymschiz kifejtette, hogy a lakáspiac visszaesése természetesen érinti a nagy franchise-okat is, de közel sem olyan mértékben, mint a piac egészét. Ennek oka az, hogy a jelenlegi helyzetben nagyon felértékelődött a profi közvetítők szerepe. “A legnagyobb versenytársunk mindig is az eladóknak az a csoportja volt, akik a lakásukat közvetítő nélkül kívánják értékesíteni. Érdekes helyzet alakult ki a hazai lakáspiacon: a vevők az árak csökkenésére számítanak, az eladók azonban nem akarják ezt elfogadni. A kínálati árak így hónapok óta ugyanazokon a szinteken vannak, ugyanakkor a tárgyalások során jelentős alkura van lehetőség. Az eladó 5-20, de akár 30%-ot is hajlandó engedni az árból. Bár a vevők tájékozottabbak, az alku letárgyalásához és az üzlet nyélbe ütéséhez a tanácsadók közreműködését veszik igénybe “- mondja.

“Bár a magyar piacon a közvetítőkön keresztül bonyolított lakásértékesítések száma még mindig alacsony az amerikai vagy nyugat-európai számokhoz képest, a három évvel ezelőtti 30%-ról már inkább az 50%-hoz áll közel az ingatlanközvetítők segítségével lezárt tranzakciók aránya. A piac tehát kisebb, de ezen belül a közvetítők összességében növelhetik részesedésüket” -teszi hozzá.

Egyelőre egy Duna House-hoz tartozó iroda sem került bezárásra, és a hálózat aktívan dolgozik azon, hogy támogassa a partnerirodáit. Dymschiz elmondta, hogy a központi költségek csökkentésére összpontosítanak, és a marketingköltéseken belül a brand építési költségeket közel zéróra csökkentetik, s a forrásokat ügyfélszerzésre költik. A partnereket azzal is támogatják, hogy a jelenleg a központhoz tartozó hitelüzletágat április 1-től kihelyezik a partnerirodákhoz, ami praktikusan azt jelenti, hogy a hitel és biztosításközvetítésből származó bevételeket átengedik nekik. A franchise díjak mellett – a bevételektől függetlenül fizetendő- eredetileg euróban meghatározott minimum díjaknál az árfolyamot 270-ben maximálták, a további árfolyamkockázatok terhét levéve ezzel a partnerek válláról. A Duna House emellett igyekszik egységesen fellépni: a központi üzletszerzésre koncentrál, és stratégiai együttműködéseket épít ki a nagyobb partnerekkel.

“Nincs mese: tisztulni fog a piac. Csak a profik maradnak, akik növelni tudják piaci részesedésüket, a többiek viszont nem élik túl. A jelenlegi helyzetben a tudás felértékelődik – ez jelenleg élet-halál kérdés”- mond kemény ítéletet a közvetítői piacról Dymschiz.

“Vitathatatlanul kisebb piacon dolgozunk, és senki nem vonhatja ki magát az események alól – erőteljes tisztulási folyamatnak vagyunk tanúi” – számol be hasonló véleményéről az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója is. A nagyobb hálózatok ugyanakkor abban a viszonylagosan könnyebb helyzetben vannak, hogy tudnak zsugorodni. Az ingatlanközvetítők – mérettől függetlenül – valószínűleg kevesebb tanácsadóval dolgoznak majd”- teszi hozzá. Kühne Kata szintén megerősítette, hogy a partnerirodák támogatása a legfontosabb feladat most számukra, és már novemberben lépéseket tettek ebben az irányban: csökkentették a franchise díjakat, aminek Kühne szerint nem csak anyagi, hanem pszichológiai jelentősége is van. A partnerek érzik, hogy egy nagyobb rendszer biztonságát és támogatását élvezik. Az OC emellett új szolgáltatások bevezetésére és termékfejlesztésre koncentrál.

“Most kell a legjobban az ügyfél fejével gondolkodni, és olyan szolgáltatásokat bevezetni, amelyekre valóban szükségük van. A jövedelempótló biztosítás és az értékesítési garancia jelentősége például nagyon felértékelődött a tanácsadás mellett. A piaci ismeret, a tudás, a közvetítés mellett a megfontolt pénzügyi tanácsadás és az új ötletek sokkal nagyobb szerepet kapnak- olyan információk is kiéleződnek, amelyek pár hónapja még nem voltak fontosak. A hitelszerződés apróbetűs bekezdéseinek áttekintése például korábban nem volt annyira lényeges momentum, míg ma nyilván senki figyelmét sem kerüli el” – mondja.

Az OC a vidéki franchise díjakat is nagyon lecsökkentette, hogy lehetővé tegyék a bajba kerülő független irodák csatlakozását. “Erős az érdeklődés részükről, azonban emögött komoly aggodalom is meghúzódik. Sokan gondolkodnak abban, hogy a tőkeerős és stabil háttérrel rendelkező közvetítő hálózathoz csatlakozzanak, ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy ezek az irodák nagyon költségérzékenyek, még így sem mindig valós alternatíva számukra a csatlakozás. Részünkről ez nagyon jó lehetőség a vidéki terjeszkedésre, a jelenlegi helyzetben azonban nekünk is sokkal körültekintőbbnek kell lennünk. Egyáltalán nem érdekünk, hogy egy frissen csatlakozott gyengébb partneriroda fél év múlva befejezze a működését” – teszi hozzá Kühne.

A korábban idézett MAISZ elnök szerint a független irodák számára az összefogást és a szakmai szervezetekbe vagy önálló közösségekbe való tömörülést látja egy esetleges kiútnak. “Nem ritka, hogy hat-nyolc iroda van egy településen, ahová valójában kettő is elég lenne. Számukra az összefogás és az együttműködés lenne a reális alternatíva. Aki nem tartozik sehová, az nagyon kiszolgáltatott” – mondja Békési.

Likvidálásra felkészülni

A Duna House nemrégiben új szolgáltatást is indított, amely – nem titkolt szándékkal – a kimondottan a kényszerértékesítésekre fókuszál. Az SOS center az elsősorban készpénzzel rendelkező befektetőknek kínál nagyon jó vételi lehetőségeket, a szorult helyzetben lévő eladóknak pedig s.o.s megoldást ígér. Az adatbázisba csak piaci ár alatt vesznek be ingatlanokat, a rendszer pedig automatikusan, és nagyon gyorsan tudja a vevőt és az eladókat párosítani. Dymschiz kérdésünkre elmondta, hogy ezzel a szolgáltatással a magyar piacon is nagyon nagy valószínűséggel bekövetkező kényszerértékesítési hullámra kívánnak felkészülni. “Az USA-ban jelenleg a tranzakciók 43%-a kényszerértékesítés (értékesítései kényszerben lévő eladó, vagy banki végrehajtás). Bár Magyarországon egyelőre nem beszélhetünk tömegesen ilyen tranzakciókról, elsősorban az árfolyamtól függ majd, hogy mikor és milyen mértékben kezdődnek meg a likvidálások” – mondja.