Legörbülhet a mosoly a szlovákok arcáról?

Jelentősen vesztettek értékükből a szlovák lakások. Míg 2008 során még 22,1 százaékkal növekedetek az átlagos lakásárak, addig 2009 első két negyedéve során 13,4 százalékkal olcsóbban lehetett lakóingatlanhoz jutni, az egy évvel korábbihoz képest.

A legnagyobb vesztesnek a kislakások számítanak, illetve terület összehasonlításban Pozsony régiója.

Véget ért egy korszak 

Az elmúlt időszakban, 2005 és 2008 között Szlovákia ingatlanpiaca sok más európai országhoz hasonlóan boommal szembesült. Az árak drasztikusan emelkedtek, ennek azonban a tavaly beköszöntő válsággal vége szakadt. Az említett időszakban az átlagos lakóingatlan-ár növekedést elsősorban a lakások idézték elő, ezen ingatlantípus esetében az értéknövekedés 87 százalékra (reál értelemben 70 százalékra) rúgott, vagyis a négyzetméterár 635 euróról 1080-ra növekedett. A kisebb, egyszobás, stúdió lakások esetében a növekedés mértéke még nagyobb volt, 104 százalékot ért el. 2008-ban még 22,1 százalékkal nőtt átlagosan a lakóingatlanok értéke, de közben véget ért a boom időszak a szlovák piacon a beköszöntő gazdasági krízis hatására, azóta folyamatos árcsökkenés tapasztalható. A boomot elsősorban az erős gazdasági növekedés, valamint az alacsony kamatláb táplálta, a szlovák gazdaság azonban 2009-ben 5 százalékkal csökken.

Az ingatlanárak tehát esnek Szlovákiában, 2009 második negyedévének végén 13,4 százalékkal voltak alacsonyabbak, mint egy évvel korábban, az inflációval kiigazított esés mértéke pedig több mint 15 százalékos volt. A 2009 második negyedévének végén megfigyelt árak 2007 nyara óta a legalacsonyabbak. A különböző ingatlan típusok közül a lakások tekinthetők a legnagyobb vesztesnek, ezek közül is inkább a kisebb alapterületű lakóingatlanok buktak sokat, az értékvesztés esetükben 13,8 százalék és 19,75 százalék között ingadozott. Ami tulajdonképpen nem is nagy meglepetés, hiszen ezek generálták a boomot. Az öt vagy több szobás lakások azonban kakukktojást jelentenek, esetükben ugyanis továbbra is növekedés volt tapasztalható. A családi házak értéke 9,8 százalékkal esett vissza egy év alatt.

A lakások más konteksztusba helyezésekor az látható, hogy a régebbi típusú lakások esetében 30 százalékkal is csökkentek az árak, az újak azonban nem szenvedtek ilyen mértékű árcsökkenést, esetükben az árvesztés mértéke 5 százalékos volt. De azért további 10 százalékos alkura még lehetőséget kínál a piac. További különbséget jelent, hogy míg a régebbi típusú ingatlanok esetében stabilizálódni látszanak az árak, addig az új lakásokat illetően a piac erősen stagnál nem kerül sor üzletkötésekre, az eladók ugyanis nem akarnak árat csökkenteni. Így azonban nem jelenthető ki, hogy nem kerül sor a későbbiekben még további árcsökkenésre.

Pozsony bukta a legnagyobbat

A különböző térségek közül Pozsony régiója szenvedte el a legélesebb esést, éves összehasonlításban 2009 június végére 14,23 százalékkal csökkentek az árak ( reál értelemben 16,2 százalékkal). A 2005-2008 között 71,72 százalékos növekedést produkáló Pozsonyban a lakások árai 2009 első és második negyedéve között 5,31 százalékkal csökkentek.

Pozsony régió a felívelés időszaka során a harmadik legalacsonyabb növekedést mutatta Szlovákiában, mutatva, hogy a térség már eleve magasan értékelt volt. A lakásárak a tavalyi évben 15 százalékkal emelkedtek Pozsonyban, a történelmi városrészen 25 százalékos növekedés volt tapasztalható. De míg 2008 második negyedévében még 2019 eurót kellett fizetni a lakások négyzetméteréért, mostanra az ár 2000 euró alá süllyedt, 2009 második negyedévében 1731 euró volt a négyzetméterár. De az ingatlanokért továbbra is itt kell a legtöbbet fizetni, az ország más pontjain ugyanis a négyzetméterenként fizetendő árak 1000 euró alá csökkentek.

A lakásáresés azonban várhatóan már nem romlik tovább, ez alól azonban kivételt képviselnek a jelentősen túlértékelt területek. A többi helyen a piac lassan megtalálja az egyensúlyt a kereslet és a kínálat között. A zuhanás hamarosan véget ér, őszre már stabilizálódást vártak a szakértők.

Még nagyobb az esés a luxuspiacon

A pénzügyi krízis miatt, ami erősen érinti az ingatlanpiacot is, így a luxus szegmenset is, a luxus lakáspiacon 40 százalékos árcsökkenés volt tapasztalható. Vannak azonban olyan fejlesztők, akik csupán 10 százalékkal vágták meg áraikat, s még mindig azt hangoztatják, hogy őket nem érinti a válság. Teszik ezt annak ellenére, hogy a luxuslakáspiac szinte leállt, s a bankok nem nyújtanak nagy összegű hiteleket, amelyek lehetővé tennék ezen lakástípusok megvásárlását.

A szlovák lakáspiac új korszaka 1990 kezdődött, amikor megindult a lakások masszív privatizációja, számos korábbi szociális bérlakást adtak el nagyon alacsony árakon, kevesebb, mint a piaci értékük 5 százalékáért. A tömeges privatizáció hatására a saját tulajdon aránya drasztikusan növekedett az országban, a ’90-es években tapasztalt 49,7 százalékról 2004-re 85 százalékra.