Összeomlás szélén a lakásépítési szektor – Nem lesznek új lakások?

Alig vannak induló projektek. A töredékére esett vissza az értékesítés. Jelentősek az eladatlan készletek. A bankok sem a vevőknek, sem a fejlesztőknek nem adnak hitelt. Hatalmasak a problémák az újlakás piacon.

A fejlesztők egy része reménykedik, más része alapból jól pozícionált a túlélés szempontjából, miközben egy részük el fog tűnni a piacról, örökre. Ebből a szempontból fontos a kormány előtt lévő új lakástámogatási tervezet.

Megdöbbentő számok

Bár Magyarországon kifejezetten rossz adatok állnak rendelkezésre a lakásforgalomról, a rendelkezésre álló számok nem egészen egyértelműen mutatják az irányt. Van a KSH lakásépítési statisztikája, ami ilyen gyors piaci változások esetén sok mindenre nem alkalmas.

Próbáltunk egyértelműbb, gyorsabb mozgású mutatószámokat találni, amelyek jobban mutatják az irányt. Ez a budapesti nagy projektben épített újlakáésok értékesítési száma. A budapesti újlakáspiac a számok nyelvén is meredek visszaesést mutat, mindhárom megvizsgált statisztika alapján.

1) A Portfolio.hu által készített felmérés szerint igen jelentős visszaesést mutatott az újlakás értékesítés az első negyedévben. 10 nagy lakásfejlesztőt kérdeztünk meg értékesítéseik alakulásáról. Az összes fejlesztő benne van Budapest TOP20 legnagyobb lakásépítőjében, így felmérésünk jól reprezentál. Az anonim felmérés eredménye megdöbbentő lett. Míg 2008 első negyedévében a 10 megkérdezett fejlesztő 450 lakást adott el összesen, addig 2009 első negyedévére ez a szám 218 darabra esett. A 10 közül három fejlesztő az, aki a tavalyihoz hasonló értékesítési számokra volt képes, háromnak teljesen összeomlott az értékesítése, míg további négy esetben nagyjából feleződött az értékesítés. A válság tehát nem egyformán érte el az összes feljesztőt, s ez nyilván függ a különböző projektciklusoktól is. A cikk szerzője nem mindegyik adatra tenné fel az életét (a cégvezetőktől, tulajdonosoktól eskü alatt begyűjtött adatok közül a legjöbb is az 50%-os szint volt), így gyűjtés inkább alul, mint felülbecsli a szektor válságát.

2) Az Ecorys tanácsadó cég is készített egy hasonló felmérést. Szintén szelektíven, de nagyobb mintán. Az arányok visszaköszönnek. A tanácsadó cég adatai szerint 630-ról 360-re esett vissza az értékesítés, azonban az időközben lemondott lakásokkal együtt már csak 270 újlakás kelt el Budapesten 2009 első negyedévében.
3) Bár az ÁFA emelés, a szocpol és a támogatott lakáshitel eltörlése kapcsán sokan számítottak előrehozott keresletre, májusban még nem látszott semmilyen hatás, sőt. A Cordia kutatása szerint a piacon (nélküle) májusban 25 lakást adtak el a tavalyi 150 helyett. Az arányokat más fejlesztő is megerősítette. Tehát a helyzet nem javul, hanem romlik.

Az értékesítések jelentős visszaesésének alapvetően három üzenete van
1) A felhalmozott budapesti újlakás állomány fogyása lelassul
2) értékesítési lehetőségek hiányban a fejlesztők felhagynak az új lakások építésével
3) az új lakások értékesítése jó indikáció a használt lakás piacra, ahol valószínűleg szintén zuhan a forgalom.

A lakásvásárlókat megértjük: – jelentősen romlottak a lakossági várakozások
– csökkennek a reáljövedelmek
– rosszabbodnak a finanszírozási feltételek
– erősödik a kockázatkerülés

de ettől még a fejlesztők vannak gondban …

Mit csinálnak a fejlesztők?

A fejlesztők a visszaeső kereslet mellett természetes, hogy nem fejlesztenek. Ebben mondjuk időben megakadályozták őket a bankok, mivel a finanszírozás gyakorlatilag eltűnt a piacról, így kevés kivétellel nem indultak új projektek.

A bankok szempontrendszere érthető, csak úgy mint a lakosságé, azonban ez számos fejlesztőt nem ment meg az éhenhalástól. A legtöbb fejlesztőnél jogosan merülhet fel a kérdés, hogy mi lesz jövőre, ha nem lesz finanszírozás és nem lesz kereslet. Az aktuális hónapokat még túl lehet élni. Vannak még értékesítések, a jól pozícionált projektekkel nincs sok gond, de ahogy az időben haladunk előre, építés nélkül lassan csak a háromszög alapú, szemétégetőre néző lakások maradnak., amelyeket nem lehet eladni. A legtöbb fejlesztőnél nem jelent adekvát választ a hosszú távú projektstop, mivel az egész modellnek az az alapja, hogy évente át kell adni 1-2 épületet, hogy a telekportfóliót és a működési költségeket lehessen finanszírozni.

Ha a visszaesés rövid távú, akkor is lesznek áldozatok. Szerencsére ezek főleg nem a kész lakást vásárlók lesznek, hanem a fejlesztők. Fél-egy éves távlatban azonban a jobb, piac iránt elkötelezett fejlesztők is néznek majd ki a fejükből, ha nem lesz fordulat a keresletben és a finanszírozásban. Ha nem lesz, akkor nagyon komoly gondok lehetnek.

A jövő több szcenárió mellett képzelhető el:
1) Gyakorta hangoztatott fejlesztői nézet, hogy a budapesti piacképes évente 7-8000 lakás (projektfejlesztésekből) felszívására. Bár az elmúlt években jelentős számú befektető is megjelent a keresletben, de a vevők zöme így is lakhatási célokat elégített ki lakásvásárlásával. Erre az elméletre alapozva a piacnak magától vissza kellene állni legalább egy 5-6000 darabos szintre. Itt csak az kérdés, hogy ha nem lesznek fejlesztések, és a most még jelentősebb újlakásstockból kimazsolázzák a lakhatókat, honnan lesz kínálat, illetve ha lesz, milyen áron. A magasabb kockázat, a drágább finanszírozás (vagy saját tőke használata) magasabb fejlesztői árelvárásokat kell, hogy tükrözzön. Alacsonyabb kereslet, magasabb árazással párosul, ez a piac számottevő csökkenéséhez vezethet, amit pár fejlesztő nem fog túlélni.

2) A másik nézet szerint a keresleti válság elhúzódik. Mivel a világgazdasági válság reálgazdasági hatásai csak az év második felében csúcsosodnak ki, az újlakások iránti kereslet tartósan – legalább 1,5-2 évig – gyenge lesz. Ezt elméletileg finanszírozási oldalról lehetne élénkíteni, azonban jelenleg nem úgy néz ki, hogy a bankok tele akarják tömni a lakosságot 80%-os LTV-jű devizahitelekkel. A fejlesztők csak drágábban tudnak lakásokat építeni (ÁFA, saját tőke), így kínálat rendkívül gyorsan igazodik a kereslethez, jelentősen lecsökken. A fejlesztők kb. fele lehúzza a rolót, jobbik esetben azért, mert “jobb 12%-on a bankban tartani a pénzt, mint saját tőkéből lakást építeni”, rosszabb esetben, mert elfogy a számláról a pénz és jön az elkerülhetetlen.

Összefoglalva az újlakás értékesítési adatok alapján nincs sok ok az örömre. Bár a június a közelgő ÁFA emelés, szocpol eltörlés, kamattámogatás eltörlés miatt generálhat kiugró keresletet, 1 hónap nem menti meg a budapesti újlakásépítéseket. Ezután az új lakások egyik nagyon fontos előnye elveszik a használt lakásokhoz képest, ezért is fontos a kormány előtt lévő új lakástámogatási koncepció. Támogatások nélkül, csökkenő használtlakás árak mellett az újlakások versenyhátrányba kerülnek (helyesebben megszűnik eddigi versenyelőnyük), elképzelhető, hogy az egész szektor marginalizálódik. El tudunk képzelni egy olyan végkifejletet, hogy a budapesti projekt újlakás értékesítések tartósan 1-3000 közötti szinten mozogjanak, s a szektor elmúlt 10 évben mutatott fejlődése ellenére újra be fog köszönteni a 90-es évek visszafogott lakásépítési kedve.