Hol tart a Mundo?

Interjú Anna Malarczykkal – a Mundot fejlesztő lengyel társaság –, az Echo Investment magyarországi irodájának vezetőjével. Aki a projekt állapotáról, lengyelországi tapasztalatairól és az önkormányza­tokkal való együttműködésről beszélt a REsource-nak.

Anna Malarczyk az Echo Investment budapesti bérbeadási csapatának vezetője. 2005-ben csatlakozott az Echo Investmenthez, ahol jelenleg a fejlesztési igaz­gatói posztot tölti be, amelynek keretében a magyar iroda vezetéséért és az Echo legnagyobb vegyes projektjének, a Budapesten épülő, s Zugló új központját jelentő Mundo kiskereskedelmi területeinek bérbeadásáért felel.

A sajtóban számos ellentmondásos információ jelent meg a közelmúltban a Mundoval kapcsolatban. Öntsünk tiszta vizet a pohárba: hogy áll a projekt?

A projekt engedélyeztetési eljárása igen előrehaladott stádiumban van, és terveink szerint az év végén meg is kapjuk az építési engedélyt. Mostanában megjelent néhány információ a médiában a projektről, szeretném azonban kiemelni, hogy kezdetektől fogva együttműködünk mind a XIV., mind a XI. kerületi önkormányzattal, és 2008 júniusában a tervek bemutatásakor már meg is kaptuk a zöld jelzést az Országos Építészeti – Műszaki Tervtanácstól. Folyamatosan egyeztetéseket folytatunk az érintettekkel, és szeretném hangsúlyozni, hogy nincsenek közöttünk félreértések. Ez a folyamat jelenleg is tart, és az ilyen párbeszédek ennek természetes elemei.

A projekt terveivel nagyon elégedettek vagyunk, annál is inkább, mert a koncepciót nemcsak mi – a fejlesztő – álmodtuk meg, hanem a közvéleménnyel, a lakossággal és a jövőbeli ügyfeleinkkel együttműködve alakítottuk ki. Lengyelországban húsz olyan projektünk van, amelynek volumene a Mundoéhoz hasonló, több mint 100 milliós éves látogatószámmal. Széleskörű tapasztalattal rendelkezünk az ilyen típusú projektek terén, és azt mondhatom, hogy ilyen nagy léptékű, a közösség és a város életében hatalmas változásokat jelentő fejlesztések esetén mindig széleskörű tárgyalások folynak a beruházásokról. Különösen jó dolog, mikor a közösség is részt kíván venni ebben.

Hogy halad a bérbeadás? A régióban több országban aktívak, milyenek ezen a téren a nemzetközi tapasztalataik?

A régióban három országban – Lengyelországban, Romániában és Magyarországon – vannak működő, illetve fejlesztés alatt álló bevásárlóközpontjaink. A nagy, nemzetközi márkákkal rendszerint nem egyedi bevásárlóközpontokról, hanem egyidejűleg több projektről is tárgyalunk, mert ezek a cégek általában nem egy országban, hanem régiós szinten terjeszkednének. Úgy látjuk, hogy a kiskereskedelmi bérbeadási piac talán most mindenütt kezd egy kicsit beindulni.

A Mundo bérbeadását 2008 őszén kezdtük el, jelenleg 30%-os a bérbeadottság, több mágnesbérlővel, köztük a Spar hipermarkettel és néhány nagy nemzetközi divatmárkával. A bérbeadással kapcsolatban nagyon optimisták vagyunk: ne felejtsük el, hogy az utóbbi időben a legtöbb projektet leállították vagy elhalasztották, így a következő néhány évben nem lesz túl sok piacra kerülő bevásárlóközpont, és a kiskereskedőknek akkor van lehetőségük a terjeszkedésre, ha most döntenek a még fejlesztés alatt álló projektekben való megjelenés mellett. Mi viszont – ha minden a tervek szerint halad – 2011 végén, 2012 elején át tudjuk adni a Mundo első ütemét. Hiszek abban, hogy épp megfelelő időben vagyunk a megfelelő helyen. Számos olyan nemzetközi márkáról van információnk, amelyek egyelőre nincsenek jelen a magyar piacon, de mindenképpen terjeszkedni szeretnének, csak a gazdasági helyzet stabilizálódására várnak.

Az első ütemben a bevásárlóközpont mellett egy irodaépületet is építünk, amelyre remélhetőleg már a bérlőnk is megvan. Végleges döntés még nem született, de a tervek szerint az első irodaépületünkben rendezkedik majd be a XIV. kerületi önkormányzat.

Budapest egyik legsikeresebb bevásárlóközpontja működik nagyon közel a Mundohoz. Hogyan terveznek versenyre kelni ezzel a bevásárlóközponttal?

Nem kívánunk közvetlenül versenyezni az Árkáddal. Ez a bevásárlóközpont régóta, stabilan és sikeresen működik, metrókapcsolattal és meglévő vásárlóközönséggel rendelkezik. Egy pontosan megtervezett, jól működő ECE projekt. Látni kell azonban, hogy míg az Árkád-vásárlók főként a X. és a VIII. kerületből kerülnek ki, a Mundo elérési területe elsősorban a XIV., a XV., a IV. és a XIII. kerület, összesen mintegy 400 000 lakossal. Tekintve, hogy a Bosnyák tértől összeszűkülő Nagy Lajos király útján a közlekedés nem kimondottan gördülékeny, a mi elérési területünkről a vásárlók nem mennek át az Árkádba, sem fordítva: az övékről sem jönnek át hozzánk. Ezért nem gondolom, hogy közvetlen versenyben állnánk egymással.

Hogy áll a projekt finanszírozása? Lát bármilyen kedvező irányú elmozdulást a finanszírozási piacon?

Ez nagyon kényes kérdés, mert a bankok ezen a megváltozott piacon már nagyon megválogatják, hogy mely projekteket finanszírozzák. A projekt legkritikusabb pontja jelenleg a bérbeadás. Ahhoz ugyanis, hogy komolyan tudjunk tárgyalni a bankokkal, a bérbeadással megfelelő ütemben kell haladnunk, és el kell érnünk egy bizonyos szintű bérbeadottságot.

A projekt finanszírozásáról jelenleg is előrehaladott egyeztetéseket folytatunk, és a mostani piaci helyzetet tekintve mintegy 50%-os bérbeadottságnál már erős pozícióból tudnánk tárgyalni a bankokkal. Ettől függetlenül azonban addig nem szeretnénk megkezdeni az építkezést, amíg a projektet nem töltjük fel megfelelő arányban bérlőkkel. Kedvező jel azonban, hogy a finanszírozási piacon kis tisztulást és mozgolódást tapasztalunk – úgy gondolom, hogy a megfelelő projektek meg fogják kapni a finanszírozást. Néhány lengyelországi projektünk már nagyon közel áll a finanszírozási szerződések aláírásához, és reméljük, hogy ez megfelelő referencia lesz a Mundonak is. Az építkezést 2010-ben szeretnénk megkezdeni, így a finanszírozást is addigra kell biztosítanunk.

Milyen tervei vannak a Mundoval? Eladnák vagy tovább üzemeltetnék a bevásárlóközpontot?Általánosságban hogy néz ki az üzleti modelljük?

Az üzleti modellünk az, hogy bevásárlóközpontjainkat a saját, jól megtervezett koncepciónk alapján megvalósítjuk, bérbe adjuk, és ezután is megtartjuk a portfóliónkban, a továbbiakban üzemeltetőként működve. Ugyanakkor előfordult, hogy értékesítettünk olyan projektet, amely nem felelt meg standardjainknak, de általában a projekteket nem eladásra, hanem hosszú távon is profitábilisra tervezzük. A bevásárlóközpontoknak nagyon jó cash-flow-termelő képességük van, mi pedig az üzemeltetés terén kiterjedt know-how-val rendelkezünk. Arról nem is beszélve, hogy ha a jelenlegi piaci helyzetben a befektetőktől függenénk, akkor most igazán aggódnék…

Milyen kilátásokkal rendelkezik a kelet-közép-európai régiós fejlesztési piac? Látnak-e további potenciált a magyar piacban?

A kelet-közép-európai régió jelenleg jobban szenved a válságtól, ennek ellenére úgy vélem, még mindig hatalmas lehetőségeket rejt magában. A régió még mindig nem zárkózott fel Nyugat-Európához, ez adja a növekedési potenciálját. A lengyel piac 2001 környékén nagyon súlyos krízist élt át, és az Echo Investment már megélt nagyon jó és nagyon rossz időket is, így van tapasztalatunk válságpiacon is. Természetesen keressük az új lehetőségeket a magyar piacon, ami egyelőre gyakorlatilag Budapestet jelenti. A főváros rengeteg fejlesztési lehetőséget tartogat, számos alulfejlesztett területtel. Gondolok itt például arra a rengeteg felújításra váró, régi, belvárosi épületre, amelyek még a fellendülés idején is nagyon felül voltak árazva, és még mindig várnak a befektetőkre. Emellett úgy gondolom, hogy Budapestnek nagy szüksége lenne az olyan típusú kezdeményezésekre, mint amilyen a Fashion Street, ahol – az önkormányzattal együttműködve – igazán jó projekt valósul meg. Nagy szükség van az együttműködésre a főváros és a kerületek, valamint a fejlesztők között. Ez az, amire a fejlesztők és a befektetők várnak.