Hogyan tölthető meg egy új irodaház bérlőkkel?

A Magyarországra betelepült, és időközben tovább növekedő nemzetközi vállalatok, illetve szolgáltató központok (shared service centerek) révén nőtt a magas minőségi és műszaki követelményeket kielégítő irodaépületek iránti kereslet.

A kínálatban nincs is hány, hiszen 2007-ben közel 250 ezer négyzetméternyi irodaház építése van folyamatban, miközben az átlagos üresedési arány mind az A, mind a B kategóriás épületek tekintetében 12% körül mozog Budapesten belül és az agglomerációban egyaránt. Arra a kérdésre kerestük a választ, hogy mennyi idő alatt tudják a fejlesztők gazdaságos szintre bérlőkkel megtölteni az új irodaházakat, és milyen szempontokat vesznek figyelembe a bérlői összetétel kialakításakor?

Az új irodaházak bérlők felé való közvetítésében a fejlesztők rendszerint nemzetközi ingatlanügynökségeket vonnak be, akik jellemzően nemzetközi tanácsadócégeken vagy saját nemzetközi hálózatukon, illetve helyi piackutatáson keresztül értesülnek a piaci igényekről – mondta el Vajda Tibor, a világszerte 54 országban tevékenykedő Colliers ingatlanügynökség irodaüzletágának magyarországi társigazgatója.
A szakember tapasztalatai szerint 6-12 hónapon belül az irodaterületek 80 %-át sikerül rendszerint bérbe adni. Az irodaterületek értékesítésénél – kevés kivételtől eltekintve – fontos szempont a bérlői összetétel kialakításában, hogy ugyanazokat a funkciókat végző vállalatok ne költözzenek egy fedél alá.

A szabályt erősítő kivételek közé tartozik a Graphisoft Park és a MOM Park, amelyek koncepciójában kifejezetten preferálták az azonos, illetve kiegészítő tevékenységet folytató cégek közelségét. Ez utóbbi kétségtelenül felveti az üzleti információk és a humán erőforrások védelmével kapcsolatos kérdéseket, de ezekre már nem az ingatlanügynökségnek kell a megfelelő választ megadnia – mutatott rá Vajda Tibor.
Egy átlagos méretűnek mondható, 15 000 négyzetméteres „A” kategóriájú irodaház esetében 6-10 bérlővel lehet számolni. Az ügynökség figyelme először is egy-két domináns bérlő felé irányul (cégenként 2-5 000 m2 foglalással számolva), majd ezt követően a fennmaradó területek értékesítésénél figyelembe veszik, hogy milyen kiegészítő tevékenységet végző cégek jöhetnek még szóba (ezek igényeit jellemzően 300-500 négyzetméteres foglalástól tudják kielégíteni).

Az Arena Corner a maga 29 000 négyzetméternyi bérterületével közel 20%-át teszi ki az idén Budapesten átadásra kerülő irodaingatlanoknak. Ezzel az átlagnál kétszer nagyobb bérterülettel már akár 3-5 domináns bérlőnek is helyet tudnak majd adni (bár az sem kizárt, hogy a terület oroszlánrészét a Magyar Posta új irodája foglalja majd el, mivel a ház a kiválasztott négy lehetséges helyszín között szerepel a 25 ezer négyzetméternyi irodaterületre kiírt közbeszerzési eljáráson).

Saly Miklós, a Colliers bérlőképviseletért felelős vezető tanácsadója a piac másik oldaláról világította meg a kérdést. „ A bérlő szempontjait figyelembe véve az iroda kiválasztáskor felmerülő prioritások között számos szempont kap helyet. A legfontosabbak az alapigényből, tevékenységből, szervezeti felépítéséből adódó szempontok, azaz: alkalmas-e az adott épület, épületrész a cég technikai, elhelyezési igényeinek kielégítésére? Megfelelő-e az épületgépészet színvonala, van-e elegendő és biztonságos parkolási lehetőség, milyen a helyiségek mérete, alakíthatósága?

A szakember szintén jelentős szempontként említette az elhelyezkedést, hiszen az alkalmazottak napi közlekedése igen fontos tényező minden munkáltató számára (persze mondják, minden cégvezetőnek maga felé nyúlik először a keze). Míg korábban számos vállalat törekedett a belvárosi ingatlanok megszerzésére, bérlésére, mára megfigyelhető, hogy a cégek igyekeznek olyan irodát választani, amely a város szívétől távolabb, de jó tömegközlekedéssel ellátott helyen található.

Ezeket a tényezőket az „A” kategóriás irodaházaknál igyekeznek a legmesszemenőbben figyelembe venni, így a bérlők magas színvonalú technikai felszereltséget és flexibilis területalternatívákat találnak a piacon –
mondta a szakember, aki a jelenleg zajló fejlesztések közül az Arena Corneren túl kiemelte a várhatóan a közeljövőben Dél-Budán átadásra kerülő 30 000 négyzetméteres SAT Business Parkot, a Váci út 33. alatt még idén elkészülő 17 000 négyzetméteres irodaházat, valamint a Dózsa György úton építés alatt álló Spirál irodaházat is, amely a fejlesztők szándéka szerint két ütemben valósul meg összesen 65 000 m2 bérelhető területtel, amelyből a 2007 végére elkészülő első fázis csaknem 40 000 m2 iroda-, raktár- és kereskedelmi területtel bővíti a kínálatot.