Olcsóbb lakások, egyszer?bb hitelfelvétel?

Jól jár az, aki idén szeretne lakást vásárolni. A növekv? kínálat mellett az idén ugyanis csökken? árakra számíthatunk a budapesti lakáspiacon. A tavalyi stagnálás után 2006-ra a nominális lakásárak csökkenését prognosztizálják az MNB által megkérdezett hazai pénzintézetek. A bankok ezen kívül – 2005-höz hasonlóan – tovább enyhítik a hitelezési feltételeket. Valóban itt a lakáskánaán?

Csökkenő lakásárak idén

Az előző félévben a bankok 29%-a várt fellendülést a lakásárakban a második félévre a Magyar Nemzeti Bank hitelezési felmérése szerint. Ezzel szemben a bankok utólagos megítélése szerint a nominális lakásárak nem változtak 2005 első hat hónapjához képest. A következő félévre a várakozások pesszimisták, az MNB által megkérdezett pénzintézetek 12.5%-a számít lakásár-csökkenésre.

Ez a prognózis egybevág az RICS elemzésével, mely szerint 2006-ban alapvetően az európai lakáspiac növekedése mérséklődni fog. Ennek oka elsősorban az euró-zóna kamatemelési ciklusa. Az elmúlt évek európai lakáspiaci boom-jához az alacsony euró-kamatok jelentősen hozzájárultak, a jelzálogpiac a legtöbb EU-országban felpörgött. A kamatemelés jelenleg Magyarországon sem tűnik elképzelhetetlennek, s a devizahitelek térnyerése miatt mind az euró-kamatok, mind a forint/euró árfolyama hatással vannak a hazai lakáshitel-piacra.

A nominális árak csökkenése mellett szól az is, hogy a budapesti lakáspiac kínálata valamelyest dinamikusabb ütemben bővül, mint a lakosság kereslete. Egyre több a jó minőségű lakóház-projekt és a verseny egyértelműen élesedik a fejlesztők között.

A hitelképességi standardokat az előrejelzésnek megfelelően a bankok fele enyhítette, szigorítást nem vezettek be. A hitelezési feltételeket általánosan tovább lazították a hitelintézetek: a legtöbben a spread-et csökkentették, és emelték a maximális hitel/hitelbiztosítéki arányt (a válaszadók fele), de a minimálisan elvárt önrészt is több bank mérsékelte.

Összességében a válaszadó bankok 75%-a ítélte úgy, hogy hitelezési politikája enyhült, amelynek fő okaként mindannyian az egyre agresszívabbá váló versenyt jelölték meg. A következő félévre a bankok fele újra a hitelképességi standardok és hitelfolyósítási feltételek enyhítését jelezte előre, és mindössze egy bank kívánja ezeket kis mértékben szigorítani, azaz a három féléve tartó tendenciák folytatódása várható.

Stagnáló kereslet 2006-ban

2005 második félévében a lakáshitel-keresletet a megkérdezett bankok összességében az előző félévhez képest változatlannak ítélték, de jelentős szóródás mellett: 3 bank magasabb, 3 bank alacsonyabb, 2 bank változatlan keresletről számolt be. 2006 első félévében a megkérdezett hitelezési vezetők a lakossági kereslet stagnálására, illetve enyhe csökkenésére számítanak.

A devizahitelezés kapcsán a korábbi tendenciák folytatódnak, vagyis az új folyósítású hiteleken belül dominálnak a devizahitelek, azon belül is jellemzően a svájci frank hitelek. A devizahitelek iránti keresletre az elmúlt időszakban tapasztalt árfolyammozgás és külföldi kamatemelések sem gyakoroltak hatást, így csaupán egyetlen bank jelezte, hogy a kockázat miatt gondolkodik a standardok szigorításán. A lakossági hitelezésben sem érződött a kereslet csökkenése az árfolyammozgás hatására (mivel annak mértéke nem volt jelentős), a kamatemelést pedig a verseny hatására év végéig a megkérdezett bankok jellemzően nem terhelték át az ügyfelekre.