Mit várhatunk el az ötcsillagos irodaháztól?

Az irodákat kínáló cégek büszkén hirdetik a jobbnál jobb ’A’ kategóriás épületeket, kevésbé büszkén a ’B’ betűvel jelölteket, néhol pedig ’C’ kategóriás irodákra is bukkanhatunk. „A” kategóriás irodát bérelni elegáns dolog, persze csak akkor, ha a jelölés minőséget is takar.

Mit jelentenek a bűvös betűk, és mire kötelezik a bérbeadót?

A feliratok azonban semmire nem kötelezik a bérbeadót és a tulajdonost, mindenki olyan jelöléssel látja el a saját épületét, amilyennel éppen nem szégyelli, derült ki az Ingatlanmenedzser.hu körkérdéséből, amelyet irodaházak forgalmazásával foglalkozó cégeknek tett fel. A vendéglátóhelyek szigorú kategorizálásához képest az irodák, és azok bérlői tehát „védtelenek”. Emiatt történhet meg az, hogy A és A kategória között igen csak nagy lehet a különbség.

Egységes szabályozást egyedül a Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) alkalmaz; az öt nagy céget (CB Richard Ellis, a Colliers International, a Cushman & Baker, a DTZ és a Jones Lang LaSalle) tömörítő szervezet olyan kritériumrendszert használ, amely több paraméter alapján sorolja kategóriákba az irodaházakat. Rendszerükben öt olyan feltétel van, amelyet valamennyi A kategóriás épületnek teljesítenie kell: az első ilyen alapvető kritérium, hogy az épület korszerű megoldást nyújtson a gyengeáramú kábelezés megfelelő elhelyezésére. Ez ugyanis általában a bérlő feladata, az épületnek viszont alkalmasnak kell lennie arra, hogy a kábelfektetéshez ne kelljen vésni, fúrni és faragni. Egy szóval meg kell teremteni a kábelek elhelyezéséhez szükséges fizikai teret, akár az emelt padlóban, akár az álmennyezetben, akár az energiaoszlopokban, akár az ablak alatt futó kábelcsatornákban − magyarázza Horváth Franciska, a DTZ irodarészlegének vezetője.

A második kritérium a korszerű szellőztető- és fűtő/hűtő-rendszer biztosítása, beleértve a központi szellőztető rendszeren keresztül megoldott frisslevegő-ellátást. Az A kategóriás épületekben tehát nem szükséges ablakot nyitni, ha valaki friss levegőre vágyik. A nyitható ablak nem is előírás, sokkal inkább pszichológiai szempontból fontos, hogy a dolgozó ablakot tudjon nyitni. A központi szellőztető rendszerből érkező előhűtött vagy előfűtött levegő további hűtésének vagy fűtéséneke korszerű megoldása szintén fontos szempont.

Parkoló és biztonság

Az A kategória kiérdemléséhez az irodaházaknak megfelelő mennyiségű parkolóhelyet is föl kell mutatniuk. A szigorúan vett belvárosi részeken minden egyes 50 négyzetméteres bérelt irodaterülethez egy parkolóhelyet kell adni. A központi területeken elegendő 75 négyzetméterre egy parkolóhely, míg a nem központi és a perifériális területeken 100 négyzetméterenként kell beérni egy parkolóhellyel. Szigorúan veszik az irodák kialakításának magas színvonalát is: így például a padlóburkolatok megfelelő minősége nagyon fontos. A szőnyegpadló nem lehet például éghető, ráadásul „gurulószék-állónak”, magas kopásállóságúnak és antisztatikusnak kell lennie. Az álmennyezet nem kelthet visszhangot, szigetelnie kell a hang ellen, a világítótesteknek pedig „káprázásmentesnek” kell lenniük. Az A kategóriás irodáknál alapkövetelmény a non-stop bejutás, és a 24 órás biztonsági szolgálat is.

Szabadon választott

Ha a fenti öt alapvető feltétel maradéktalanul teljesül, akkor sem nevezhető egy irodaház A kategóriásnak, ha az alábbi tíz másodlagos kritérium közül legalább hatot nem teljesít. Nincsen benne például modern, nagy sebességű lift (1), vagy presztízst sugárzó recepció (2). Ezeket persze ki lehet váltani rugalmas válaszfalazással (3), vagy 2,65 métert meghaladó tiszta belmagassággal (4). Ez utóbbi azt jelenti, hogy az álpadló vagy a hagyományos padlóburkolat felső síkjától a mennyezetig, vagy az álmennyezet alsó síkjáig minimum ekkora a távolság; szerkezetkészen ez 3,2−3,5 méteres belmagasságot is jelenthet. A teljesítendő hat feltétel között szerepelhet a magas színtű építészeti tervezés (5), amelybe beletartozik a rugalmas alaprajzi kialakítás, és a munkaterületek megfelelő természetes fényellátása is. Bár mindez nehezen számszerűsíthető, egy jó nevű építész garanciát jelenthet a bérbeadó számára. Jolly joker lehet a tartalék áramforrás (6), valamint a hang és hőszigetelő dupla vagy tripla üvegablak is, különösen akkor, ha az irodák forgalmas útvonalakra néznek (7).

Szolgáltatások tárhelye

A másodlagos kritériumok között szerepelnek az irodaházak nyújtotta szolgáltatások is, függetlenül attól, hogy ezek az épületben, vagy annak közvetlen környékén érhetőek-e el (8). Így például a West End vagy a Duna Plaza irodaterületei a nélkül teljesítik ezt a követelményt, hogy magukban az irodaépületekben bármilyen külön szolgáltatász biztosítanának. Egy átlagos irodaház esetén ilyen szolgáltatás lehet például a posta, a bankfiók, a büfé, a bevásárlási lehetőség és a fitneszterem is. Egy több fázisban épülő irodapark esetén elegendő például, ha az egy-egy épületben elérhetőek a szolgáltatások, nem kell például minden épületben büfének lennie, ahogy egy belvárosi irodaházhoz sem kell okvetlenül vendéglőt építeni − ha a közelben van étkezési lehetőség. A büfét és a kantint (9) külön tételként is megtaláljuk, így ennek kialakításával jó pontot szerezhetnek az épülettulajdonosok. A kötelező kritériumok között szereplő magas minőségű kivitelezés a másodlagos feltételek között külön is fölbukkan: a minőségi munkaállomások (10), a megfelelő szőnyegpadló, a világítás, és a kábelezés megfelelő színvonala ugyancsak pontot ér.