Körkép a lakóingatlan közvetítői piacról

A KSH, illetve publikus céginformációs adatbázisok statisztikái alapján úgy tűnhet, hogy az ingatlanközvetítés virágzó üzlet, hiszen az ilyen tevékenységgel regisztrált vállalkozások száma 2001-ről 2012-re megduplázódott és mára eléri a 3500-at Magyarországon. Bár a közvetítők részaránya az eladásokból 2008 óta folyamatosan nőtt, és mára eléri az 50 %-ot; ez leginkább a nagyobb hálózatok érdeme – derül ki az Otthon Centrum felméréséből.

Az elmúlt évtized elején a KSH valamivel több, mint 1.700 működő gazdasági vállalkozást tartott nyilván, ahol a TEÁOR besorolás szerint ingatlanügynöki tevékenység is szerepel a nyilvántartott tevékenységek között. Az elmúlt évtizedben ez a szám minden évben folyamatosan nőtt, 2013 elején az egyik publikus céginformációs adatbázis már csaknem 3.500 ilyen cégről számol be.

Az ingatlanközvetítéssel foglalkozó cégek számának növekedésének okait vizsgálva nem láthatóak elsőre az egyértelmű indokok. Ha a cégek területi eloszlását vetjük össze az eladások területi megoszlásával máris érdekes anomáliákat láthatunk.

A közép-magyarországi régióban, Budapesten és Pest megyében található az ingatlanközvetítéssel foglalkozó vállalkozások több mint fele, míg a lakóingatlan eladások csupán 40 százaléka bonyolódik ezekben a megyékben. Az eladásokhoz viszonyítva a leginkább – az ingatlanpiaci szempontból prosperáló – nyugat-dunántúli, valamint a dél-alföldi régióban alulreprezentáltak a közvetítők.

Főleg a fővárosban torzítja valamennyire a képet, hogy a cégek egy része nem csak lakóingatlan közvetítéssel foglalkozik, azonban még ezt figyelembe véve is jóval több közvetítő jut egy eladásra a közép-magyarországi régióban.

Budapesten minden második eladás közvetítőn keresztül bonyolódik

„Az ingatlanközvetítéssel foglalkozó cégek számának alakulása nem ad pontos képet a piacról.” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „A piac 2008-ról 2009-re elfeleződött és azóta ezen a szinten stagnál, a közvetítő vállalkozások száma mégis folyamatosan nőtt. Az igaz, hogy a közvetítők részaránya az ingatlaneladásokból a válság alatt is nőtt, Budapesten például 2012-ben 50 százalék körül, míg a fővárosi agglomerációban 40 százalék körül alakult, de ebből a növekedésből főleg a nagyobb hálózatok tudtak profitálni. Felméréseink szerint továbbra is magas azon közvetítők száma, akik néhány tranzakcióból tartják fent magukat.” A közvetítők szerepének erősödése amellett, hogy a tulajdonosi eladások részaránya csökkent, abban is tetten érhető, hogy a tulajdonosok – akik maguk értékesítik a lakásukat – több mint fele közvetítőknek is ad megbízást az ingatlan értékesítésére.

A közvetítői szerep erősödése mögött egyértelműen az áll, hogy a jelenlegi piacon nagyon nehéz, ha nem lehetetlen egy tulajdonos számára korábbi tapasztalatai, vagy a kínálati árak alapján olyan piaci árat kialakítani, amin belátható időn belül, esetleg határidőre értékesíteni tudja az ingatlanát. A túlárazottság jelenleg általános tendencia a piacon, a teljes árengedmény átlagos mértéke 2012-ben elérte a 13 százalékot. Egy másik szempont, ami a közvetítők mellett szól, az értékesítési idő. A válság óta természetesen a közvetítőkön keresztül eladott ingatlanok értékesítési ideje is nőtt, de az Otthon Centrum eladásai alapján az értékesítés a hálózaton keresztül még mindig gyorsabb, mintha a tulajdonos maga értékesítené az ingatlant. A valóban piacképes, azaz 9 hónap alatt eladott ingatlanok közül az Otthon Centrum az első három hónap alatt az ingatlanok 60 százalékát értékesítette, míg a hasonlóan piacképes ingatlanok tulajdonosai közül csak 40 százalék járt sikerrel 3 hónap alatt.

Alacsony belépési korlát

A fent bemutatott piaci környezetet figyelembe véve, az ingatlanközvetítéssel foglalkozó vállalkozások számának növekedése mögött nem minden esetben alapos üzleti tervekkel alátámasztott profittermelő tevékenység beindítása áll. A vállalkozások számának növekedéséhez nagyban hozzájárulhat az alacsony belépési korlát, ami az ingatlanközvetítői piacot jellemzi, főleg a képzettség terén. „Sok tulajdonos sajnos még most sem tudja pontosan felmérni, hogy egy ingatlaneladással mennyi feladata van egy közvetítőnek.” – tette hozzá Kühne Kata. – „Ráadásul a válság a közvetítői munkát is érintette tehát ugyanakkora bevételért sokkal több munkát kell elvégezni. Sokan csak a jutalékok nagyságából kiindulva képzelik ezt a szakmát könnyű pénzkereseti lehetőségnek, ami az alacsony belépési korlátokkal párosulva már magyarázhatja az ingatlanközvetítő cégek számának piaci tendenciákkal szembemenő gyarapodását.”