Mi lesz a bumm után?

A DTZ szerint az idei, majd a 2007-es irodapiaci bumm nem fogja maga alá temetni a fővárosi piacot. A cég szakértőinek elemzése szerint annak ellenére, hogy 2006-ban előreláthatólag 220 ezer, 2007-ben a mostani becslések alapján mintegy 260 ezer négyzetméter alapterület kerül a piacra, nem kizárt az sem, hogy később is folytatódhat ez a bővülési ütem.

A ReSource kérdésére a DTZ-nél elmondták, hogy az utóbbi két évben viszonylag stabilnak bizonyult negyedéves bontásban a regisztrált, megkötött piaci bérleti tranzakciók nagysága: háromhavonta átlagosan 50-60 ezer négyzetméter irodára kötöttek bérleti szerződést Budapesten. Ez az alapterületi mutatószám az újratárgyalt, illetve meghosszabbított szerződéseket is tartalmazza, tehát a kínálatot nem csökkenti az így teljes évre számított 200-240 ezer négyzetméteres területtel, de miután az új bérlők az új építésű házakat preferálják, várhatóan nem marad üresen túl nagy terület akkor sem, ha marad a felpörgött építési ütem.
A 2007 utáni időszak trendjét még számos tényező befolyásolhatja, de a cég számos fejlesztésről tud, amely már most indulásra kész, illetve előkészítés alatt vagy előtt áll. Ráadásul a 2007-ben piacra kerülő projektek között is jónéhány olyan található, amely több fázisból áll ? így a fejlesztői döntésen múlik, hogy mikor indítja el, illetve folytatja az építkezést. Ezek volumenét természetesen már nem lehet olyan pontosan megbecsülni, mint a beindított beruházásokét.
A bumm ellenére a Váci út és közvetlen környéke továbbra is a város egyik vezető alpiaca marad, miután nem szűnik a beruházások sora, és több új fejlesztés áll előkészítés alatt. A 3-as metróvonal vonzereje feltehetően nem fog csökkenni, az autóforgalom folyamatos növekedése azonban esetleg ez ellen is hathat. A staféta átvételére mindenesetre több terület is pályázik. A volt Duna-parti expo-területen és környékén ? mind a pesti, mind a budai oldalon ? folynak a jelentős irodaprojektek újabb fázisainak építési munkái (Millenniumi városközpont, Infopark és környéke), ezenkívül valószínű az épülő 4-es metró vonal mentén egy új irodavidék kialakulása. A nyomvonalon ugyanis egyre több tervezés, illetve előkészítés alatt álló irodaprojektről lehet hallani.
Az irodapiac mellett a budapesti lakáspiac is átalakuláson megy keresztül. Az éleződő versenyhelyzet a kínálati oldal szereplőit ? mind a fejlesztőket és befektetőket, mind pedig a hitelintézeteket ? egyre körültekintőbbé teszi. Bizonyos részpiacok telítődésével, valamint a fizetőképes kereslet szűkülésével manapság csak a körültekintően megtervezett projektek válhatnak egyértelműen sikeressé ? nyilatkozta lapunknak Demetrovits Petra, az Otthon Centrum értékesítési vezetője. A szakértő szerint Budapest egyik ?újra felfedezett? területe lehet a XI. ? kerület, ahol már most is több nagy lakásszámú projekt jelent meg.

A 136 ezer lakosú XI. kerület a főváros legnépesebb, változatos képű városrésze. Területén nagy panellakótelepek minden generációja (országos szinten az egyik legrégebbi: Kelenföld, illetve az egyik legújabb: Gazdagrét), kiterjedt, magas presztízsű családi házas és villaövezetek (Sasad, Péterhegy, Gellérthegy), sűrűn beépített városközponti lakónegyedek (Lágymányos), illetve a Duna mentén, nagy zónák egykori (részben ma is használt) ipari területek egyaránt megtalálhatók. Az Otthon Centrum szakembere szerint a kerületet az elmúlt másfél évtized során jelentősen érintette a városból való kiköltözési folyamat. Az évente jelentős elvándorlás (elsősorban a szomszédos Törökbálintra és Budaörsre), valamint a fővárosi szinten idősnek számító korösszetétel miatti magas természetes fogyás következtében a népesség másfél évtized alatt közel 22%-kal csökkent. Ebből azonban ? a népességszám jelenlegi stabilizálódásának köszönhetően ? az elmúlt öt évre csak alig 3% jut.
Az Otthon Centrum elemzői szerint a fejlődésnek már most is vannak jelei, amelyek az új projektek megjelenésével még látványosabbak lesznek. A több mint 70 ezres kerületi lakásállomány az elmúlt tíz évben közel 5%-kal bővült. A nagy panellakótelepek és kiterjedt családi házas övezetek miatt az 1945 előtt épült lakások aránya (mintegy 26%) jóval a budapesti átlag alatt marad. A kiterjedt ipari övezetek lakáscélú hasznosítása csak az elmúlt 3-4 évben indult meg a kerületben, de annál gyorsabb felfutásúnak mutatkozott. Újbudán az összes megépült lakás mintegy háromnegyedét vállalkozók építik, ami a fővárosi átlagnál magasabb részarány. A kerületben a budapesti átlagnál nagyobb lakások épülnek. A három- és több szobás lakások aránya közel kétharmados, az új lakások 77 négyzetméteres átlagmérete pedig nagyobb, mint a fővárosi mutatószám.
A tömeges lakásépítés 2002-2003 környékén indult be a Szerémi és Fehérvári út közötti részen, majd fokozatosan húzódott a Tétényi, Bartók Béla és Karolina út térségébe (Nádorliget, Kornélia Rezidencia, Kondorosi Lakónegyed, Tölgyes Lakópark, Mandarin Kert, Karolina Udvar ? hogy csak a legnagyobbakat említsük). Az elmúlt néhány évben közel 2 ezer lakás épült meg ezen a területen, s az Otthon Centrum felmérése szerint jelenleg is mintegy ezer áll értékesítés alatt. A telítődés jelei azonban már megmutatkoznak a rozsdazónában. Az árak évek óta alig emelkednek, és beindult a piaci önszabályozás is, ami csökkenő volumenű lakásépítést vetít előre a következő időszakban.
A XI. kerületben jelenleg is több, az egész városra kiható fejlesztés zajlik. Ezek közül a lakáspiacot közvetlenül érintő beruházás a 4-es metró megépítése. Bár közelmúltbeli példát nem lehet említeni ezzel kapcsolatban, az biztos, hogy a metróval érintett, annak vonzáskörzetében lévő területen fellendülés várható az ingatlanpiacon. A XIII. kerület lehet minta erre, ahol a kilencvenes évek közepétől előbb a kiskereskedelmi és irodaingatlan-fejlesztések indultak be, majd a térség a nagy volumenű lakásépítések mintaterületévé vált. Mára ez a fejlődés, a lakóterületek megújítása távolodik a főúttól, és a magasabb kategóriájú, gyakran Duna-közeli ingatlanok építése vált látványossá.
Egy másik nagy horderejű fejlesztés a Lágymányosi hídtól délre, a Lágymányosi-öbölben zajlik, ahol két ütemben, 100 milliárdos beruházással sport- és szabadidős létesítmények, irodaházak, szálloda és vendéglátóhelyek épülnek, illetve szó van lakások megépítéséről is. Emellett a terület szóba került mint az összevont minisztériumi negyed esetleges helyszíne. A közelmúltig elhanyagolt környezet funkcióváltása ugyancsak vonzerőt jelenthet majd lakóhelyválasztáskor, csakúgy, mint a Skála áruház jelenlegi helyén 2008-ra tervezett modern bevásárlóközpont megépítése.
A Studio Metropolitana 2006 júniusában, ezerfős reprezentatív mintán végzett kutatása szerint a fővárosiak számára a lakóhely megválasztásakor a tömegközlekedésnél és a lakossági ellátásnál is fontosabb szempont a csendes, nyugodt, zöldövezeti környezet. Lakástípust tekintve a családi ház mellett a kis lakásszámú kertes társasház kapott jelentősebb szavazatot a felmérésben. Ugyanezen tanulmány másik eredménye pedig azt mutatja, hogy a XI. kerületet csak a II. kerület előzi meg mint a leginkább vágyott lakóhelyi célpont Budapesten.
Az emberek igényeivel nagyban összecseng az újbudai önkormányzatnak az a deklarált célja, hogy a tömeges lakásépítés helyett a nívós, emberi léptékű lakóingatlan-fejlesztéseket preferálja. Jelenleg a kerület zöldövezeti részei összességében csak kis arányát adják a lakásforgalomnak. Négy-nyolc lakásos beruházásokon kívül csak két nagyobbat, a XXII. kerület határában elhelyezkedő, 300 lakásos Kőérberek-Tóvárost, és az 55 lakásos gellérthegyi Somlói úti projektet említhetjük. Mivel a városközponthoz legközelebbi Gellérthegyen már nincs összefüggő, nagy beépíthető terület, nem csoda, hogy az ingatlanfejlesztők számára jelenleg legnagyobb potenciált rejtő sasadi és madárhegyi területek felfedezése zajlik.