Kitörő az optimizmus az ingatlanpiacon

A várakozásoknak megfelelően erős évet zárt a kereskedelmi ingatlanpiac 2014-ben. – hangzott el a CBRE nemzetközi ingatlan-tanácsadó évértékelő sajtótájékoztatóján. A befektetési forgalom közel 70%-kal ugrott meg, a fővárosi irodák iránti kereslet 20%-kal, míg az ipari ingatlanok bérbeadása 40%-kal emelkedett a 2013-as szinthez képest. Minden piacon magasabb a kihasználtság, mint egy évvel ezelőtt. Habár van néhány részpiac, ahol a kínálat szűkössége már gátat szab a kereslet további növekedésének, a bérleti díjak még nem indultak el felfelé. Az alacsony új kínálat fényében azonban a bérlői pozíciók gyengülését várható, ami leginkább a kedvezmények és az alku mértékét csökkenti. A kiskereskedelemből érkező jó híreket – mint a vásárlóerő vagy a forgalom növekedése-, tompítja a szektor szabályozását övező bizonytalanság, ami a kiskereskedelmi ingatlanok árazását nehezebbé teszi.

A 2013-as 270 millió euróról tavaly 460 millióra nőtt a befektetési forgalom. Az eddigi évektől eltérően a növekedés inkább a kisebb országokban volt látványos, de azért Csehország és Lengyelország maradtak a legnagyobb piacok. Nem meglepő módon az orosz ingatlanbefektetési volumen a felére zuhant, ám ez a régiót nem rántotta magával, elsősorban a balti országokat rántotta csak magával. Lengyelországban történt némi korrekció, a többi országot változatlanul hagyta. A magyar érték lehetett volna magasabb is, ha a tervezett nagyobb portfólió-tranzakciók időben lezáródnak, így azonban ezek majd a 2015. év első felének eredményét javítják.

Jó pár piacon a tavalyi már rekordévnek számított, különösen jellemző ez Nyugat-Európa több országára, ahol rekordmagasságba ért az ingatlanbefektetési piac. Spanyolország és Írország éves forgalma meghaladta a válság előtti szintet, míg az utolsó negyedév a kontinens egészét nézve a 2006-os év óta tapasztalt legmagasabb értéket mutatta. Ez bizakodásra ad okot a hazai piac jövőjét illetően is, hiszen a befektetők földrajzi diverzifikálása egyre nő, emelkedik a kockázatvállalási hajlandóság, és a jövőben sem látszik apadni a befektetési célpontot kereső tőke. 

A jövőben úgy tűnik, hozzá kell szoknunk az alacsony kamatkörnyezethez, a kamat valószínűleg tartósan alacsonyan maradhat, az EKB pedig a pénzcsap megnyitásával szeretné a reálgazdaságot felpörgetni. Ez a pénzbőség az ingatlan piacot is meg fogja találni. A másik fontos tényező az olaj árának alakulása. Elmondható, hogy kicsit olyan helyzetben vagyunk, mint 30 évvel ezelőtt, ennek a hatásait le lehet másolni. Várhatóan a nem olajtermelő országok jól járnak, a GDP-ben az alacsony ár 0,5 – 1 százalékos növekedést eredményezhet. Az alacsony kamat és a pénzbőség miatt a befektetőknek kockázatot kell vállalni, diverzifikálniuk kell befektetési portfóliójukat, földrajzi értelemben is. Vélhetően nem csak az érett területekre és a prémium termékekre koncentrálnak majd, melynek jelei már 2014-ben is látszottak. Az elmúlt évek szegények voltak fejlesztésekben, ezek azonban előbb-utóbb be fognak indulni. Van igény a befektetők, felhasználók és finanszírozók részéről az új projektekre. Spekulatív fejlesztői hullám azonban még nem indult be, a bérlői alapú fejlesztések hajthatják a piacot.

Az irodapiac kezdi visszanyerni az egyensúlyát

A kereslet 20% körüli növekedésén túl igazán örömteli, hogy a bérbevett állomány közel 60%-kal emelkedett, elérve az évi 125.000 nm-t. Mivel ez az érték meghaladta az éves új átadások volumenét (68.000 nm), az üresedési ráta csökkent. Ez a legtöbb részpiacra igaz, leginkább Bel-Budára és Külső Pestre. Egyedül a Váci úti folyosón emelkedett a mutató, azonban az újonnan átadott irodák 2015 során várhatóan bérlőre találnak, így itt is az érték csökkenését várjuk. Nemcsak a legújabb irodákra van kereslet, az “A” kategória mellett a “B” és “B ” minősítésű épületekben is nőtt a kihasználtság. A kínálati díjak alapján a tipikus irodabérleti ár 10-12 euró között van, az üresedésben ebben a szegmensben csökkent leginkább a kihasználatlanság. De érezhetően csökkent az üresedés a legolcsóbb és a legdrágább irodai szegmensben is. Az üresedési ráta 16 százalék alatt van, zárodik az olló a régiós versenytársak között. Már csak 1 százalékkal vagyunk lemaradva Prágától, míg korábban a különbség 5-6 százalékos is volt.

2014-ben az állami szektor képviselte arányában a legtöbb bérlőt, 22 százalékkal. Jellemzően a “B” kategóriás állományban mutatkozott a kormányzat igénye, míg a nemzetközi cégek inkább az A kategóriában terjeszkedtek. A magánszektor legnagyobb szereplője az ICT iparág volt, aminek az irodai lábnyoma évek óta dinamikusan növekszik. A globális cégek SSC tevékenységei mellett a hazai beszállítók és a hazai start-upok szerepe is nő a budapesti irodapiacon. Ezen cégek kedvenc lokációja egyelőre Dél-Buda, azonban itt egyre erősebben mutatkoznak a szűkös kínálat jelei. Budapest az előrejelzések szerint továbbra is számottevő tényező marad a nemzetközi ICT porondon, hiszen az egyik legdinamikusabban itthon nő a szektorban foglalkoztatottak száma Európában.

Kifejezetten erősődött tavaly a bővülés és az előbérlet aránya az irodapiacon, mely 7 százalékos magasságot ért el. Örömteli, hogy a bérbeadások struktúrája ilyen irányba módosul.

A kiskereskedelmi ingatlanok további felértékelődése kérdéses lett

A befektetők egyértelmű favoritja tavaly az első félévben még a kiskereskedelem volt, azonban a szektor az év végére fokozatosan visszaszorult. Ezt nemcsak a többi szektor növekedése okozta, hanem a kiskereskedelem körül sokasodó szabályozási kérdőjelek. A kiskereskedelmi forgalom további dinamikus növekedéséhez minden makrogazdasági lehetőség adott, sőt, a háztartási devizahitelek forintosítása tovább lökhet a szektor dinamikáján. Ugyanakkor a vasárnapi zárva tartás nehezen jósolható hatása, valamint a felügyeleti díj emelkedése miatt nőtt a kiskereskedelmi ingatlanok körüli bizonytalanság. Vélhetően a különböző adottságú plázákat különböző mértékben, de egyértelműen sújtja ez a szabályozási változás, míg például a törvény hatálya alól kivett Andrássy út esetében már kézzel fogható a bérlői érdeklődés növekedése, de más high street lokációkra is kedvező hatással járhat. Nemcsak a plázákra gyakorolt hatás bizonytalan, hanem az egyes kereskedelmi profilok forgalmát is nehéz megjósolni. Míg bizonyos fogyasztási cikkek vásárlása könnyen átütemezhető, a nagyobb időköltséggel járó tételek vásárlása akár nemzetgazdasági szinten is csökkenhet. Az érintettek egyelőre kivárnak, pontosabb képet szeretnének kapni a változások hatásáról, ez pedig várhatóan a közeljövőben csökkenti a kiskereskedelmi ingatlanok likviditását a befektetői piacon.