Milyen trükkökkel verik át az albérlőket?

A több éve alaposan leült ingatlanpiac, és a visszaesett kereslet sem akadályoz bizonyos lakástulajdonosokat abban, hogy különféle trükkök bevetésével próbáljanak bérlőt találni nem túl előnyös, esetleg kisebb-nagyobb hibákat felvonultató kiadó ingatlanjaikra. Bár a leendő bérlők tudatossága az utóbbi években jelentősen javult, az ingatlanosok tapasztalatai azt mutatják, még mindig sokan bedőlnek a szakállas trükköknek.

Bár több sajtótermékek ingatlanos rovatait rendre ellepik a különféle, lakásbérlőknek szóló tanácsok, azok jórészt általánosságokról szólnak, az igazi ínyenc, felszín alatti részletekbe kevesen mennek bele. Lévén a lakáskiadás jórészt bizalmi üzletág, a nem kellő körültekintés enyhébb esetben idő előtti elköltözést, súlyosabb kiadásban több százezres veszteséget okozhat – ez azonban kis odafigyeléssel elkerülhető.

Előfordulnak olyan helyzetek, amikor egyetlen megoldás létezik: a minél gyorsabb elköszönés és távozás, majd a keresés folytatása – valahol máshol. Ilyenre főképp akkor van szükség, ha tulajdonjogi vagy anyagi természetű probléma alakul ki bérlés előtt.

Nem azé a lakás, aki ki akarja adni: a 90-es években ismert trükk újabban újratöltve itt-ott ismét megjelenik, az előleg kifizetése után a barátságos tulajdonos soha többé nem elérhető, a csalódott – olykor több tucat – bérlőjelölt pedig bosszankodhat a lakás bejáratánál. Előfordulhat olyan is, hogy egy családtag, vagy résztulajdonos köt szerződést, a valódi tulajdonos tudta/akarata ellenére. Ez utóbbira főleg akkor kell nagyon figyelni, ha a történet örökölt, frissen kiürült lakásról szól, vagy a tulajdonos “külföldön” van. Minden esetben érdemes meggyőződni arról, hogy a valódi tulajdonossal (vagy hiteles meghatalmazottjával) folyik a tárgyalás – gyanús esetben a helyrajzi szám alapján kell megnézni a tulajdoni lapot, pénzt pedig csak akkor szabad átadni, ha kezében a kulcs.

Néha a lakást más is használja: egyfajta “magyaros-praktikus” megoldásként bizonyos esetekben a tulajdonos előadja, hogy néha esetleg ő, vagy valamelyik rokona, családtagja, ismerőse a lakásban aludna, de “igazán csak 1-2 éjszakát havonta, abszolút nem fog zavarni”. Nem szabad ilyesmibe belemenni, még akkor sem, ha ennek fejében a bérleti díj alacsonyabb – ha eltűnik valami a lakásból, vagy károkozás történik, véget nem érő vitákhoz vezethet.

A lakást eladóként is árulják: a nyugodt pihenés helyett valószínűleg érdeklődő vevőket kell majd a lakásban kalauzolni, kiszámíthatatlan rendszerességgel, vagy a bemutatások időpontjára távol lenni. Manapság a lakáspiacon nincsenek határok, könnyen előfordulhat, hogy valakinek szombat reggel 7 órakor lesz alkalmas, vagy éppen december 24-én 16 órakor. A bérlet időtartama valószínűleg rövid lesz, és sok kompromisszummal fog majd járni.

Nem akarnak szerződést kötni: “Ugyan már uram, nem kell ide papír, úriemberek módjára megegyezünk” – hangzik még ma is olykor a megállapodás előtt. A tulajdonos ez esetben főleg a forrásadó megfizetése alól szeretne kibújni, amihez a szerződés számára kényelmetlen bizonyíték. Soha nem érdemes szerződés nélkül lakást bérelni, ezzel bérlőként Ön minden jogáról lemond, sőt egy adott esetben eldurvult vitában jogcím nélküli lakáshasználónak is minősülhet! (Papír nélkül ad abszurdum az is megtörténhet, hogy a kaució és az első havi bérleti díj kifizetése utáni másnap a tulajdonos lecseréli a zárat, és nem emlékszik semmire…)

Megesik, hogy a lakás megtekintése közben (vagy utána) olyasmik derülnek ki, melyek ugyan nem zárják ki az ingatlan bérbevételét, ám alaposabb utánajárást, illetve a szerződés módosítását igénylik. Fontos ilyen esetekben a jó emberismeret is, néha a “feledékeny, szórakozott tulajdonos” valójában csak álarc.

A tulajdonosnak fogalma sincs a rezsiköltségekről: ez abban az esetben fogadható el (bár manapság nehezen hihető), ha a közművek a bérlő saját nevére vannak írva. Utána kell kérdezni a szolgáltatóknál, van-e jelentősebb összegű elmaradás, tartozás, a közös képviselőtől megkérdezni, hogyan alakul a közös költség, és mit tartalmaz – nem egyszer előfordult már, hogy a “havi pár ezres” nagyságrendű közös költség a valóságban meghaladta a 30.000 forintot. Érdemes megismerkedni a közös költség bontásával is, van, hogy annak 50-60%-át felújítási alapba, ablakcserére, vagy egyéb beruházásra, ne adj isten hiteltörlesztésre gyűjtik – ezt viszont bérlőként nemigen szükséges fizetni, hiszen nem fűződik hozzá érdeke. Ilyenkor tárgyalni kell a közös költség megosztott fizetéséről, vagy a bérleti díj csökkentéséről.

A számlák a tulajdonoshoz mennek, ő majd közli a fizetendő összeget: az ilyesmi melegágya a közműszámlákkal, átalánydíjakkal történő trükközésnek. Minden esetben ragaszkodni kell legalább a számlamásolatok bemutatásához, de főleg ahhoz, hogy a számlák a lakásba érkezzenek, és a bérlő fizethesse ki őket. Átalánydíjas konstrukciók esetén (pl. gáz és villanyszámla) érdemes átállni tényleges felhasználás szerinti számlázásra, régi trükk, hogy a bérlő átalányban a valós fogyasztásnál jóval többet fizet be, a különbséget pedig elszámoláskor a tulajdonos veszi fel a szolgáltatótól. Elfogadhatatlan az is, ha a bérbeadó “rezsiátalányt” határoz meg. Csak azt, és annyit szabad kifizetni, amit valóban elfogyaszt!

A lakás rossz állapotú, a tulajdonos az Ön által végzett felújítást “beszámítja”: vonzó lehetőség, ám csak akkor éljen vele, ha hosszú ideig a lakásban kíván maradni, ellenkező esetben nem különösebben éri meg. Ha mesterekkel dolgoztat, minden munkát (és összeget) előzetesen egyeztessen a tulajdonossal, nehogy később derüljön ki, hogy a 250 000 forintért elvégzett festés szerinte kijött volna 30 000-ből is…

Túl hosszú időtartamra akarnak szerződést aláíratni: a csökkenő piacméret ellenére nem egy tulajdonos úgy gondolja, hogy még mindig ők szabják a feltételeket, és 2, vagy akár 3 éves szerződést próbálnak aláíratni a bérlővel. Nem ajánlatos belemenni, a maximum, amit alá lehet írni az 1 év, annyi idő alatt is nagyon sok minden megváltozhat. Ahol nagyon hosszú időre akarják lekötni a bérlőt, ott az esetek többségében valami nincs rendben a lakással.

Irreális mértékű kaució: a maximum, amit ki szabad fizetni, az kéthavi bérleti díj, ennél többet nem, vagy csak akkor, ha nagyon különleges a lakás, és nagyon az kell. Érdemes külön a szerződésbe foglalni azokat az eseteket, amelyek alapján a kaució (vagy egy része) visszatartható, a papírboltban kapható lakásbérleti-szerződésminta ilyesmiről nem szól, és nem egyszer komoly viták születnek belőle a végelszámoláskor.

Drága értéktárgyak, bútorok a lakásban: ha csak lehet, vitesse el az ilyesmiket az ingatlanból – még a beköltözés előtt. Ismert pesti vicc, hogy a porcelánboltban azért helyezték a legdrágább kínai óriásvázát közvetlenül a bejárat mellé, hátha belerúg valaki – hasonló megtörténhet a bérelt lakásban is, elég például egy rosszul rögzített polc, és máris milliós követeléssel léphet fel a tulajdonos. Ha ez nehézkes, a szerződésben okvetlen le kell fektetni, hogy bérlőként a lakásban található értéktárgyak bármilyen károsodásáért maximum a kaució mértékéig vállal felelősséget, de még jobb azt írni, hogy egyáltalán nem. Igaz lehet egyébként a fordítottja is – a romos állapotú, nagymama korabeli bútorok “értékét” néhány tulajdonos megpróbálja a szerződésben rögzíteni – udvariasan, de határozottan álljon ellen.

Nem lehet minden tökéletes még a kiadó lakások világában sem – megtörténhet, hogy a nagy körültekintéssel kiválasztott lakás valamilyen ok miatt mégsem váltja be a hozzáfűzött reményeket. Ha az első hetekben, hónapokban az alábbiakkal találkozunk, érdemes nagyon gyorsan kiköltözni:

A tulajdonos váratlan időpontokban megjelenik: erre a vonatkozó jogszabályok alapján nem különösebben van lehetősége, ugyanakkor felmerülhet a kérdés, hogy nem jár-e be a lakásba akkor is, amikor esetleg Ön távol van? Először érdemes udvariasan jelezni a problémát, ha ez nem használ, akkor viszont költözni kell.

Ön pontosan fizeti a közüzemi számlákat, ugyanakkor felszólítások érkeznek: valószínűleg korábban jelentős tartozást halmoztak fel az előző bérlők, vagy tulajdonosok. Okvetlenül nézze át a számlákat (mindegyik tartalmazza ezeket az információkat, még ha nem is egyszerű elsőre átlátni), egyeztessen a szolgáltatókkal. A gázt és az áramot újabban igen gyorsan kikapcsolják, így ha jelentős elmaradást lát az egyenlegeken (és feltételezi, hogy a tulajdonos nem fogja tudni rendezni) érdemes továbbállni. Mindez elkerülhető a szerződéskötés előtti utánajárással.

Túl sok a korlátozás: nem szabad vendégeket fogadni, dohányozni, bizonyos időpontokban tv-t nézni, a bútorokat megmozdítani – a lakáskiadásban jártas ügynökök sztorijai végtelenek ezzel kapcsolatban. Ha kiderül, hogy a “csendes, jó lakóközösség” gyakorlatilag mindenbe beleköt, az Ön napi mozgását pedig lelkesen továbbítja a tulajdonosnak, keressen új helyet.

Idegeneket talál a lakásban: a legjobb belvárosi címen is előfordult már, hogy a tulajdonos családtagjai, vidéki rokonai saját kulcsukkal budapesti tartózkodásuk idejére “felugrottak” pár órára az egyébként kiadott lakásba. Azonnal hívja a tulajdonost, és mondja fel a szerződést.