Lassuló bővülés az ipari ingatlanok piacán

A tavalyi 330 ezer négyzetméteres rekord bérbeadás után az idei első félévre kiegyenlített piacot várnak a szakértők. A viszonylag stabil piacon azonban már a lassulás jelei mutatkoznak, a bérleti szerződések csak hosszabb tárgyalások után születhetnek meg, így a spekulatív fejlesztésekkel is egyre óvatosabbak a piaci szereplők.

Szerencsére az ipari fejlesztések átfutási ideje elég rövid, mindössze 4-5 hónap, így gyorsan tudunk reagálni a piac változásaira – mondja Lovro Adrienn, az ABLON ügyvezető igazgatója.
 
A válság jeleire már tavaly válaszolt a piac, az előzetesen prognosztizált csaknem 400 ezer négyzetméternyi fejlesztés év végére 250 ezer négyzetméterre olvadt, így az üresedési ráta nem emelkedett 17 százalék fölé. A második félévre azonban a megállított spekulatív fejlesztések jelentősen csökkenthetik az üres területek arányát. Az új ütemeket a legtöbben csak akkor indítják, ha a meglévő épületeik már legalább 50 százalékban megtelnek – teszi hozzá Lovro Adrienn. Ezt a stratégiát követi a társaság például az Airport City logisztikai park fejlesztésénél. A ferihegyi repülőtér szomszédságában, Vecsésen épülő központ összesen 71 ezer négyzetméter raktár- és irodaterület kialakítására nyújt lehetőséget, az eddig átadott első két ütemben két 10 ezer négyzetméteres csarnok készült el.

Az Airport City az eddig inkább irodaépítéseiről ismert fejlesztő első lépése a logisztikai piacon, Lovro Adrienn szerint ez a terület hasonló felkészültséget igényel, így nem okozott nehézséget, hogy itt is kipróbálják magukat. Irodafejlesztőként ráadásul a bérlők igényeit is más szemmel nézik, és a raktárpiacon megszokottnál jobban figyelnek a kényelmi szolgáltatásokra. Mindezt hosszú távon is biztosítjuk – hangsúlyozza az ügyvezető -, a cég stratégiájának megfelelően ugyanis nem adjuk el a fejlesztéseinket, hanem mi vállaljuk az üzemeltetést. Maga a reptér környéke már sokkal inkább kihívás, a térség beruházásainál az infrastruktúra fejlesztési költségei jelentik a legnagyobb belépési korlátot, és a környék rendezetlen tulajdonviszonyai is nehezítik a fejlesztések indítását. Nem véletlen, hogy egyelőre nincs sok szereplő ezen a piacon, noha a légi közlekedésre épülő logisztikai cégek raktározási igényeit a Budapest Airport területén már nem tudják kielégíteni, ugyanakkor az elengedhetetlen vámügyintézés a térséghez köti őket. Ez a szolgáltatás az Airport Cityben elérhető, a logisztikai központ ugyanis az 1. számú Ferihegyi Vámparancsnokság hatáskörébe tartozik, így vámudvarként működik.

A beruházás folytatása a piaci igények függvénye, az első épület 70 százalékban telített, a fennmaradó részre folyamatosan tárgyalnak a bérlőkkel. Az elérhető szolgáltatások és azok színvonala alapján a bérleti díjat 5-6 euró körül állapították meg, az épületek ötödét elfoglaló irodahelyiségeket 10-11 euróért adják bérbe. A beruházás eddig 15,3 millió euróra rúg, a finanszírozásban az osztrák Volksbank volt az Ablon partnere. A finanszírozás további alakulásával kapcsolatban Lovro Adrienn elmondta, hogy minimális javulás érzékelhető, ami abban nyilvánul meg, hogy legalább ajánlatokat kapnak a bankoktól. A feltételek azonban még mindig nem elég csábítók a projektek indításához, a korábbi tízszázalékos önerő helyett 30 százalék és legalább ilyen mértékű előbérleti szerződés az elvárás, az Euribor fölötti 3-4 százalék körüli marzs mellett. A refinanszírozás pedig még ilyen szinten sem állt helyre, bombabiztos, hosszú távú szerződésekkel telített létesítményekre sem könnyű refinanszírozási hitelt kapni, és ilyen módon plusz-forrást bevonni a fejlesztésekhez.