Hol vásárolunk 2007-ben? – A Westend már túl drága…

Egyértelműen az Andrássy út előretörése és felértékelődése jelentette a budapesti kiskereskedelmi ingatlanpiac legfontosabb idei folyamatát. Az Andrássy úton a Louis Vuitton üzlet megjelenése elindított egy folyamatot, melynek következtében egyre több exkluzív prémium márka lép be és fog belépni a magyar piacra.

Eközben a budapesti plázák egy része már felújításra, ráncfelvarrásra szorulna, a Westend-Mammut-Árkád trió egyre inkább elhúz a bolytól.

Mi történt a budapesti retail piacon 2006-ban és mi várható 2007-ben? Mikor fogunk újra a Váci utcában vásáolni? Évzáró körképünk.

Elöregednek a plázák?

2006-ban a bevásárlóközpontok piacán leginkább az a kiemelkedő esemény, hogy több olyan nagyszabású projekt megvalósítása elindult végre, melyek már évek óta váratnak magukra, mondta el a Portfolio-nak Pál Erika, a Jones Lang LaSalle retail tanácsadásért felelős vezetője. Ilyen projektnek számít elsősorban a volt lóversenypálya helyén épülő Aréna Pláza és a budai Skála helyén épülő beruházás is.

Pál Erika szerint több fővárosi pláza mostanra már megérett egy általános felújításra, a bérlői mix felfrissítésére. A 10 éves Duna Plaza mellett a tanácsadó mellett a Mammut1-et említette meg, hiszen szerinte egy modern bevásárlóközpontnak 5-6 évente meg kell újulnia a versenyképesség megőrzése miatt. A hazai plázák többsége azonban egyelőre kivár ezzel a lépéssel. A bérlői mix kialakításában szem előtt kell tartani, hogy a stabilitás szempontjából a nemzetközi divatmárkák beemelése a legelőnyösebb a fejlesztő és az üzemeltető szempontjából.

A bérleti díjak esetében szignikáns változást nem vár a JLL munkatársa, azok viszonylag stabilak maradnak középtávon. A Westend bérleti díjai már így is kimelkedően magasak, a 80-100 eurós bérleti díj miatt magas a bérlői fluktuáció, s ez az árszint példátlannak számít egész Közép-Európában. A Westendben a bérlői mix sem olyan tudatosan kialakított, mint a Mammutban vagy az Árkádban, ahol 30-50 eurós bérleti díjakkal kell számolniuk a kereskedőknek, s ez a szint várhatóan 2007-ben sem emelkedik szignifikánsan.

Szárnyaló Andrássy út

2006 legfontosabb folyamatának az Andrássy út látványos átalakulását említette Pál Erika a Portfolio kérdésére. Az üzletek lecserélődése, az exkluzív divatmárkák megjelenése természetesen nem egy éves folyamat, de 2007-ben egyértelműen érzékelhetőek lesznek a változások. A Louis Vuitton belépése a piacra katalizátorként hat a hasonló világmárkák megjelenésére is, s a jövő évben várhatóan további prémium márkákat fedezhetünk fel az Andrássy úton. A bérleti díjak az elmúlt 1-2 évben gyakorlatilag megduplázódtak már, így hasnonló mértékű növekedés 2007-ben már nem várható, ám valószínűsíthető, hogy egy-egy újabb szerződést magasabb bérelti díj mellett kötnek meg.

A Váci utcára 2006-ban a stagnálás volt jellemző, mind a bérleti díjak, mind pedig a bérlői szerkezet és a látogatottság tekintetében. Pál Erika szerint a részpiacnak alapvetően az ING Vörösmarty téri projektje, valamint az Orco által felújított ex-BÉT épület adhat lökést. Ezeknek az ingatlanoknak az elkészülte előtt azonban jelentős változásokat nem vár.