Lakást támogatásból, szocpolból? Mennyibe kerül?

Papíron már az év eleje óta elérhető a lakásépítési támogatás (szocpol), illetve két hete az új, illetve használt lakások vásárlására is igénybe vehető kamattámogatás. A támogatások igénybevételére a gyakorlatban még várni kell, de a szabályok alapján már most számszerűsíthető, hogy milyen kedvezményekkel számolhatnak a lakásvásárlók – derül ki az Otthon Centrum és az Otthon Centrum Hitel Center közös felméréséből.

„A lakáspiac jelenlegi állapotában minden keresletstimuláló intézkedés üdvözlendő, ezek sikere azonban több tényező függvénye.” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „A háztartások eladósodási hajlandósága, várakozásai, munkahelyi helyzetük, és nem utolsó sorban a támogatás mértéke mind befolyásolja, hogy az intézkedések valójában hány családot ösztönöznek ingatlanvásárlására.” Budapesti és a vidéki ingatlanvásárlás esetében a kamattámogatás ugyanakkora előnyt jelent, de vidéki lakásvétel esetében nagyobb vissza nem térítendő támogatással számolhatunk, mint egy hasonló értékű fővárosi ingatlannál.

A lakásépítési támogatás kamattámogatással kombinálva komolyabb keresletösztönző lehet az újépítésű lakások piacán, főleg a vidéki területeken. Azt azonban nem szabad elfelejteni, hogy a támogatásnak a háztartások oldaláról vásárlási és hitelfelvételi kedvvel is párosulnia kell, hogy valóban bővüljön a kereslet. Ezek az ingatlanvásárlási konstrukciók is 10-20 millió közötti önerőt, és hitelfelvételt – bár kedvező kondíciók – mellett követelik meg. Trendfordulót önállóan nem hoznak, de a jelenlegi helyzetben minden támogatás jól jön a lakáspiacnak, ezért nagyon fontos, hogy ezek a támogatások a gyakorlatban is minél hamarabb elérhetőek legyenek. Ennek egyik legfőbb nyertesei az ügyfelek lesznek, hiszen minél több bank kapcsolódik be a konstrukcióba, annál nagyobb lesz a verseny, s annál kedvezőbb feltételeket érhetnek el.

Budapesti lakás

Induljunk ki két családból, az ő példájukon keresztül mutatva be a keresletélénkítő támogatások mértékét. Példánkban az első család két gyermekes, Budapesten keresnek igényeiknek megfelelő, nem túl nagy lakást. A szocpol és a támogatott hitel nyújtotta előnyöket akkor tudják kombinálni, ha egy 60 négyzetméteresnél nagyobb, 30 millió forintnál olcsóbb újépítésű lakás megvásárlásában gondolkodnak. Az ingatlannak a fenti feltételeken kívül legalább „B” energetikai besorolásúnak kell lennie, illetve a négyzetméter ára nem haladhatja meg ÁFA és telekár nélkül számítva a 300.000 forintot. A hirdetésekben általában az új ingatlanok bruttó, és telekárat is tartalmazó ára van feltűntetve, így a 27 százalékos ÁFA kulcsot, illetve egy átlagosnak mondható 15-20 százalékos telekhányadot figyelembe véve, ez nagyjából 450.000 – 475.000 forintos négyzetméter árat jelent. Az ingatlanra előírt feltételek mellett a családnak természetesen a szocpol többi feltételének is meg kell felelnie (első lakás, biztosított jogviszony, stb.). A vissza nem térítendő lakásépítési támogatás mellett a kamattámogatott hitel segítheti még példabeli családunk lakáshoz jutását. „Bár az új- és használtlakás vásárlást támogató hitelekről szóló rendelet hatályba lépett, de konkrét, az új feltételeknek megfelelő konstrukciók még nem elérhetőek a piacon.” – mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója. – „Legutóbb még a támogatott hitelek maximális ügyleti kamata körül volt némi vita a piacon, de várható, hogy a kamattámogatott hiteltermékek hamar megjelennek a bankok kínálatában.” Mivel még a gyakorlatban nem létezik ilyen konstrukció, egy fiktív számításon keresztül tudjuk bemutatni a támogatás mértékét.

A fenti példát folytatva, újépítésű lakásra maximum 10 millió forint összegig tud a család kamattámogatott hitelt felvenni. Az alábbi táblázatban bemutatjuk, hogy három különböző ingatlan vásárlása esetén hogyan alakulnak a támogatási összegek. A kamattámogatott hitelek esetén 20 éves futamidővel, egy fiktív, 8 százalékos diszkontkincstárjegy hozammal, illetve ehhez képest a jelenlegi szabályozás szerint 3 százalékponttal növelt ügyleti kamattal számoltunk. A példában a két gyermek miatt az első évben 60 százalékos induló támogatás érhető el a kamatokból, ami az első évben példánkban nettó 6,2 százalékos kamatot jelent. A piaci kamatot a példában az MNB statisztikáját figyelembe véve 12,5 százalékra állítottuk be. Az ingatlanok megfelelnek a szocpol feltételeinek.

1. táblázat budapesti új lakás vásárlása állami támogatással

Forrás: Otthon Centrum, Otthon Centrum Hitel Center

20 éves futamidővel kalkulálva

Jól látható, hogy a hitel futamidejének első évében az egyszeri, 800.000 forintos támogatás mellett a család további havi 30-40 ezer, éves szinten 360-480 ezer forintos támogatást kaphat a példában szereplő ingatlan megvásárlása esetén. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy a kamattámogatás csak a hitel futamidejének első 5 évében elérhető, és folyamatosan csökkenő mértékű, azaz a 6. évtől már a jogszabályban maximált, diszkontkincstárjegy átlaghozamtól függő, ügyleti kamatot fizeti az ügyfél.

„Azt, hogy a teljes 5 éves támogatási periódus alatt mekkora a kamattámogatás pénzben kifejezett összege, nehéz megbecsülni. Ehhez ismernünk kéne a jövőbeli hozamokat, kamatszinteket. Ha létezni fog 5 éves kamatperiódusú kamattámogatott termék a piacon, akkor egy kicsit könnyebb helyzetben leszünk, hiszen az ügyleti kamat a támogatási időszakban nem fog változni.” – tette hozzá Bánfalvi László.

A példában a nagyobb értékű lakások esetén nagyobb önerő meglétét feltételeztük, azért, hogy a családnak csak a kamattámogatott hitel maximális összegét kelljen igénybe venni, a fennmaradó részt saját forrásból, illetve a szocpol támogatásból fedezik. Ha nagyobb lakásoknál is 50 százalékos önerőt feltételezünk, tehát a kamattámogatott hitel mellé a család egy kisebb piaci kamatozású hitelt is igénybe vesz, akkor a támogatások alapján számított előny természetesen még mindig megmarad.

Vidéki családi ház

A budapesti példacsaládunk mellett egy nagyobb, vidéki család esetét is megvizsgáljuk, akik 4 gyermekkel vidéken szeretnének egy újépítésű családi házat vásárolni. A szocpol feltételei szerint a 4 gyermekkel már minimum 110 négyzetméteres, új ingatlant kell vásárolniuk. Cserébe a maximális, 2,5 milliós támogatást tudják igénybe venni. A kamattámogatott hitelek feltételei megegyeznek a fent leírtakkal, azzal a különbséggel, hogy a 4 gyerek miatt az első évben a támogatás mértéke 70 százalék, így az első évben a család által fizetett kamat a fenti példánk alapján nettó 5,4 százalék. Az 5 éves támogatási periódusról a vidéki vásárlóknak sem szabad megfeledkezniük.

2. táblázat vidéki új családi ház vásárlása állami támogatással

Forrás: Otthon Centrum, Otthon Centrum Hitel Center

20 éves futamidővel kalkulálva

A vidéki ingatlanvásárlás esetében a kamattámogatás hasonló előnyt jelent, mint a budapesti példacsaládnál, de a hasonló ingatlan értékekhez nagyobb vissza nem térítendő támogatás párosul.

A lakásépítési támogatás kamattámogatással kombinálva már komolyabb keresletösztönző lehet az újépítésű lakások piacán, főleg a vidéki területeken. Azt azonban nem szabad elfelejteni, hogy a támogatásnak a háztartások oldaláról vásárlási és hitelfelvételi kedvvel is párosulnia kell, hogy valóban bővüljön a kereslet. Ezek az ingatlanvásárlási konstrukciók is 10-20 millió közötti önerőt, és hitelfelvételt – bár kedvező kondíciók – mellett követelik meg. Trendfordulót önállóan nem hoznak, de a jelenlegi helyzetben minden támogatás jól jön a lakáspiacnak, ezért nagyon fontos, hogy ezek a támogatások a gyakorlatban is minél hamarabb elérhetőek legyenek. Ennek egyik legfőbb nyertesei az ügyfelek lesznek, hiszen minél több bank kapcsolódik be a konstrukcióba, annál nagyobb lesz a verseny, s annál kedvezőbb feltételeket érhetnek el.