Lakások 15 millió alatt, házak 80 millió fölött…

Hol vegyünk lakást a XII. kerületben? Miért érdemes befektetési céllal üres telket vásárolni Budapest legdrágább kerületében? Van -e bármilyen hatása a luxusadónak a hegyvidéki családi házak piacára? Félnek -e a vásárlók a bevezetendő ingatlanadótól?

Többek között ezekre a kérdésekre kerestük a választ budapesti körképünk következő állomásában, melyben a XII. kerület ingatlanpiacát vettük górcső alá, s hasonlítottuk össze a leginkább “vetélytársnak” mondható II. kerülettel.

A kerület ingatlanpiaci szempontból hasonló struktúrájú mint a másik “zöld” kerület, a II. A hegyvidéki családi házas övezeten kívűl ugyanis a XII.kerület belbudai részein szintén alapvetően olcsóbb árkategóriájú lakások a jellemzőek. Mindazonáltal a kerületben az értékesített ingatlanok átlagára meglehetősen magas, az Otthon Centrum kerületi irodájának adatai szerint mintegy 27 millió forint.

A belbudai részeken a használt lakásárak 250 ezer ft/nm-nél kezdődnek, s egészen 350 ezer forintig elmennek. Az előbbiek azonban jellemzően a Déli pályaudvar síneihez közel eső lakásokra vonatkozik, míg utóbbiak már a hegyoldal alsóbb részein, a Böszörményi utca fölötti részeken helyezkednek el. Az átlagos ár 300 ezer forint körül mozog négyzetméterenként. A II. kerület belbudai részén ennél kedvezőbb árakkal (200-330 ezer ft/nm) találkozhatunk, nem csoda tehát, ha ebben az ingatlanszegmensben (30 millió ft alatti használt lakások) az I. és a II. kerület is népszerűbb a vásárlók körében. A XII. kerületben a legnépszerűbb résznek Belbudán a MOM Park környéke számít.

Pohankovics Zoltán, a Duna House helyi irodájának munkatársa szerint ez a piac alapvetően túlkínálatos és az elmúlt időszakban az árak csökkenést figyelték meg. Ennek pont az ellenkezője mondható el az újépítésű lakásokról, melyekből viszonylag kevés épül, az árak pedig folyamatosan emelkednek. Az újépítésű lakásoknál az árak 600 ezer ft/nm-nél indulnak és egészen 1.2 millióig mennek el, ami jelentősen drágább a szomszédos II. kerület árainál ( 430-500 ezer ft/nm).

A hegyvidéki részek családi házainak ára jellemzően 350-800 ezer forint között mozog, azaz jelentős különbségek vannak a kerületen belül is. 350-400 ezer forintos négyzetméteráron elsősorban régebbi, felújításra szoruló házat vásárolhatunk, míg a 600 ezer forintos ár fölött már általában úszómedencét, szaunát is kapunk a pénzünkért. Ebben az árszegmensben már sok külföldi vevő is akad, sokan közülük elsősorban befektetésként vásárolnak itt családi házat, villát, mondta el Pohankovics Zoltán.

Az általunk megkérdezett XII. kerületi ingatlanpiaci szereplők egybehangzó állítása szerint a luxusadónak gyakorlatilag semmilyen hatása nem volt a drága, 100 millió forint fölötti lakások piacára, a szabályozás szerint az “álomhatárt” túllépő ingatlanokat ugyanis jellemzően társasházzá nyilvánították tulajdonosaik, kikerülve így az újonnan kreált adót. A kormányzat tervei szerint 2008-tól bevezetendő ingatlanadó egyelőre szintén nem befolyásolja a piacot az ingatlanközvetítők tapasztalatai szerint.

Az OC tapasztalatai szerint a kerületben elsősorban a 20 és 30 millió forint közötti és a 80 millió fölötti szegmens aktív, a két árkategória között a piac meglehetős passzivitást mutat. A 80 milliónál értékesebb házakat sok esetben befektetési céllal vásárolják.

Érdekes befektetési lehetőségnek számít a telekvásárlás a kerületben, ugyanis az árak meglehetősen magasak, az OC munkatársa szerint azonban még így is érdemes belevágni és az üres telken társasházat fejleszteni. Az újépítésű társasházi lakásokból kevés van a kerületben így azokat a már említett magas áron és viszonylag gyorsan lehet értékesíteni. A beépíthetőség általában 15%-os, s az árak jellemzően 80 millió forintnál kezdődnek.