Hogyan jussunk lakáshoz, ha nincs pénzünk?

Eltörlik a szocpolt, megszűnik a kamattámogatásos forint lakáshitelt, egy szóval nehezebb lesz a lakáshoz jutás, ami azért eddig sem volt olyan könnyű. Lakásra azonban szükség van, a hozzájutás egyik lehetséges módja a bérlakás-program.

Alapvetően a használt lakásokra építene, s egyfajta lízing konstrukció keretében alakítaná ki a bérelhető lakások kínálatát Szilágyi István, a Macropolis épületkomplexum pénzügyi vezetője, valamint a Hitelfutár néven ismertté vált társaság ügyvezetője. Ez a rendszer nem csak azok számára jelente megoldást, akik lakáshoz szeretnének jutni, de a továbbköltözést is lehetővé teszi mások számára, a “feleslegessé” vagy már nem megfelelővé vált lakások bérbe adásával.

A hatékonyság és a bérlakások

Portfolio.hu: Mikor kezdett el foglalkozni egy lehetséges bérlakás-rendszer gondolatával?

Szilágyi István: Tizenöt, bankszektorban töltött év után a beruházások építtetésével és finanszírozásával kezdtem foglalkozni, amelyek révén projekt illetve vevő finanszírozásokat bonyolítottunk, ill. bonyolítunk. Bő másfél évvel ezelőtt azonban már látni lehetett a piac lassulását, az új lakások értékesítése csökkent. 2003-ban már megfogalmazódott az igény egy bérlakás program kidolgozására, melyből ugyan nem valósult meg semmi, de ennek mentén kezdünk el mi is gondolkodni.

Másrészt szintén elgondolkodásra késztetett egy miskolci példa is. A városban megvalósításra került egy olyan koncepció, melynek keretében a tulajdonosok lakásaikat az önkormányzattal kötött szerződés értelmében, öt évig, adómentesen bérbe adhatták, az önkormányzat által pályázati úton bérlakást igénylők számára. Továbbá az önkormányzat vállalta, hogy az ingatlan kiadáskori állapotát állítja vissza a bérleti idő lejárta után. Érdekes módon, a kínálati oldalon volt is igény a programra, ugyanakkor a keresleti oldalon csak kevesen jelentek meg, amit tulajdonképpen nehéz megmagyarázni. A feltételezett ok a koncepció kizárólag szociális rászorultsági alapokra való helyezése. Az újdonsült bérlők – kedvezőtlen anyagi helyzetük okán – túl soknak találták az önkormányzati és állami támogatás révén az eredetileg 30-35 ezer forintról 7-7 ezer forinttal, vagyis összesen 14 ezerrel csökkentett bérleti díjat és a lakásfenntartási (rezsi) költségeket egy másfél – két szobás lakásért. Az előbb említett példa tehát további kérdéseket vetett fel arra vonatkozóan, hogy hogyan lehet hatékony bérlakás-programot kidolgozni.

PF: Milyen koncepcióban képzelné el Ön a bérlakás-rendszert, az új vagy a használt lakásokra építene elsősorban?

SZ.I.: A koncepciónk nem elsősorban az újépítésű bérlakásokra épít, a használt lakásokat helyezné előtérbe. Magyarországon ugyanis nagyon jelentős az a használt lakás vagyon, amelyre építve elindítható lenne egy ilyen program. Összességében azt lehet mondani, hogy a használt lakáspiacon érdemes a bérlakás-állományt növelni, az újakat pedig egyfajta forgási sebesség növekedésre lehetne használni. Véleményem szerint tévút 200-300 ezer forint/négyzetméterért új lakásokat bérlési célra építeni, mert akik egyébként sem tudják ezeket az árakat megfizetni, azok számára ezek bérlakásként még inkább nem lesznek elérhetőek. Az osztrák minta kifejezetten a lakások építőinek támogatásáról szól. Az építtetői oldalon nyújtott támogatásokat preferálja a beruházóknak nyújtott kamattámogatás formájában. Az így kialakított ingatlant valamikor majd megvásárolhatnák a bérlők, de az államnak nincs pénze, a híradások – véleményem szerint helyesen – a kamattámogatás megszüntetéséről szólnak, így ez nem járható út. Az általam kidolgozott koncepcióhoz alapvetően a lízing és hiteltermékek kereteit használtuk fel, ezek adnak ugyanis lehetőséget arra, hogy egy ingatlant bérlakássá konvertálhassunk át.

Megszűnne a röghöz kötöttség

PF: Hogyan alakulna ki a megfelelő állományú használt lakásból létesülő bérlakás-kínálat?

SZ.I.: Az látható ma a piacon, hogy nagyon sok ember hagyná hátra korábbi lakását, s költözne nagyobb, korszerűbb lakásba az élethelyzetének megváltozása miatt. Ennek elérése érdekében igénybe szeretné venni azokat a támogatásokat, amiket az állam biztosít, vagy korábban biztosított. Ugyanakkor lakástulajdonnal rendelkezik, amelyek kizárják a különböző kedvezmények igénybevételét.
Másrészt jelenleg vannak olyan épületek a piacon, amelyeknek vagy a rosszabb helyszín, vagy a rosszabb minőség miatt az elmúlt időszakban jelentősen esett az ára, s az adott ingatlan értéke egyes esetekben szinte a hitelállomány értékével került azonos szintre, főként a magas banki finanszírozással vásárolt tulajdonok esetében. Gyakorlatilag tehát eladhatatlanná vált a tulajdonos saját ingatlana, ugyanakkor azért a körülményeinek és természetesen anyagi lehetőségeiknek megfelelően szeretne valami jobbat vásárolni.

A bérlakás-állomány kiépítéséhez, nem azoktól kell tehát “elkérni” a lakást, akik két-három ingatlannal rendelkeznek, hanem azoktól, akik elköltöznének, de nem tudnak. Így képződne egy használt bérlakás állomány, s ezt egészíthetnék ki az újépítések, amelyek nagyobb mozgás, vagy forgási sebességet biztosíthatnának.

PF: Hogyan képzeli el az Ön által kidolgozott programban az újlakások szerepét?

SZ.I.: Ma a lakásfejlesztőkre jelentős nyomás nehezül, nem tudják értékesíteni ingatlanjaikat. Például a miskolci Táncsics ház esetében, amely lakásainak 60%-a került eladásra, a fennmaradó rész után a beruházónak kell a közös költséget, s egyéb terheket fizetnie, vagyis az épület 40%-ának üzemeltetésére kényszerül.
Az eladatlan lakások elárverezésével a fejlesztők csak rosszul járnak, a nyomott áron történő értékesítés pedig nem csak nekik, de a piac többi szereplőjének sem jó, az árakat jelentősen lenyomhatja. Ennél sokkal jobb megoldás, ha az egyes lakások tulajdonjogának csak 80%-át adja el, így alacsonyabbá és egyben vonzóbbá téve az árat, míg a fennmaradó részt csak később kellene a vevőnek kifizetnie. Így kvázi osztatlan közös tulajdonba kerülne az adott ingatlan. A tulajdonos pedig akkor fizeti ki a fennmaradó összeget, amikor meg akarja szerezni az adott ingatlan 100%-át. A tulajdonjog egy része fenntartásának számos további előnye van (például az ügyfél számára ez olyan, mint a szállítói visszatartás a beruházó részéről), amelyek koncepciómban minden szempontra kiterjedő, teljes részletességel kerültek kidolgozásra.

Kevés pénzből is álmodhatunk nagyot

PF: Kik állnának a keresleti oldalon, s milyen formában tennének szert bérlakásra?

SZ.I.: A bérlakás-igénylőket alapvetően négy kategóriára bontatnánk rászorultsági alapon. A bérlakásra pályázók 5-10%-a egy bizonyos önerővel rendelkezik, őket egyébként is megpályáztatják az önkormányzatok. Például van 30 lakás, s a pályázati kiírás úgy szól, hogy ki tud letenni, éves, féléves, bérleti díjat. De lakáshoz juthatnak a legszegényebb rétegek is, csak esetükben önkormányzati támogatásra van szükség. Tehát a négy kategória egészen a nulla szinttől, a valamilyen jövedelemmel rendelkezőkig terjed. Vannak bérlakások, amelyek esetében nem szükséges az önkormányzati támogatás, és lenne, amire kellene.

Ma magasak a bérleti díjak, közel vannak a törlesztő részletekhez, ebben a konstrukcióban azonban beszámít a bérleti díj. Vegyünk például egy 5 millió forintos ingatlant, melyből a korábbi tulajdonosa szívesen tovább költözne, de még 3 millió forint hitel terheli. A program keretében az adott lakás tulajdonjogának 60%-át lízing céllal átadhatja a banknak, amelynek eredményeként tehát hárommillió forintértékű lízing keletkezik. A bérlőnek így a 3 millió forint értékű lízing kamatát, illetve adott esetben tőkéjét, kell fizetnie. Ha tőkét is fizet a bérlő, melynek következtében fogy a korábbi tulajdonos hitelének tőketörlesztése, akkor megkapja a lehetőséget, hogy 2 millió forint, plusz a fennmaradó hitelállomány átvállalásával 2-5-10 év múlva megvásárolhatja az adott ingatlant.

Ügyféltől függően két opció kerülhet még be a programba, amelyek jellegében megegyeznek a pénzpiacon találhatóakkal. Az egyik szerint vagy konkrét összeget fizet négyzetméterenként a bérlő, és az adott ingatlant mai áron vásárolhatja meg a bérleti szerződés lejártakor ugyanúgy, mint egy lízingben lényegében vásárlási jogot szerez magának. A másik lehetőség szerint, az akkori piaci áron vásárolhatja meg az adott ingatlant.

A program keretében befizetett önerő egyfajta felújítási alapot képez, illetve például a panelprogramban való részvételt is lehetővé teheti. Alapvető cél, hogy a lehető legkevesebb pénzből a legnagyobb számú és kiváló minőségű lakás valósuljon meg, amelyek gazdaságos fenntarthatósága elvitathatatlan, de egyúttal megfelelnek a kor követelményeinek is. Az újszerű energetikai megoldások egyfelől költségcsökkentő, másfelől pedig környezettudatos hatással bírnak. Ráadásul a rendszer további előnye, hogy mivel az üzemeltető nem az önkormányzat, így ez is piaci alapra kerül, vagyis a nem megfelelően fizető, illetve szándékosan kárt okozó bérlőket ki lehet rakni az adott ingatlanokból.

PF: Milyen forrásokat igényel egy bérlakás program?

SZ.I.: A szocpolt, mint lakáshoz jutási támogatást már régóra nem támogatom, természetesen azonban a lakások ára nem lett alacsonyabb, így ennek kiesése sokak számára problémát jelent. Van azonban másik megoldás, például egy olyan banki rendszer, ahol a szocpolt egy moratoriummal prolongált hitellel lehetne kiváltani. Ez az jelenti, hogy például a két gyermek után járó 2,4 millió forintot hitelként kapják meg a lakásvásárlók, melynek tőkéjét évente prolongálják a banknál, vagyis nem fizetik be, az egy év alatt felgyülemlett kamatot pedig szja kedvezményként veszi igénybe a lakásvásárló. Az államnak így nem kell kifizetnie a 2,4 millió forintot, a kamatot pedig tulajdonképpen az új tulajdonos fizeti saját magának, s azt adókedvezményként veszi igénybe.

Kiemelném továbbá, hogy a koncepció tartalmi elemei szorosan illeszkednek azon irányvonalhoz, amelyet a kormány képvisel, illetve nevesített a gazdasági válság kiküszöbölésére irányuló intézkedéscsomagjában. Ez ráadásul hozzájárulna ahhoz is, hogy fehéredjen a gazdaság, mivel a munkavállalókat érdekeltté tennék abban, hogy magasabb jövedelmet “valljanak be”, a magasabb adókedvezmény érdekében. A közteherviselők körének bővülésével mind az adófizetők terhei, mind a járulékok csökkennének, kevesebb lenne az egy adófizetőre eső teher. Fontos lépést tennénk az igazságosabb és arányosabb közteherviselés irányába.