Hiába az akciók – Nem mennek az újlakások?

Jelentősen visszaesett az újlakás értékesítés az elmúlt időszakban a Cordia Zrt. által készített kutatás szerint, melyben 32 lakásprojektet vizsgáltak. A beruházások tekintetében ez elmúlt egy hónap alatt mindössze 25 lakás talált gazdára, szemben a tavaly tavasszal megfigyelhető 200-al.

Ezt a reprezentatív mintán kapott eredményt Budapest egészére vetítve is lesújtó a kép, az elmúlt öt hónap alatt, körülbelül 700 lakást sikerült értékesíteni az újlakás-fejlesztőknek, így jelenleg 7800 eladatlan lakás lehet ma a fővárosban.

A Cordia 32 új lakásprojekt sorsát vizsgálta a körülbelül 5-5,5 hónapja elkészült tanulmányát követően, melyek a III. a VIII. a IX. a XI. és a XIII. kerületben helyezkednek el, s így reprezentatív mintát szolgáltatnak a piac egésze szempontjából. A vizsgált projektekben összesen 4183 lakás épül, melyből több mint 1200-at egyelőre nem sikerült értékesíteni, mely így 69,4%-os áltagos értékesítettséget jelent. Ez utóbbi adat még jól is hangzana, azonban az utóbbi hónapban a megelőző gyenge teljesítményeket követve csupán 25 darab lakás kelt el, ami jól tükrözi, hogy a piac erősen visszaesett. Egy átlagos 2,5 éves projektciklussal számolva, átlagosan félév alatt a lakások 18%-ának, havi szinten 150 lakást jelentő értékesítésre lenne szükség ahhoz, hogy a projekt végére az összes ingatlan vevőre találjon, a jelenlegi adatok ennél azonban messze elmaradnak. Tavaly ősszel még átlagosan 100 lakás talált gazdára havonta az említett projektekben, ami már önmagában is jelentős visszaesést jelentett a 2008 tavasszal megfigyelhető 150-as értékesítési számhoz képest. Decemberben következett be a mélypont, a visszaesés mértéke az előző év azonos időszakához képest elérte a 90 %-ot. Az idén tavaszra egy kissé konszolidálódott, így az elmaradás “csupán” 70 százalékot tesz ki. Az év további részét illetően azonban a Cordia szakértői remélik, hogy 50-60%-kal adnak csak el kevesebb lakást a piacon a különböző fejlesztők, mint tavaly. Az idei évben az összértékesítés a teljes főváros vonatkozásában 2000-2500 lehet, szemben a tavalyi 7000-es eredménnyel, mondta el Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója.

Kerületenkénti bontásban is érdemes megvizsgálni a számokat. A legmagasabb áltagos értékesítettséggel a IX. kerület rendelkezik, ahol a lakások közel 80%-ka talált már gazdára, de jól áll a VIII. kerület is 72%-os értékével. Valamivel az átlag alatti értékesíti adatokkal rendelkezik a III., a XIII. és a XI. kerület, amelyekben 68,1, 66, és 64 százalékban találtak tulajdonosra az újlakások a vizsgált projektekben.

Az előbbi, reprezentatív mintán kapott eredményeket a piac egészére vetítve azt mondhatjuk, hogy az több mint öt hónapja készített felmérés óta, mikor is 8500 eladatlan lakás volt Budapesten körülbelül 700 talált gazdára, vagyis jelenleg olyan 7800 még vevőre nem talált lakás várja gazdáját a piacon. Az öt hónap alatt, a piac egészét tekintve, a projektéletciklus végéig történő teljes értékesítéshez átlagosan a lakások 16%-ának kellett volna vásárlóra találnia, a jelenlegi adatok alapján azonban, ez csupán 2,5%-uknak sikerült.

Mit hozhatnak az új szabályok?

Az egyik legfontosabb kérdés ma az újlakáspiacon, hogy a július 1-jétől megnövekedett áfa miként érinti majd a már előszerződéssel lefoglalt lakásvásárlókat. A fejlesztők ugyanis biztosan nem tudják átvállalni ennek többlet költségét. Pedig a vételár megemelkedése jelentős, egy 20 millió forintos ingatlan esetében 1 millió forint. Földi Tibor szerint, egy lehetséges kedvező megoldás lehetne, ha azokra, akik már megkötötték a végszerződéseket, illetve a földhivatalhoz már benyújtásra került a kérelem, még a régi áfa szabályok vonatkoznának. Ellenkező esetben ezrek kerülnének nehéz helyzetbe, hiszen lakásvásárlási döntésük meghozatalakor még nem tudhatták, hogy a 20 százalékos áfakulcs időközben 25 százalékosra módosul.

A szocpol illetve a kedvezményes lakáshitel eltörlése elsősorban az alacsonyabb árfekvésű lakásprojektek esetében jelenthet érvágást, a magasabb kategóriába tartozók esetében ugyanis a vásárlók alacsony százalékban vették igénybe ezeket. Az előbbiek mellett a kereslet csökkenésének irányába hat a magas jegybanki alapkamat. A befektetési célú lakásvásárlók sok esetben inkább bankban tartják a pénzüket. Jelenleg a lakosság nem mer vagy nem tud a lakásvásárlás mellett dönteni, jelentős a bizonytalanság annak tekintetében, hogy mit hozhat a jövő, ezért tulajdonképpen az akciók sem igazán tudják megmozgatni a piacot.

De nem csak a kereslet, hanem a kínálat terén is visszaesés figyelhető meg az újlakás-piacon. A fejlesztők sem mernek, és nem is tudnak a megfelelő finanszírozási háttér nélkül újabb beruházásokba belevágni. Jelenleg a bankok jóval magasabb, 40 százalékos előértékesítettségi szintet követelnek meg. A jövőben visszatérhet a 2000 előtti gyakorlat, a fejlesztők inkább kisebb 10-20 lakásos projekteket indítanak külsőbb kerületekben, amelyek esetében a “vevők pénzéből” épülhet fel az épület.