Ferencváros, Ferencváros…

A kerület arculata teljesen átalakult, megítélése és élhetősége nagyságrendekkel javult az elmúlt másfél évtizedben.
Lassan nagykorúságához közeledik a Középső-ferencvárosi rehabilitáció. A tudatos városmegújítás, az önkormányzat és a befektetők együttműködése, számos nemzetközi sikert hozott, azonban ennél is fontosabb, hogy a kerület arculata teljesen átalakult, megítélése és élhetősége nagyságrendekkel javult az elmúlt másfél évtizedben.

Hogy múlik az idő! A Középső-Ferencvárosban sétálók ma már nem a szép házakra csodálkoznak rá, inkább a sok szép épület között megbúvó megújulásra várókra. A kezdeti szigorúan tömbönként haladó rehabilitációt a befektetők rohamosan növekvő érdeklődése felgyorsította, a felújítások nem is mindig tudtak lépést tartani az új építésekkel, a kedvező ingatlanpiaci helyzettel élő önkormányzat olyan tömbökben is értékesített telkeket, amelyek felújítására csak később kerülhetett vagy csak a jövőben kerülhet sor.
Ezt a fajta dinamikus, extenzív szakaszt 2005-2006-ban mérsékeltebb ingatlanértékesítést váltotta fel, idén a közterületi revitalizációban csúcsosodik ki a városszépítési folyamat. Ezek sorában a legjelentősebbek a Ferenc tér, Bokréta utca, Berzenczey utca EU-támogatással megvalósuló rekonstrukciója – tudtuk meg Sersliné Kócsi Margit kerületi főépítésztől. Ezen kívül immár kiemelt szerepet játszanak a lakóépület-felújítások is, ebben a Lenhossék Park körüli lakóházak prioritást élveznek, az új épületek és a környezet diszharmóniájának felszámolása érdekében.
A folyamatban lévő épület- és közterület felújítások eredményeként 2006 végére a Bokréta utcáig lényegében befejeződik a városmegújítás, és a Bokréta utca utáni négy nagy tömbben is jelentős lesz az előrehaladás. 2007-ben elkészül a SOTE intézményfejlesztése, ezzel együtt néhány kisebb beruházással 2007 végére a Ferenc körúttól kezdődő rehabilitáció eléri a Haller utcát. Ez nem jelent kevesebbet, mint azt, hogy a 70 hektárnyi összefüggő szlömösödő terület két nagyobb gócra húzódik vissza. Az egyik a Gát utca környéke, ahol József Attila-terv néven indul nagyszabású, komplex felújítás, építés és zöldterületfejlesztés, a másik pedig az Üllői és a Haller út menti házakat és néhány elszigetelt épületet foglalja magában.
– A rehabilitációba 2004-ben bevont II. akcióterületen, a Mester utca és a Soroksári út közötti tömbökben kevesebb az értékesíthető önkormányzati tulajdonú ingatlanállomány, és a viszonylag nagyszámú kiváltandó lakás kevésbé látványos eredményekkel kecsegtet, mint az első akcióterületen – hívta fel a figyelmet Jordán Péter, az önkormányzati ingatlanértékesítéssel megbízott SEM IX. Rt. vezérigazgatója. A II. akcióterületen 330 önkormányzati lakást érint a rehabilitáció, ráadásul az elhelyezkedésük miatt egyszerre 100 lakást kell kiüríteni ahhoz, hogy a területet felszabadíthassák. Ezeknek a kiváltása csak hosszabb távon megoldható, véli Jordán Péter. Mint mondta, ebben a térségben a magánberuházásoknak jut nagyobb szerep, ez idő szerint is már mintegy 1000 lakást építenek a befektetők itt, illetve készítik elő a kivitelezését. (Mellesleg a tavaly kiadott 1079 használatbavételi engedéllyel is csúcsot döntött a rehabilitációs terület “lakásipara”.)
A környék fejlődésének egyik centruma a Vaskapu projekt lesz, az egykori Zwack telephelyét a Pesti Házak építi be, de meghatározó lesz a Dandár utca és a Drégely utca beépítése is.

A IX. kerületben persze van élet a Középső-Ferencvároson kívül is, a kulturális negyeddé fejlődő Belső-ferencvárosi rehabilitáció csaknem a vége felé tart, a lakóépületfelújításból már csak a Bakáts tér és a Bakáts utca maradt ki – sorolja Sersliné Kócsi Margit főépítész a kerületi eredményeket. Elindult a Corvinus Egyetem új épületének megvalósítása, és kiírták a pályázatot a Közraktár projektre. Vannak elképzelések a ráckevei Duna-ág melletti Új-Ferencváros fejlesztésére, és önkormányzati döntés született az Illatos úti Dzsumbuj felszámolására is. Beruházások indultak a Könyves Kálmán körút mentén, és napokon belül nyilvánossá válik a Marhavágóhíd Mester utca felőli mintegy 6 hektárjáról szóló megállapodás, ahol spanyol fejlesztő készül nagyszabású, komplex – lakás, kereskedelmi és rekreációs célú – beruházásra.
Gyümölcsözőnek bizonyult a kerületbe invesztált százmilliárdos nagyságrendű tőke, az ingatlanok felértékelődése folyamatos, a befektetők érdeklődése úgyszintén. A rehabilitációban közreműködő lakásépítőkből a már törzsgárdának számító kemény magot 5-6, zömében magyar vállalkozás alkotja, időről időre kiegészülve új jelentkezőkkel. A vásárlók körében is sláger a IX. kerület, ma már a múlté a 90-es évek előtti idegenkedés, sőt egyre inkább trendi itt lakni.
A meglehetősen széles körű kínálat gerincét éppen az úgynevezett 300 ezer forint körüli “tömegtermék” képezi, ezek eladásáért azért rehabilitáció ide vagy oda, meg kell küzdeni. Fejlesztők sokasága számára életbevágó kérdés, miként tűnhetnek ki ajánlataikkal a helyi újlakás-dömpingből, ám a megoldás kulcsa nem feltétlenül a nagy ötletek kitalálásában, inkább a szívós, hosszú évekig tartó, megbízható munkában rejlik.
A mind jobban nekilendülő rehabilitáció és a lakáspiaci konjunktúra mindig is mágnesként vonzotta a beruházókat, közülük azonban nem mindenki tudott megfelelni a követelményeknek. Márpedig minőségi kifogásoktól hemzsegő lakásépítésekre nincs szüksége a kerületnek, egyre jobban szűkült tehát az a fejlesztői kör, akik folyamatosan képesek voltak a jól átgondolt, élhető tereket kínáló lakástervezésre, a határidők betartására és a megfelelő garanciális háttér biztosítására.
Csák Attila, a Bokréta Házak építéséről ismertté vált Immo-Rohr Kft. vezérigazgatója úgy véli, a lakások értékesítésével manapság sincs gond, a piaci igényeknek megfelelő terméket és szolgáltatást kínálók nem szorulnak rá az akciózásra, az árengedményekre. A városszerte építkező társaság nevéhez 240 ferencvárosi lakás fűződik, további 300 az építés különböző fázisában van, lakóházuk készül többek között a Mester utcában és Viola utcában is. A cégvezető véleménye szerint a korábbi felfokozott kereslet után a piac éppen most tart a normális állapot irányába, s a ferencvárosi újlakás-állományból is ütemesen vevőre találnak az ár-érték arányos, professzionálisan előkészített, tervezett és kivitelezett lakások. Mint mondta, mára a városmegújítás elérte azt a kritikus tömeget, amelyben már a szépség dominál, újjászületett utcaképek, új és újjá varázsolt házsorok, homlokzatok fogadják a betérőt. Sétálhatunk az utcán, megpihenhetünk a parkokban – gondoljunk csak a tömblebontás eredményeként születő Lenhossék Parkra vagy a díszburkolatot kapott, teljesen újjászülető Ferenc térre. Persze tagadhatatlan, hogy ezzel együtt még mindig átépítésre, megújulásra vár az épületek, közterek jelentős része, azonban ma már nem kell külön győzködni a vevőket arról, hogy milyen kellemes lesz itt lakni.
A beruházó iránti bizalom fontosságára hívja fel a figyelmet Kerényi Gyula, a rehabilitációval szintén összekapcsolódó Pesti Házak Kft vezérigazgatója is, aki szerint 2-3 éven belül számítani lehet a jelenlegi 300-310 ezer forintos átlagos négyzetméterár 400-450 ezer forintra növekedésére. A kerület egyéb adottságai, a belváros közelsége, a jó közlekedés, az itt található egyetemek, kulturális központok és a rehabilitáció együttesen ugyanis olyan milliót teremtenek, amely ütemesen értékeli fel az itt épülő lakásokat.
Az egyediségre helyezte a hangsúlyt a Lenhossék utcai Toscana Kert fejlesztője, a CEE Group. Miért pont ezt a térséget tartották alkalmasnak egy ilyen típusú beruházáshoz, vetődik fel a kérdés óhatatlanul. A beruházó szerint kár lett volna, ha a napról napra szépülő, egyre vonzóbb közterületeivel és szemet gyönyörködtetően felújított házaival, válogatásra csábító új lakás kínálatával hívogató Középső-Ferencvárosból kimaradt volna az az emberközeli, mediterrán hangulatot idéző színfolt, amit ez az épület és a hozzá tartozó belső kert képvisel. Ennek ellenére merész húzásnak tűnhet a franzstadti házsorok közé egy kis Toszkánát álmodni, ám ismét beigazolódott, bátraké a szerencse, a mediterrán szín- és vonalvezetés, a meleg, barátságos enteriőr a IX. kerületben is vonzó alternatíva a lakáskeresőknek. Az árkádokkal, csobogókkal, pergolával, buja vegetációval kidíszített toszkán belső kertet 221, jövőre költözhető, változatos méretű lakás övezi. Az egyéniségével kitűnő projekt lakásmixe és árai a környéken kialakult szinthez igazodnak, a 28-74 négyzetméteres mini Itáliák négyzetméterét 275-300 ezer forintért kínálják A legkisebbek, a legolcsóbbak és penthouse-lakások itt is elsőként keltek el.

A lakásépítési boom termékei lassacskán megjelennek a másodlagos piacon is. A 8-10 éves, újszerű házak lakásai elsősorban a Középső-Ferencvárosban, a rehabilitációs területen találhatók, a most épülőknél átlagosan 10-15 százalékkal olcsóbban, a Körút közelsége azonban emeli az értéket. A megújulás által még kevésbé érintett térségekben, például a Haller utca környékén ennél nyomottabbak az árak, jellemzően 250 ezer forint körüliek négyzetméterenként. Beállt a piac, ezért lényegesen kisebb a mozgás a Belső-Ferencvárosban. A fiatalok és a külföldiek által igen kedvelt Ráday, Lónyay utcákban és környezetükben a lakók jelentős része kicserélődött, az új beköltözők ragaszkodnak a lakásokhoz, a kevesebb eladó lakás az V. kerületi árakat közelíti, ez bizony 300-350 ezer forintot jelent átlagosan az utcafronton. Udvari változatban, a földszinten akár 80-100 ezerrel is kevesebbet érhetnek. A kerület külső részén az egyedi fűtés és a hagyományos építési technológia kedveltté teszi a József Attila lakótelepet, ahol a jó közlekedés, a könnyű parkolás és a viszonylag olcsó árak segítik az eladást. A József Attilán tízmillióért némi szerencsével már kétszobás lakást kaphatunk, a négyzetméterár egyébként 200 ezer forint körül alakul.