Quaestor-botrány: ide tették a kisbefektetők pénzét

A Quaestor 1996 óta foglalkozik ingatlanfejlesztéssel, és az eltelt közel 20 évben jelentős ingatlan vagyont halmozott fel. A mostani helyzetben kulcskérdés ezeknek az eszközöknek az értékesíthetősége. Sajnos azonban a jól eladható Lifestyle Hotel Mátrán kívül a többi elemre – az általunk megkérdezett szakértő szerint – nagyon nehezen lehet vevőt találni. Ha sikerül is értékesíteni az ingatlanokat, azt valószínűleg csak áron alul lehet megtenni.

Az elmúlt évek alatt több nagy beruházás is elkészült a Quaestor jóvoltából. De ezeket túlszárnyalja a még csak papíron, vagy még ott sem létező projektek volumene. Köztük a legnagyobb a 300 milliárd forintból megvalósítani tervezett DunaCity. Ezek többségéhez azonban a cég eddig egy megfelelő befektető társra várt. Így a Quaestor jelenleg egy hatalmas hasznosítatlan ingatlan-portfólión ülhet, mely nem hoz pénzt, inkább csak viheti azt.
 

Megvalósult beruházások

ETO Park:

Az ETO Park a Quaestornak egy 30 milliárd forintból megvalósult beruházása volt Győrben. A Park több különböző fejlesztést foglal magában. A Győri ETO FC-nek is helyet adó ETO Stadiont, a Fehér Miklós Labdarúgó Akadémiát, az ETO Park Élményközpontot és az ETO Park Hotel**** Business & Stadium, Győrt. A Quaestor 2001-ben vásárolta meg a stadiont és a labdarúgó csapatot (amelynek működésével kapcsolatban további kérdések merülhetnek fel, a jövőbeli finanszírozást illetően), majd 2005-ben kezdődött meg az ETO Park beruházás, elsőként az ETO Stadion két része készült el 2007-ben és 2008-ban. Az Élményközpont 2009-ben került átadásra, míg az utolsó elem, a 3,5 milliárd forintból megvalósuló hotel megnyitójára 2012 őszén került sor. Az ETO Park teljes területe 17 hektáros, a bruttó beépített területek nagysága pedig 90 ezer négyzetméter. 

Nézze meg közelről a Quaestor csoporthoz tartozó ingatlanokat!

A Quaestor ingatlan-érdekeltségei (galéria, 11 kép)

Lifestyle Hotel Mátra **** superior:

A Quaestor 2006-ban vásárolta meg a korábbi Bérc Szállót, melyet korszerűsítettek és bővítettek, így 2011 őszén nyílt meg a négycsillagos szálloda, mely 114 szobával rendelkezik. A beruházás teljes értéke közel 3,5 milliárd forint volt, amiből 400 millió forint volt az elnyert Európai Uniós támogatás mértéke. A hotel mutatói kimondottan jók, a Quaestor ingatlanportfóliójának legjobban teljesítő eleme, az általunk megkérdezett piaci szakértő szerint.
 

Fejlesztési projektek

Hungária Hotel – Szeged:

A műemléki épület Szeged belvárosában található, melynek lehetséges hasznosítási módjára a Quaestor a következőket határozta meg: Arab Oktatási és Kulturális Központ, vagy a szálloda megújulása után egy 4 csillagos hotelként léphetne piacra. A projekt már megkapta a jogerős építési engedélyt, az elérhető információk szerint a Quaestor lehetséges befektető társat keres a projekthez. A tervek szerint 68 szobás, 124 férőhelyes ingatlan lehetne belőle.

A Duna City:

A Duna City projektben a Quaestor 50 százalékos tulajdoni részesedéssel rendelkezik. A fejlesztés keretében egy új városrész jönne létre a Nagyvásártelep helyén. A soroksári Duna-ág mentén található, 33 hektáros területre 500 ezer négyzetméter vegyes funkciójú ingatlanfejlesztést terveztek, melyhez még további fejlesztőpartnereket vonnának be. A projekt bekerülési költségét 2009-ben 300 milliárd forintra becsülték. A beruházás azonban a 2008-as gazdasági válság miatt megtorpant, előbb a csúszását jelentették be, de végül nem indult el a mai napig. 

Napfény Hotel – Budapest:

A jelenleg bezárt 74 szobás hotel Budapest hegyvidéki részén található. A tervek szerint az épület felújításával egy 4 vagy 5 csillagos szálloda jöhetnek létre, vagy luxus lakásokat alakítanának ki, harmadik ötletként pedig egy klinika valósítása szerepel az elképzelések között. A projekthez a cég további befektető társat keres a honlapjának tanulsága szerint. A telek összterülete több mint 8600 négyzetméter, az épület bruttó területe pedig 4200 négyzetméter. 

Labirintus Üzletház – Eger:

Az Eger történelmi városközpontjában található épületben jelenleg 4 szinten 15 és 200 négyzetméter alapterületű bérelhető üzlethelyiségek és irodák találhatók. A Quaestor a fejlesztés keretében szolgáltatóházat, vagy magán egészségügyi központot alakított volna ki itt, szintén további szakmai befektető bevonásával. A telek területe 440 négyzetméter, míg az épület bruttó összterülete 1650 négyzetméter.

Beach Hotel – Balatonberény:

A jelenleg üzemen kívül álló, közvetlen vízparti 3,14 hektáros ingatlanon 3 hotelépület és egy 1 vendéglátó épület található, melyek bruttó területe összesen 12 ezer négyzetméter. A tervek szerint elsősorban külföldi nyugdíjasok ellátására szakosodott idősotthon lehetett volna itt, vagy szálloda sportközponttal.

Kenese Golfközpont:

A Kenese külterületén található 139 hektáros területen golf- és idegenforgalmi központ fejlesztést tervezték megvalósítani. A sportlétesítmények mellett egy 4 csillagos 150 szobás hotel is helyet kapott volna.
 

Már korábban is árult ingatlanokat

A Tarsoly Csaba tulajdonába tartozó cégcsoport saját honlapja szerint, már korábban isszámos ingatlan kívánt értékesíteni, melyek között zömében lakóingatlan fejlesztéseket találunk, néhány hotel mellett. Ezek közé tartozik a Provincia Hotel Szentendrén, melynek megújítása az új tulajdonosra várna, vagy a Twins Hotel Leányfalun, amely jelenleg nem üzemel. Szintén értékesítésre várnak lakóparkok Sárospatakon, Tatán, Sóskúton, de Budapest X. kerületében is, valamint egy üdülőpark Balatonszárszón. Ezek főként fejlesztési telkeket jelentenek már meglévő építési engedélyekkel, vagy egy elkészült első ütem utáni további folytatási lehetőséggel. 

Mennyit ér az ingatlan vagyon?

A jelen helyzetben az ingatlan vagyon elméleti értékének gyakorlatilag semmi jelentősége nincs, a kulcskérdés, hogy a Quaestor kezében lévő ingatlanok mekkora összegért értékesíthetőek, ha eladhatóak egyáltalán. A fejlesztési telkeknek például különösen kevés piaca lehet jelenleg, ami a cég így összes eladásra szánt és fejlesztési célokkal megvásárolt ingatlanját akár eladhatatlanná teheti.

Az ETO Park egy nagyon komplex projekt, a stadion és a foci akadémia piaci alapon feltehetően nem értékesíthető. Piaci információink szerint, a komplexum területén megvalósult bevásárlóközpont nem megy igazán jól, így piacra dobása esetén nagy valószínűség szerintnem mutatkozna iránta nagy kereslet. Tovább nehezíthetik a helyzetét a kiskereskedelmi szektort érintő új kormányzati intézkedések, melyek egyébként is kérdéses, hogy milyen hatást gyakorolnak a plázák értékére. Az ETO Parkban található hotel jól teljesít ugyan, de a projekten komoly MFB hitel van, emiatt értékesítése vélhetően nem oldaná meg a Quaestor gondjait.
 

Mi lehet a megoldás?

Talán itt az újabb lehetőség arra, hogy az MNB bevásároljon ingatlanokból? A Tiszaroffi után most a Balatonon is vásárolhatna üdülőt magának a Nemzeti Bank, melyet felújítva szintén rekreációs célokra használhatna. Ez véleményünk szerint most aligha valószínű. Egyrészt nem célszerű a jegybank vagyonfelhalmozó és utolsó mentsvárként forrást nyújtó (last resort) tevékenységét összemosni. Másfelől a sorozatos brókerbotrányok miatt az MNB, mint felügyeleti szerv eljárásait, ellenőrzési módszereit is kritikák érhetik, ennek fényében pedig különösen érdekes eljárás lenne olcsón bevásárolni az ingatlanportfólióból.