Kevés az iroda Budapesten? – Merre tovább

A rendszerváltás óta évi több mint 100 ezer négyzetméter iroda épült átlagosan Budapesten. A minőségi irodakínálat látszólagos gyors bővülése ellenére azonban Budapest még mindig messze le van maradva a hasonló méretű városok versenyében.

Vajda Tibor, a Colliers International irodaüzletágának társigazgatója úgy véli, hogy az elmúlt 15 évben megépült 1.5-2 millió négyzetméternyi irodaterület akár még a duplájára is növekedhet a piaci igények fejlődésével. De milyen trendek figyelhetők meg az ingatlenfejlesztők, beruházók, és főleg a bérlők oldalán? Milyen szempontok alapján választanak ma a kínálatból?

Kevés termék, sok vevő

Az irodaházak ma érdekes módon azok közé a jövedelemtermelő ingatlanok közé tartoznak, amelyek iránt befektetői oldalról nagyobb a kereslet, mint a kínálat. Az ingatlanfejlesztő jó eséllyel még a bérlők beköltözése előtt, akár a tervezőasztalon vagy a kivitelezési szakaszban találhat vevőt. Különösen igaz ez ma a főváros budai oldalára, ahol ráadásul a közelmúltban átadott irodaházakat igen könnyen lehetett bérbe adni – az átadástól számított 6 hónapon belül átlagosan 80% -os telítettséget értek el az ügynökségek – hívja fel a figyelmet Vajda Tibor a kedvező konjunkturális helyzetre. A 80%-os kihasználtság egyébként átlagos aránynak tekinthető Magyarországon, amely a nyugat-európai városokhoz képest még legalább 10%-os elmaradást mutat.

Az ingatlanfejlesztők a jelenlegi kedvelt építési területek szűkülése miatt fedezték fel maguknak a IX., XI. kerületet, illetve figyelnek a 3-as és 4-es metróvonalra, a Csepel-sziget környékére, a Keleti pályaudvar környékére és a repülőtér közelsége miatt az Üllői út bizonyos szakaszaira. Budán a Déli pályaudvar környékén is vannak még kiaknázatlan lehetőségek. A piac várható fejlődése kapcsán Vajda Tibor elmondta, hogy 2007-ben mintegy 150 ezer négyzetméter irodaingatlan átadására számítanak.

Hova költöznek a cégek?

A bérbeadás szempontjából fontos szempontként említhetjük az elhelyezkedést, hiszen az alkalmazottak napi közlekedése igen fontos tényező minden munkáltató számára (persze mondják, minden cégvezetőnek maga felé nyúlik először a keze). Míg korábban számos vállalat törekedett a belvárosi ingatlanok megszerzésére, bérlésére, mára megfigyelhető, hogy a cégek igyekeznek olyan irodát választani, amely a város szívétől távolabb, de jó tömegközlekedéssel ellátott helyen található.

A konkurencia elhelyezkedése sem közömbös a megfelelő iroda kiválasztásakor, bár a szakember szerint mindkét eshetőségre akad példa. Míg bizonyos vállalatok kizáró tényezőként kezelik a konkurenciával azonos vagy közeli helyen történő működést, addig például a Graphisoft Park és a MOM Park kialakításánál kifejezetten szempont volt az azonos tevékenységet folytató cégek közelsége.

Sokakat foglalkoztat az a kérdés is, hogy az alkalmazottak egészsége jó befektetés. A ma divatos wellness-fitness szolgáltatások ugyan nem szerepelnek még az irodaválasztás legfontosabb kritériumai között, de kétség nélkül vonzó lehet egy cég számára, ha például az irodaépületben lehetőséget tud biztosítani alkalmazottai számára az aktív pihenésre.