Kiadhatóak – e a minőségi irodaterületek 9 euróért?

Vélemény:Thierry Delvaux, ügyvezető igazgató, Jones Lang LaSalle

Nem! Legalábbis nem most. A piacon jelenleg akad ugyan néhány fejlesztő, aki nehézségekkel néz szembe, hiszen elkészült projektjében üresen állnak az irodák. Ez azonban nem jellemző a teljes piacra.

Mára a budapesti bérlők sokkal tapasztaltabbak és képzettebbek, amikor kilépnek az ingatlanpiacra: előbb vagy utóbb felfedezik, mi rejlik a hátterében, ha egy adott ingatlant nem sikerül kiadni, ezért az alacsonyabb bérleti díj nem feltétlenül tekinthető biztos segítségnek.

Azt kapod, amit megfizetsz – a más iparágakban érvényes szabály az ingatlanpiacon sem működik másként. Ma sokkal fontosabbak a bérlők elképzelései, követelményei, mint néhány évvel ezelőtt. A bérlők most elsősorban a minőséget és a rugalmasságot keresik. Tudják, mi a különbség a nettó és bruttó terület között, felismerik, mi az, ami minőség, és mi az, ami nem.

De vajon felkészültek arra, hogy többet is fizessenek a minőségért és hatékonyságért? Nem.

2009 bérlői általában azért költöznek, mert látják az ebben rejlő költségcsökkentési lehetőséget. Éppen ez az oka, hogy a bérbeadások struktúrája drasztikusan megváltozott, és ugyancsak ez vezetett néhány nagy volumenű tranzakcióhoz is. Ezek a nagy cégek általában több irodalokációval rendelkeznek a városban, amelyek közül néhány elavult és hatékonynak egyáltalán nem nevezhető épületben helyezkedik el, így egy új, közös épületbe történő költözés akár több mint 20%-os irodaterület-megtakarítást is lehetővé tehet, és ezzel együtt akár 20%-kal is csökkenhetnek a költségek.

A kisebb cégeknek ugyanakkor sok munkával és gonddal jár akár néhány ezer euró megspórolása is a bérletidíj-költségen, ezért inkább bevételeik növelésére koncentrálnak, és megújítják a bérleti szerződéseiket. Az előbbiekből látható, hogy a pénzügyi megfontolásokon nyugvó költözések nem minden esetben idézik elő a bérleti díj erőteljes csökkenését. Azok a bérlők, akik öt éve írtak alá körülbelül 15 euró/négyzetméter/hónap bérleti díj mellett szerződést, az indexálásnak köszönhetően ma már közel 18 eurót fizetnek. A hamarosan piacra kerülő jelentős bériroda-állomány következtében jelenleg erős nyomás nehezedik a bérleti díjakra, így az előbb említett bérlők most körülbelül 13,5 euróért is találhatnak megfelelő irodaterületet, aminek eredményeként bérletidíj-költségeik 25%-kal is csökkenhetnek.

Nem akarom ugyanakkor alábecsülni a kereskedelmi ingatlanok piacára nehezedő nyomást. Jelentős, előre láthatóan több mint 300 ezer négyzetméternyi kínálat kerül piacra 2009-ben, miközben a kereslet a romló globális és magyar gazdasági kilátások hatására folyamatosan csökken. Becslésünk szerint a kihasználatlansági ráta az év végére elérheti a 18%-ot, de 2010-ben ez visszaeshet 14%-ra. Jövőre ugyanis kevesebb, mint 100 ezer négyzetméter új irodaterület piacra kerülése valószínűsíthető. Az előzőek természetesen nyomást gyakorolhatnak a bérleti díjakra, de arról nem szabad megfeledkezni, hogy a budapesti bérleti díjak Európa legalacsonyabbjai között vannak. Amint arról sem feledkezhetünk el, hogy 2001-ben több mint 25%-os volt a kihasználatlanság, de a díjakat még ez sem nyomta le a 9 eurós szintig! Miért esnének tehát az árak most ennyire, amikor az üresedési ráta csupán 14%-os?

Néhány fejlesztő korábban – túlzottan optimistán – rossz lokációt választott beruházásához: a piac jelenleg éppen emiatt, tehát nem a kereslet visszaesése következtében van nyomás alatt.

Ma az új fejlesztések piaca állóvíz, elsősorban a forráshiány miatt. Ha sikeresek kívánnak lenni, a holnap fejlesztőinek vissza kell térniük az alapokhoz.

Személy szerint a következőkben hiszek:

- lokáció, lokáció, lokáció,

- kisebb alapterületű fejlesztések,

- metrókapcsolat,

- költséghatékony épület,

- fenntartható épület,

- megragadó építészeti megoldások.

De addig is: ne adjuk áron alul a budapesti irodapiacot!