Nem hoz árrobbanást az EU – A (túl)fejlesztés éve volt 2006?

Önbeteljesítő jóslatnak bizonyultak azok a várakozások, melyek az EU-csatlakozástól a lakásárak rekord mértékű emelkedését várták Bulgáriában. Az árnövekedés az elmúlt három évben tökéletesen megvalósult, ám a csatlakozás közeledtével a dinamikája jelentősen lelassult. 2006-ban – három év óta először – egyszámjegyű áremelkedést regisztráltak a bolgár ingatlanpiacon. Az időközben megvalósult csatlakozás várhatóan nem hoz már további árrobbanást a balkáni országban, azonban megfelelő fundamentumokkal rendelkező ingatlanokban még szignifikáns árnövekedési potenciál lehet. Vegyünk -e még ingatlant Bulgáriában?

2006 egyértelműen a fejlesztés éve volt Bulgáriában, mind a lakás, a kereskedelmi és az irodapiacon hihetetlen mértékű új ingatlanállományt adtak el, illetve kezdtek el építeni. A lakásárak növekedési üteme a kínálatnövekedés miatt erőteljesen lelassult, s több tengerparti lokáción a túlfejlesztés jeleit lehet már felfedezni, s a fejlesztők egyre több kifejezetten rossz adottságokkal és elhelyezkedéssel rendelkező tengerpart közeli projektbe vágtak bele. Ezekben a projektekben természetes módon lelassult az értékesítés, ami miatt több negatív hír is napvilágot látott a bolgár ingatlanpiacról.

Bár ugrásszerű árnövekedés már nem várható, azonban érdemes összehasonlítani a bolgár árakat a magyar ingatlanvásárlók körében igen népszerű Horvátországgal. Az árszint még mindig sokkal kedvezőbb, hiszen míg a horvát tengerparton 1,800 euró/nm-nél kezdődnek az árak, addig Bulgáriában 1,000-1,200 euróért találhatunk újépítésű apartmanokat a Napos Parton. Látni kell azonban, hogy a horvát tengerpart adottságai, az infrastrukturális (ingatlanok állapota, nyelvtudás, vendéglátás minősége, utak, stb.) kiépítettsége sokkal kedvezőbb. Az ár/érték arány így horvát-bolgár viszonylatban alapvetően kiegyenlítettnek tűnik, a nyugat-európai árszintekhez képest azonban továbbra is olcsónak számít mind Bulgária, mind Horvátország.

Míg Bulgáriában a kormány befektetőbarát politikájának köszönhetően az ingatlanfejlesztők Mekkájává vált a bolgár tengerparti rész, elsősorban a Napos Part és Szozopol új városrésze. Lakóparkok, újépítésű apartmanházak armadája épült a Fekete-tenger partján és a bolgár hatóságok semmiféle jogi vagy adminisztrációs akadályt nem gördítettek a külföldiek ingatlanvásárlása elé. Ezzel szemben Horvátországban tudatos stratégia, hogy nem engedik túlfejleszteni a tengerpartot és határozottan fellépnek az engedély nélküli építkezések ellen, amint láthattuk azt a Vir-szigeteki ingatlanbontás esetében is. A bolgár kormány a túlfejlesztés ellen idén fogadta el az új tengerparti építési szabályozást, mely szerint a tengertől 100 méteres sávban 20%-ban maximalizálják a beépíthetőséget és 7.5 méterben az épület magasságát. A kormányrendelet a már felépített, ill. a már engedélyt kapott ingatlanokra nem vonatkozik.

Fontos részei a bolgár ingatlanpiacnak a síterepek is. Magyarországról csak nagyon kevesek utaznak Bulgáriába síelni, hiszen az 1,000 kilométernél is hosszabb távot rendkívül rossz utakon kell megtenni. Ellenben Nagy-Britanniából és Írországból egyre többen repülnek oda síelni, nekik ugyanis a legtöbb síterephez repülőre kell szálljanak. Elsősorban fiatalok körében népszerű hely Bansko, éppen ezért befektetők is vásárolnak a környéken ingatlant. Az apartmanok árai jellemzően 1,000 euró/nm körül alakulnak Banskoban, Bulgária első számú síközpontjában, ami kb. az ausztriai árszínvonal felét éri csak.

Banskoban két fontos síterep található, az alacsonyabb Chalin Valog (1100-1600 méter) és a magasabb Shiligarnika (1700-2500 méter), melyek összesen 70 kilométernyi sípályát kínálnak. Bansko nagy előnye, hogy mindössze 160 kilométerre van a szófiai repülőtértől. A város potenciálját mutatja, hogy kandidál a 2014-es téli olimpiára, mely fellendíti a helyi beruházásokat, ugyanis több projektet a NOB döntése előtt már meg kell valósítani, de legalábbis el kell kezdeni. A külföldi befektetőket hivatott vonzani az a terv is, mely szerint a Bansko és Razlog közötti katonai repülőteret átalakítanák és alkalmassá tennék személyszállító gépek fogadására is.

A befektetői érdeklődést a bolgár kormány 2007-től a golfturizmus támogatásával kívánja fennatartani. Jelenleg 10 golfpálya-projekt van folyamatban és a bolgár statisztikai hivatal adatai szerint összesen 350 millió eurónyi befektetés valósul meg összesen ebben a szegmensben. A golfturizmus beindulásától a bolgár befektetők az idegenforgalmi szezon meghosszabodását és tehetősebb Bulgáriába látogató turistákat várnak.