Parndorf nem fél a magyaroktól

Egyáltalán nem tekinti versenytársnak a lassan másfél éve üzemelő magyar outlet áruházakat a parndorfi Designer Outlet. Ugyanakkor a parndorfi outletben majdnem minden harmadik vásárló Magyarországól érkezik. A határtól nem messze lévő bevásárlóközpont 1998-as megnyitása óta folyamatosan terjeszkedik, s kb. annyi üzlettel várja a vásárlókat mint a két hazai outlet összesen. Mennyiben célja a két Budapest melletti áruháznak átcsábítani a most még inkább 200 kilométert autózó vásárlókat?

A Designer Outlet kommunikációs képviselője a Portfolio-nak elmondta, hogy nem tartanak a magyar konkurenciától, a tavalyi évben (2005 volt az első teljes éve a magyar outleteknek) a forgalmuk több mint 20 százalékkal nőtt. Mindez annak ellenére, hogy a budapesti agglomerációban lévő GL és Premier mellett idén megnyitotta kapuit a leobersbergi áruház is. További konkurenciát jelent a cseh-osztrák határon, Bécstől mindössze egy órányira lévő Freeport Designer Factory Outlet is.

A parndorfi üzletet 1998-ban építette az amerikai McArthurGlen. Az azóta eltelt időben a bevásárlóközpontot többször bővítették (legutóbb 2005 októberében) és összesen mintegy 11.5 millió vásárlót vonzott. A vásárlók átlagosan évente négyszer látogatják meg az üzleteket, s jellemzően két órátt töltenek el a bevásárlóközpontban.

Retteghet Parndorf – 700 millió euróból leszünk nagyhatalom

A legtöbb vásárló Bécsből és Alsó-Ausztriából érkezik, hiszen Parndorf az osztrák fővárosból autópályán 30-40 perc alatt megközelíthető. A vevőknek kb. a harmada Szlovákiából, ill. Magyarországról érkezik. Pozsony ugyanis nagyjából ugyanolyan közel van az outlet centerhez mint Bécs, s Szlovákiában egyáltalán nincs még ilyen típusú bevásárlóközpont. A Designer Outlet piackutatása sok ügyfelük jellemzően üzleti útjuk esetén ejti útba Parndorfot, hiszen a Budapestről Bécsbe vagy Németországba utazók mindenképpen elhaladnak a Designer Outlet mellett. Emellett a Nyugat-Magyarországon élőknek jóval közelebb van Parndorf mint Törökbálint vagy Biatorbágy, így nem valószínű, hogy elpártolnának az osztrák bevásárlóközponttól.

Tovább fokozódik az outletháború

Szebenyi Miklós, a Premier Outlets Center vezetője elmondta, hogy – az osztrákokhoz hasonlóan – ők sem látnak konkurenciát Parndorfban. A megkérdezett vásárlók 90%-a ugyanis még sohasem járt az osztrák bevásárlóközpontban. A Premier célja alapvetően a center 100 km-es körzetéből érkező vevők megszerzése, mely úgy tűnik, hogy sikerült is az elmúlt másfél év alatt. 2005-ben ugyanis 1.2 millió vásárlót fogadtak, s – a második ütem nélkül – 2006-ra 1.4 millió látogatót várnak.

Mindezek ellenére sok budapesti van, aki inkább továbbra is Parndorfban vásárol és hajlandó összesen 400 kilométert utazni oda-vissza. A Designer Outlet-ben ugyanis még mindig több olyan világmárka van, amit a Premierben nem találunk meg, úgy mint a Ralph Lauren, Timberland, Lacoste, stb. Ráadásul outletbe nem heti rendszerességgel járnak a vásárlók, s évi 2-3 alkalommal többen rászánják magukat a hosszabb útra.

Hiába a határ közelsége, Budapesttől mindegyik nagyobb szlovák város viszonylag távol van, így a két agglomerációban lévő outlet-áruház alapvetően nem képes vevőket vonzani északi szomszédunktól. Külön marketingtevékenységet Szlovákiában egyik áruház sem csinál, az elektronikus médiában sugárzott reklámjaik azonban – értelemszerűen – eljutnak az ott élő magyarokhoz. A Premier statisztikái szerint a vásárlóknak mindössze 5 százaléka érkezik külföldről.

Két dudás…

Szebenyi Miklós szerint az általános koncepció az, hogy egy outlet áruháznak akkor ideális az elhelyezkedése, ha 100-150 kilométeres körzeten belül 4 millió ember lakik. Ez a GL és a Premier esetében teljes mértékben megvalósul, a kérdés csak az, hogy elbír e két outlet áruházat a piac.

A Premier mindenesetre – az eddigi eredmények fényében – bizakodó, augusztusban adja át a második ütemet. Az optimizmust sugallja az is, hogy a bérlőknek forgalomarányos bérleti díjjal kell számolniuk, ha a biatorbágyi áruházba kívánnak költözni. Létezik egy viszonylag alacsonyan megállapított alap bérleti díj is, ezt abban az esetben kell fizetni, ha a forgalomarányos díj alacsonyabb lenne ennél. A Premier sikerének egyik alapja, hogy ragaszkodnak az általuk ideálisnak tartott bérlői mixhez, s ahhoz, hogy döntően a gyártók által üzemeltetett márkaboltok költözzenek hozzájuk.

A parndorfi Designer Outlet-et az amerikai McArthurGlen alapította 1998-ban. A McArthurGlen Európa piacvezető outlet-lánca, mely elsőként hozta be az új koncepciót a kontinensre. A parndorfi volt Közép-Európa és a német nyelvterület első outlet áruháza, s úttörő szerepe átütő sikerrel párosult. Az amerikai beruházó nyugati szomszédunk mellett Nagy Britanniában, Franciaországban, Hollandiában és Olaszországban üzemeltet összesen 15 bevásárlóközpontot.

A parndorfi beruházás összesen kb. 80 millió euróba került, s jelenlegi méretét többszöri bővítésen keresztül érték el. 2002-ben ugyanis 15, míg 2005-ben 30 üzlethelyiséggel toldották meg a Designer Outletet. A 2005-ös rész megvalósítása mintegy 21 millió euróba került az amerikai tulajdonosnak.

A McArthurGlen-t az amerikai üzletember, J.W. Kaempfer alapította több amerikai partner bevonásával, s 1993-ban jött Európába, hogy megnyissa az itt még szinte ismeretlen kiskereskedelmi konstrukciót. A fő bérlői között már akkor is a nagy amerikai ruhagyártó vállalatokat találjuk. Elsősorban a Liz Claiborne, a Polo Ralph Lauren, a Nike, a Gap és a Levi’s látott fantáziát az európai piacokban, s jelenleg is ezek a cégek alkotják a McArthurGlen outlet üzleteinek gerincét.

Ingatlanalap outletekből

A McArthurGlen stratégiájához tartozik az is, hogy a beruházásokat stabil intézményi befektetőkkel együttműködésben végzi. Hosszú távú partnerei közé tartozik a BP Investment Management Limited, a CIS, a Henderson Global Investors és az Insight Investment. Az ingatlanokkal kapcsolatos tanácsadást pedig mindenhol a Colliers végzi el számukra.

Az ingatlanok minden esetben saját tulajdonban voltak, így a McArthurGlen ingatlanalap létrehozása mellett döntött több nemzetközi befektető bevonásával. Az alapba a franciaországi, a hollandiai, az olaszországi és a parndorfi áruházakat vonták be, összesen mintegy 400 millió euró értékben. A befektetők között találjuk az Mn Services NV-t (két holland nyugdíjalap, a Pensioenfonds Metaal en Techniek és a Pensioenfonds TNO képviseletében), a Storebrand-et, az Allianzot, a Sparkassen Versicherung Baden-Württemberg AG-t és a Tamweelview S.A.-t.