Közeleg az év ingatlanüzlete – Új székházba költözik a MÁV

Miközben tavaly a Posta hatalmas bérleti szerződése volt a magyar irodapiac legnagyobb tranzakciója, idén a MÁV költözhet új székházba. Információink szerint 21 000 négyzetméter A kategóriás irodaházat keres a vasúttársaság. 5 irodaház fut versenyt a MÁV kegyeiért.

A MÁV irodatendere
kicsit jobban átgondoltnak tűnik, mint annak idején a Postáé, a bérirodára
váltás valószínűleg jelentősen javítja a hatékonyságot, ugyanakkor sokakban
felmerülhet, hogy minek egy veszteséges állami vállalat részére egy vadonatúj A
kategóriás irodaház.

5 esélyes

A MÁV Zrt. – valamint egyes leányvállalatai – a Budapest területén
egymástól jelentős távolságban elhelyezkedő, korszerűtlen és gazdaságtalanul
üzemeltethető irodaépületekben működő egységeit kívánja a főváros közigazgatási
határain belül, jó közúti megközelítéssel és tömegközlekedési feltételekkel bíró “A” kategóriájú bútorozott irodaházban, összevontan elhelyezni. Az
irodaház bérletére vonatkozó tárgyalásos közbeszerzési eljárás részvételi
felhívása 2008. április 25-én jelent meg, amelyre 6 pályázat érkezett. A
részvételi szakasz eredményhirdetése 2008. június 12-én megtörtént, egy pályázó
esetében a közbeszerzési törvény szerinti kizáró ok merült fel, a többi 5
pályázó a napokban kapja meg a MÁV ajánlati felhívását és az ajánlati
dokumentációt- tudtuk meg a MÁV sajtóosztályától.

A Portfolio.hu
információ szerint 5 irodaház a GTC fejlesztésében álló Spirál, Metro,
Renaissance Plaza, a Raiffeisen Ingatlanalap tulajdonában lévő Parkway, illetve
a AIG fejlesztés Haller Gardens. Mind az öt fejlesztés lehetőséget ad a
költséghatékony megoldásra.

A végső ajánlatok legfontosabb elbírálási
szempontja a fizetendő havi bérleti díj, ezen túlmenően kedvező elbírálást kap
az az ajánlat, amely a legkorábbi költözési lehetőséget tartalmazza. Több
projektnek nagyon igyekezni kell. A költözés legkorábban ez év II. negyedévében
lehet, és – ütemezetten – be kell fejezni 2009. első félév végéig. A szerződés
időtartama 5 év, és további kétszer 5 év meghosszabbítási lehetőség, ezen belül
a bérbeadónak biztosítania kell annak lehetőségét, hogy a bérlemény területe
rugalmasan igazítható legyen az esetlegesen csökkenő létszámhoz.

Jön
az állam

A MÁV bérlőként való megjelentése rendkívül pozitív a
kereskedelmi ingatlanszektor számára, nem túlzás azt mondani, hogy úgy kell
neki, mint egy falat kenyér. A tavaly megindult irodaátadási boom idén és
jövőre tovább fokozódik, rengeteg irodaház lép a piacra, amely amellett, hogy
alacsonyabb tartja a bérleti díjakat várhatóan jelentősen növeli az üresedési
rátát. A magyar gazdaság fejlődése rendkívül alacsony ütemű, így bérlő
gyakorlatilag két irányból érkezhet, vagy szolgáltató központok érkeznek
külföldről, vagy az állami szervek lépnek ki. A kormányzati negyed bukása utána
a minisztériumok ugyan a helyükön maradtak, de az állami intézmények és
vállalatok kiszivárgása folyamatosan megy.

A tavalyi évben a Posta a Gateway számára jelentett megoldást,
miközben a ÁAK az Átrium Park töltöttségét javította. Most a MÁV van soron, de a
piac számít arra, hogy még több állami intézmény jön a következő években, ami
annak fényében, hogy a VPOP és az APEH már évek óta a költözés gondolatcsíra
állapotában van, nem meglepő. Összességében, ha a minisztériumok is megmozdulnak
a következő években több százezer négyzetméter állami irodaigény jöhet a piacra.
Már most is szivárognak, de még a nagy boom előtt állunk . Az állam jó
bérlő, s kevésbé költségérzékeny, mint sok magáncég.

Van, aki
rosszabbul csinálta

Ahhoz képest, hogy a MÁV-val kapcsolatban
napjaink újságolvasójának meglehetősen negatív gondolatai vannak, elfogadható
koncepció mentén zajlik a MÁV irodatendere. Míg tavaly a Posta gyakorlatilag
azonnal akart egy hatalmas irodaházat (amiből összesen 2-3 alkalmas volt a
piacon), a MÁV legalább képes volt felmérni, hogy ha vár 1 évet, akkor pár épülő
projekt beérik, így a nagyobb verseny eredményeképpen kedvezőbb üzletet tud
kötni. Talán nem kell magyarázni, hogy 21,000 négyzetméter esetén (ez több mint
1%-a a teljes modern budapesti irodaállománynak), mekkora hátrányt jelentene, ha
azonnal kellene választani.

Állítólag a MÁV tenderkiírása is egészen
profira sikerült, 5 projekt van még a kalapban, így talán kimondhatjuk, hogy látunk egy jó irányba történő elmozdulást az állami szektorban. Az, hogy
a végén vajon szóba kerülnek más nem transzparens érvek, azt nem kívánjuk
megítélni.

Más kérdés természetesen, hogy a K&H Bank (amely
kétségkívül jobban megy, mint egy állami cég) az év elején írt ki pályázatot
2011 végi költözésre. Ez akkora időtáv, amely egy üres fejlesztési terület
esetén is megengedi az indulást.

Minek kell ez a fényűzés?

Budapesten kb. 150-200 ezer ember dolgozik modern, A kategóriás
körülmények között, így joggal merülhet fel a kérdés, hogy egy veszteséges MÁV,
vagy más állami vállalatok miért érdemelnek jobb irodakörülményt, mint az
adófizető polgárok. A Magyar Posta és a ÁAK jelen pillanatban egy-egy az A+
kategória határait súroló, tényleg nem csak marketingüzenetében jó irodaházban
“tengődik”, amely sokakat sérthet. Mi is hajlunk az elfogadni, hogy az állami
szektornak kevesebbet kellene mutatnia, mint egy magáncégnek, ugyanakkor a piac
még nem áll abban a stádiumban, hogy van üres, 20,000 négyzetméteres modern A-
-os irodaház.

Az igazságnak azonban több oldala van. Rengeteg
állami (önkormányzati) ingatlan csak korlátozásokkal alkalmas munkavégzésre. Nem
modern (nincs légkondicionálás), nem rugalmas, és nem inspirál a munkára (aki
járt már a Városházán, az érzi miről beszélünk), miközben a végső cél az lenne,
hogy egy állami alkalmazott is hasonló hatékonyságú munkát végezzen, mint egy
piacon dolgozó. Az ingatlanvagyon általában szétaprózódott, működtetése drága, s
6-7%-os irodapiaci hozamok mellett a tulajdonlás nem éri meg.

Egy modern
irodaházban elfoglalt hely az rugalmasabban skálázható, az egyteres elrendezés
hatékonyabb használatot jelent. Amennyiben a bérlés jól előkészítve és szigorúan
piaci alapokon nyugszik és az ingatlanvagyon értékesítésére is ugyanez igaz, úgy
üzletileg is jobban megéri. Az állami szektor sokáig ezeknek a feltételeknek nem
felelt meg, de látunk arra esélyt, hogy ez kialakuljon. A MÁV már egy pozitív
lépésnek számít a Posta után, azonban még hosszú az út, amíg kialakul egy
valóban professzionális és transzparens ingatlangazdálkodás, amely –
jegyezzük meg – még a magáncégeknél sem általánosan bevett gyakorlat.