Országos albérleti körkép: melyek a könnyen kiadható lakások?

Az Otthon Centrum szerint a fővárosban a használt téglalakások közül a legtöbb lakást kereső a 60.000 Ft körüli bérleti díjú ingatlanokról érdeklődött az elmúlt hónapokban. Míg a keleti országrészben a 40, illetve 50 ezer forintos havi bérleti díjon kínált téglalakások voltak a legnépszerűbbek, addig nyugaton az 50 és 60 ezer forintos bérleti díj sávba eső téglalakások voltak a slágerek az albérletkeresők körében.

Nagyjából egy hét van hátra a felsőoktatási ponthatárok kihirdetéséig, ami tradicionálisan az egyetemisták albérletkeresésének kezdete. „Ez a roham évről-évre lökést ad az albérlet piacnak.” – mondta el Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója – „Erre idén is szükség van, mert bár a téglalakások átlagos havi bérleti díja 2012 első félévében tapasztalatunk szerint már magasabb a tavalyi év első feléhez képest, de még így is csak a 2010-es szinten áll, és elmarad a válság előtti szinttől.”

1. táblázat Átlagos, egy négyzetméterre eső bérleti díjak ingatlantípusonként és területenként 2012. második negyedév

Forrás: Otthon Centrum

Mit lehet könnyen kiadni?

Nem csak az egyetemistákat, hanem a teljes piacot figyelembe véve a fővárosban a legtöbben a 60.000 forint körüli havi bérleti díjú ingatlanok iránt érdeklődtek a kiadó téglalakások piacán. Ezért a díjért 25 és 65 négyzetméter közötti lakásokat lehet bérbe venni, de a legtöbb megkeresés az 50 négyzetméter körüli kiadó lakásokra érkezett. Szintén keresettek voltak a 80.000 forint körüli bérleti díjon kínált kiadó téglalakások, amelyek túlnyomó részt 60 négyzetméter körüli ingatlanok.. Az albérletkeresők 80 százaléka 30.000 és 100.000 Ft közötti bérleti díjban gondolkodik. Az a lenti ábrából is jól látható, hogy ebben a bérleti díj tartományban nagyon színes a kép, 30 négyzetmétertől 70 négyzetméterig terjednek a keresett alapterületek. A magasabb bérleti díjú ingatlanokra bár mutatkozik érdeklődés, kevesen keresnek a 200.000 Ft feletti tartományokba eső bérleti díjú lakásokat.

Az ország keleti felében a kiadó téglalakások szegmensében a legtöbb érdeklődést az 50.000 Ft körüli (45-54e Ft), illetve a 40.000 Ft körüli (35-44e Ft) kiadó lakások generálták. Nyugaton az 50.000 forintos bérleti díjjal bíró, valamint a 60.000 forint körüli havi bérleti díjú lakások iránt a legnagyobb az érdeklődés

A panellakásokesetében a fővárosban szintén a 60.000 forintos havi díjú kiadó lakások vonzották a legtöbb érdeklődőt, ezek túlnyomórészt 50 négyzetméteres lakások. Vidéken, mind a keleti, mind a nyugati oldalon a 40.000 Ft-os panellakások iránt mutatkozott a legélénkebb kereslet.

Mit keresnek az egyetemisták?

Bár a roham még nem indult el, felsőbb éves egyetemisták már megjelentek az albérletpiacon. Az egész országban közös az albérletet kereső diákok körében, hogy az első számú preferencia az ár mellett az elhelyezkedés. Vidéki városokban ez az egyetemektől, főiskoláktól gyalog is könnyen bejárható távolságban lévő albérleteket jelent. A fővárosban nem feltétlenül az iskolától mért fizikai távolság a döntő szempont, hanem a fő közlekedési vonalak közelsége. Pécsett például, az egyetemektől távol eső területeken még alacsonyabb bérleti díj mellett is nehezebb egy panellakást kiadni. Természetesen a rezsi is kulcskérdés, ezért sok diák többedmagával keres albérleteket, hogy a rezsiköltséget minél több részre oszthassák. Így egy 3 szobás, vagy 1 2 fél szobás panellakás rezsiköltsége is elviselhető a három együtt költöző bérlőnek. A lényeg a külön nyíló szobákon van, hogy minden diáknak saját, szeparálható élettere legyen.

1. táblázat Néhány, az egyetemisták által keresett ingatlantípus

Forrás: Otthon Centrum

A fenti táblázat adatai tartalmaznak nívós, külföldiek által is keresett albérleteket, illetve költségkímélő, főleg a többen együtt költöző diákok által keresetteket.

Az idei évben a fővárosban új tendenciáként látszik körvonalazódni, hogy a tehetősebb diákok akár egyedül is „bevállalják” egy kisebb garzon havi bérleti díját. Ez a réteg már nívósabb berendezéseket, gépesített konyhát vár el a „bútorozott” jelző alatt. Ezért a pesti belvárosban egy garzonért 45-55.000 Ft-os havi bérleti díjat is hajlandóak fizetni. A nívós berendezés elvárását már a vidéki városokból is kapott visszajelzések is megerősítették.

„Évről-évre visszatérő tendencia, hogy a tehetősebb szülők az iskolakezdéskor lakást vásárolnak a főiskolára, egyetemre bejutott gyereküknek.” – tette hozzá Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Esetükben a több szoba az egyik fő preferencia, mivel a második-harmadik szoba kiadható iskolatársaknak, barátoknak, akik amellett, hogy jó társaságot és tanulási segítséget szolgáltathatnak, egyben bevételi forrást is jelentenek.”

Mennyit lehet ebből keresni?

Az egyetemek közelében, frekventált helyen fekvő, jó beosztású lakásokat jelenlegi piaci viszonyok mellett is könnyen bérbe lehet adni. Nem véletlen, hogy az ingatlanpiacon manapság az egyik leggyakoribb befektetési stratégia a kiadási célú ingatlanvásárlás. A bérbeadásból húzható hasznot egy elméleti hozamszámítással mutatjuk be. A modellben egy 10 éves befektetési periódussal számoltunk, ami azt jelenti, hogy az első évben, 2012 júniusában megszerzett lakást tíz évre bérbe adja az új tulajdonosa, majd a tizedik év végén értékesíti azt. A modellben nem számoltunk reál értelemben vett ingatlanár emelkedéssel, sem bérleti díj emelkedéssel. A modell adózási, felújítási, karbantartási költségeket is tartalmaz. A modellben néhány keresett albérlettípus adatai alapján számoltunk hozamokat. 2012 második negyedévében érvényes átlagos eladási négyzetméterárral és ugyanezen időszak egy négyzetméterre vetített átlagos bérleti díjaival számoltuk ki a vételi árat, illetve az éves bérleti díj bevételt.

15. táblázat – Bérbeadással elérhető hozamok néhány keresett albérlettípus esetén 2012 II. n.év

Forrás: Otthon Centrum

A hozamok az egyes ingatlanok esetében 8 és 10 százalék között szóródnak. Az előző negyedévhez képest minimálisan magasabbak a hozamok. A panellakások hozama nagyjából hasonló az ország különböző területein, míg a téglalakások kiadásából a fővárosban kisebb hozamot érhet el a befektető, mint a nyugati országrész városaiban.