Mi várható a lakáspiacon hosszú távon?

A 2006-os lakásépítési adatok igazolták a pesszimista várakozásokat, egyértelműen csökkent a lakásépítési kedv. Az árak csökkenése ugyan nem várható, ám összességében a lakáspiaci környezet nem mondható pozitívnak Magyarországon, különösen, hogy ha régiós kontextusba helyezzük.

Míg nálunk a használt építésű lakások ára gyakorlatilag jó ideje stagnál és az újépítésűek is csupán 10% alatti növekedést produkálnak, addig Lengyelországban, Csehországban, Szlovákiában és a balti államokban szárnyal a lakáspiac.

Érdemes azonban hosszabb távú trendeket nézni, hiszen a magyar lakáspiacra kétségtelenül negatív hatással vannak rövid távon a megszorítások. Hosszú távon azonban a kereslet mellett a lakásállomány minősége és mennyisége határozza meg a piaci folyamatokat.

Bőven van lemaradásunk

Az amúgy sem túl optimista várakozásokat is alulmúlta a 2006 negyedik negyedévi lakásépítési kedv. Az év utolsó három hónapjában mindössze 15 ezer új lakás épült, aminél kevesebbre a korábbi évek hasonló időszakában 2001 óta nem volt példa. Tavaly a kiadott használatbavételi engedélyek száma nem érte el a 34 ezret, igazolva, hogy a lakásépítési konjunktúra egyértelműen lefelé tart. Hosszú távon azonban valószínűleg közel sem ennyire negatív az összkép.

A hosszab trendek miatt érdemes megvizsgálni a relatív lakásállományt Magyarországon és az EU többi tagállamában. Ha összehasonlítjuk az 1,000 lakosra jutó lakások számát, akkor láthatjuk, hogy a legtöbb nyugat-európai országhoz képest jelentős az elmaradásunk ezen a téren. Elvileg közelítünk a nyugat-európai arányokhoz, azaz még jelentős mennyiségű lakás “kell”, hogy épüljön Magyarországon. A jelenlegi lassulás tehát várhatóan megfordul majd és éveken belül felgyorsul a lakásépítések dinamikája.

Különösen igaz ez akkor, ha a lakásállományt nem csak mennyiségi, hanem minőségi aspektusból is megvizsgáljuk, hiszen így láthatjuk, hogy lemaradásunk a lakóingatlanok általános állapotát tekintve még szembetűnőbb. Azaz nem csupán azért várható jelentős számú lakóingatlan építése Magyarországon, mert mennyiségi lemaradásunk van az EU régi tagállamaihoz képest, hanem mert a meglévő lakásállományunk többsége rendkívűl korszerűtlen és felújításra, lecserélésre szorul.

A szomszédban rosszabb a helyzet

2006-ban mintegy 33%-kal nőttek az ingatlanárak Varsóban, mellyel a lengyel főváros Európa egyik legdinamikusabban “fejlődő” lakáspiacát tudhatja maga mögött. A lengyel árszáguldást a Housing Review a kínálat szűkösségével és a fokozódó külföldi befektetésekkel indokolja. Az EU-hoz idén csatlakozott mindkét országban, Bulgáriában és Romániában is 10% fölötti áremelkedés volt megfigyelhető 2006-ban, mely folyamat várhatóan tovább folytatódik ebben az évben is. Ugyancsak árszáguldás figyelhető meg a balti államokban, de Szlovákiában is kétszámjegyű árnövekedést tapasztaltak a lakásvásárlók 2006-ban. Miközben tehát az EU új tagállamaiban jellemzően lakáspiaci boom-ról beszélhetünk, addig hazánkban jobbára a lakásárak minimális növekedéséről vagy stagnálásáról szólnak a piaci beszámolók.

Ha az imént már említett relatív lakásállományra pillantunk, akkor egyértelművé válik, hogy a régió legtöbb országában lényegesen kisebb a meglévő lakásállomány, mint Magyarországon, azaz az árak száguldása nagy részt a kínálat szűkösségével magyarázható. Feltétlenül igaz ez Romániára, Lengyelországra, Szlovákiára és a balti államokra. Bulgáriában annyiban más a piaci környezet, hogy ott az elmúlt kb. 3 során rengeteg lakás épült a tengerparton és a síterepeken, melyek jelentős részét külföldi – többségében angol és ír – kisbefektetők vásárolták meg, így ott az árnövekedés okait ebben is kereshetjük.

Jó példa a szűl kínálatra és az ebből fakadó árnövekedésre Litvánia lakáspiaca. A vilniusi lakásárak igen dinamikus növekedése mellett figyelemre méltó jelenség, hogy a szovjet időkben épült panellakások négyzetméterárai mindössze kb. 15%-kal maradnak el az ugyanazon a környéken árult újépítésű lakásokétól, ami jól mutatja az összkínálat szerénységét. Budapesten ennél jóval nagyobb különbségeket fedezhetünk föl a panel és az újépítésű árak között, hozzátéve, hogy a különbség a panellakások kvázi elértéktelenedésével és az újépítésű ingatlanok szerény, de meglévő (5-10%-os) áremelkedésével egyre csak nő.