Gyöngyszemek karnyújtásnyira – mire figyelj, mennyiért vásárolhatsz horvát ingatlant?

Nem lankad a hazai lelkesedés a horvát ingatlanok iránt. A tavalyi évhez képest hiába n?ttek mintegy 15-20 százalékkal a tengerparti nyaralók árai, továbbra is sok magyar vesz házat vagy lakást déli szomszédainknál. 20 millió forint alatt ma már nem érdemes elindulnunk, ha biztos jogi hátter? és megfelel? állapotú apartmant szeretnénk. Nem mindegy azonban, hogy hol! A horvát ingatlanpiac nagy változásokon megy keresztül, ezért nem árt néhány részletre odafigyelni, különös tekintettel az építési engedélyek meglétére és az építési területek kijelölésére.

Horvátországban az elmúlt 15 év többször rendezetlen és még többször kaotikus viszonyai között alakult ki az a jellegzetesség, hogy rengeteg tengerparti nyaralónak nincsen építési, illetve használatba vételi engedélye. Ez – az érintettek nagy számára való tekintettel – általában nem jelent problémát a tulajdonosoknak, külföldi vásárlóként azonban oda kell figyelnünk a jogi háttér tisztaságára.

2005-ben Horvátországban új beépítési elvet fogadtak el, melynek értelmében nem adható ki építési engedély magánházakra a tengerparttól számított kb. 70 méteres sávon belül. A közvetlen tengerparti sávban mostantól csak a turizmust és a vendéglátást szolgáló ingatlanokat – kempinget, szállodát, panziót, éttermet, stb. – lehet építeni. Tállasy Berta, a TARA-Bitzer Turisztikai Kft. vezetője szerint az új rendelet nem érinti a rendszerváltás előtt épült házakat, az elmúlt 10 évben – engedély nélkül – épített nyaralók azonban könnyen a lebontás sorsára juthatnak.

Az ingatlan jogi hátterének tisztázása tehát kiemelt feladat horvátországi ingatlanvásárlás esetén, éppen ezért tanácsos a helyi viszonyokban tapasztalt magyar ingatlanközvetítő igénybevétele, mely kb. 3-4%-os közvetítői jutalék ellenében sok kellemetlenségtől megkímél minket. Újdonság, hogy a horvát Földhivatal folyamatosan digitalizálja adatbázisát és mostanra már a legtöbb telek adatai elérhetőek angolul (!) az interneten is.

A rendezési területet azonban még nem mindenhol jelölték ki. Vir-szigetén pl. még nem lehet tudni, hogy pontosan hol húzzák meg a tilalmi sávot. Nem véletlen tehát, hogy Vir-en még mindig találunk 1,000 eurós négyzetméterárakat a tengerparthoz közeli részeken. Aki itt vásárol, könnyen remek nyaralóhoz juthat a piacinál jóval kedvezőbb áron, ám a kockázatokkal feltétlenül számolnia kell…

Az árak jelenleg kb. 1,500 és 2,500 euró között mozognak négyzetméterenként, de a magyarok által népszerű szakaszokon 1,800 euró alatt valószínűleg nem nagyon találunk megfelelő állapotú és elhelyezkedésű nyaralót. A magyarok által legkedveltebb részek az Isztria közelebbi partszakaszai, a Krk-sziget és Dél-Dalmácia.

Krk-szigetén 1,800 euró/nm-nél kezdődnek az árak, de a jellemző árak 2,000 euró felé közelítenek. A sziget nagy előnye, hogy nagyon közel van Magyarországhoz. A Budapesttől mindössze 520 kilométerre lévő szigetig az utat ráadásul Horvátországban végig autópályán tehetjük meg.

Dalmáciában elsősorban Split és Dubrovnik környéke számít népszerűnek. Itt sokkal inkább a klíma és az atmoszféra az, ami vonzza a magyarokat, hiszen Dubrovnik majdnem 1,000 kilométerre van Pesttől. Az árak itt a legmagasabbak az országban, elsősorban az angol és ír vásárlóknak köszönhetően. Nekik a dubrovniki és a spliti repülőtér játszik fontos szerepet, ám már egyre több honfitársunk is fapados járatokkal közelíti meg Dél-Dalmáciát. Dubrovnik környékén az ingatlanárak kb. 2,500 euró/nm-nél kezdődnek.

A hitelt horvát ingatlanfedezet mellett igénybe vehetik magyar, EU-s és horvát állampolgárok is. A magyar és EU-s állampolgárok a CE Credit budapesti székhelyén, a horvátok a társaság helyi irodájában vehetik igénybe a szolgáltatást. A társaság a magyar ingatlanok hitelezésével analóg módon jövedelemvizsgálat nélkül jelzálogfedezet mellett kínálja a finanszírozást vásárlás, refinanszírozás, vagy szabad felhasználás céljából. A hitel kamata csak egy árnyalattal lesz magasabb az analóg magyar terméknél.

A jogi helyzet tisztasága érdekében a magyar közvetítő cégek általában helyi ügyvédi irodákkal állnak kapcsolatban, a TARA Bitzer Kft. pl. magyar nyelvű ügyvédi szolgáltatást is nyújt ügyfeleinek. Az ügyvédi díj a hazaival megegyező mértékű, és az ingatlan vásárlóját terheli. Ezen kívül ingatlanvásárlás esetén a horvát jogszabályok szerint az ingatlan értékének 5%-át kitevő ingatlanforgalmi adót kell fizetni, mely a végleges földhivatali bejegyzés után esedékes (megközelítőleg félév).

A vásárlók érdekét szolgálja az a magyar-horvát országközi megállapodás is, melyet a két ország ingatlanos szervezetei és a két kormány írnak majd alá a közeljövőben. A megállapodás része egy közös etikai és szakmai kódex elfogadása. A megállapodáshoz csatlakozhatnak majd a közvetítő cégek, azaz a magyar fél tudni fogja majd, hogy mely horvát partnerekkel érdemes szerződést kötni, a csatlakozóknak ugyanis szigorú követelményrendszernek kell megfelelniük.

A tulajdonszerzés formaságai és a jogi procedúrák érdemben nem változtak az elmúlt években, a tulajdonszerzés külföldiek számára formálisan továbrra is a külügyminisztérium engedélyével lehetséges. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az álatlunk megvásárolt horvát ingatlan kb. 1 év alatt – de szinte mindig zökkenőmentesen – kerül a birtokunkba. A piacon érdekelt magyarországi közvetítők azonban a helyzet további javulását várják, elsősorban a közelgő EU-csatlakozás és a Magyarországgal való kiemelkedően jó gazdasági-politikai kapcsolatok miatt.

Fontos tudni még a következőkről:

– ingatlanvásárlás esetén 10% foglaló letétele mellett kerül sor az előszerződés megkötésére
– a teljes vételár kifizetésének időpontja megállapodás kérdése, általában az előszerződés megkötését követő 1-3 hónapon belül kerül sor a fennmaradó összeg kifizetésére (kivételt képeznek az építés alatti ingatlanok, ahol az építés ütemében történik a fizetés)
– a vételár kifizetése után az adásvétel tényét az illetékes földhivatal vagy helyi bíróság jegyzi be
– ha külföldi állampolgár három éven belül értékesít, az eladási és a vételi ár különbsége után 35%-os szja terheli
– a felújításhoz is építési engedély szükséges a helyi önkormányzattól
– az éves különadó nagysága: nyaralókra 5-15 kuna/nm, telkekre 1-5 kuna/nm