Félnek a külföldiek Magyarországtól?

Hogyan látják a külföldiek Magyarország helyzetét? Mit hozhat a jövő hazánk és a régiónk ingatlanpiacai számára? Hogyan élte meg a válságot az Egyesült Királyság és Olaszország, mikor térhetnek ismét magukhoz ingatlanpiacaik?

Ezekről a kérdésekről beszélgettünk Bob Barnettel, a GVA Worldwide vezetőjével, Gianluca Mazzival, a GVA Worldwide igazgatóságának tagjával, és Tilki Róberttel, a GVA Robertson Hungary ügyvezető igazgatójával.

Porfolio.hu: Önök két nagyon jelentős piacról érkeztek. Magyarországon elég erőteljesen érezzük a válság hatását, Önök milyen trendeket figyeltek meg hazájukban?

Bob Barnett: A bankok korábban az expanzív hitelezési politikájuknak köszönhetően elősegítették a profit növekedést az ingatlanszektorban, a befektetéseket valamint a lakásfejlesztési projekteket. A hitelezés azonban befagyott. Az Egyesült Királyságban több bank csődbe ment tavaly ősszel, míg másokat a kormányzatnak kellett megmentenie, ami egy nagyon erőteljes sokként érte a piacokat, s így erőteljes változást hozott az ingatlanpiac életébe is. Úgy vélem azonban, hogy mostanra a hatalmas zuhanást követően talán elérte a piac az alját, vagy legalábbis közel áll ehhez. A kérdés inkább tehát az, hogy milyen hosszú időszakot fogunk itt, a gödör alján eltölteni. A hozamok az elmúlt viharvert időszakban megemelkedtek, melynek hatására csökkent az ingatlanok értéke. Mivel jelenleg nagyon kedvező áron hozzá lehet jutni prémium ingatlanokhoz Londonban, a befektetési lehetőségeket meglátva a német alapok visszatérni látszanak a piacra. Hogy mikorra lehetünk túl a válságon? Talán 12 hónap múlva, de az mindenképpen pozitív, hogy már látszik a fény az alagút végén.

Gianluca Mazzi: Olaszország meglehetősen eltérően reagált az Egyesült Királysággal, vagy Franciaországgal összehasonlítva a válságra. Ennek oka, hogy ez a piac sokkal kevésbé transzparens, kevésbé aktív, köszönhetően annak, hogy az ingatlanok tulajdonjoga általában magánbefektetők kezében van. Az előbb említettek következtében a válságra adott reakció sokkal lassabbnak bizonyul. Az árak sokkal lassabban esnek, míg az Egyesült Királyságban 40%-os csökkenés ment végbe az árakban mindössze 2-3 hónap alatt, addig Olaszországban mindössze 10-15-20%-os esésre került sor a szektortól és a lokációtól függően a válság kirobbanása óta eltelt időben. Egyelőre úgy tűnik, hogy a korrekció terén még további 6 hónap áll előttünk. Talán már Olaszországban is látható a fény az alagút végén, de az alagút végétől még legalább 12 hónapra vagyunk.

Érdekes lehet azonban még megemlíteni Franciaországot is, ahol nem volt tranzakció az év első negyedévében, annak ellenére, hogy az Európa egyik legnagyobb piaca. Ez mutatja igazán a jelenlegi piac állapotát. A befektetők és a bérlők egyelőre bizonytalanok, hogy a jelenlegi-e a megfelelő időpont a szerződések megkötésére, vagy az árak még tovább esnek a következő egy-három hónapban.

PF: Általánosságban, a világ egészét tekintve, hogy alakultak a hozamok és a bérleti díjak a piacon? S hol tartunk jelenleg a korrekcióban?

Gianluca Mazzi: Európa szerte élesen emelkedő hozamokat lehet tapasztalni, s növekedésnek még talán nem is értünk a végére mindenütt. Például az Egyesült Királyságban a jelenlegi 8-7,5%-os hozamszint olyan magas, amit két éve még el sem tudott volna senki képzelni. Most azt látjuk, hogy mivel a válság erősen sújtja a gazdaság többi részét is, minden bérlő, és természetesen bérbeadó a költségcsökkentés lehetőségeit keresi, s a hatékonyságra törekszik. A bérlők minél alacsonyabb bérleti díjakat szeretnének elérni, mely tendencia még a továbbiakban is folytatódni fog, a következő évben is bérleti lehet a piac.

Bob Barnett: Az előzőekkel én is teljes mértékben egyetértek. A bérleti díjak és a hozamok alakulása szorosan összefügg a gazdaságok állapotával, azonbelül is a cégek helyzetével. Az elbocsátások miatt az emberek kevesebb terméket vásárolnak, így a csökkenő kereslet miatt a cégek további leépítésekre kényszerülnek, kisebb irodaterületre van szükségük, így jelentősen esik a bérelhető területek iránti irodapiaci kereslet, ami csökkentőleg hat a bérleti díjakra, s a hozamok alakulására.

PF: Jelenleg a ingatlan-tanácsadókat az ág is húzza. Sorra látnak napvilágot hírek arról, hogy tőkebevonásra van szükségük, vagy épp elbocsátásokat hajtanak végre. Hogy látják Önök ezen cégek helyzetét?

Gianluca Mazzi: Az ingatlantanácsadók helyzetét elsősorban az befolyásolja, hogy melyik üzleti szegmensre helyezték korábban a hangsúlyt. Jelenleg nagyon kevés ingatlanpiaci tranzakcióra kerül sor a piacokon, így ha erős volt a tranzakciós szegmens szerepe, akkor bizony komoly gondban lehetnek. Ugyanakkor, ha valaki kellően rugalmasan tud reagálni a kihívásokra, akkor komoly sikereket érhet el. Hiszen ez az időszak bár meglehetősen kemény, de egyúttal lehetőségeket is tartogat, a tönkre menő irodák ügyfeleit meg lehet szerezni, ezzel növelve a piaci részesedést.

Tilki Róbert: A GVA szervezeti felépítése abban különleges, hogy tulajdonképpen egy franchise rendszerről van szó. Az irodáink különböző tulajdonban vannak, így elkerülve a központi forráselosztásból eredő hátrányokat. Az erősen centralizált hálózatok ugyanis, – meglátásunk szerint- nem annyira tudnak megfelelni a helyi sajátosságoknak. Nehezebben reagálnak a válságra is, hiszen a központban elsősorban költségcsökkentést szeretnének elérni a nehéz időkben, amelynek eszköze általános, egy meghatározott kulcs szerinti létszám csökkentés, mely azonban nem feltétlenül van tekintettel az egyes területek teljesítményére.

PF: Hogy látják Magyarország és a régió jelenlegi helyzetét, illetve jövőjét?

Bob Barnett: London szempontjából azt mondhatom, hogy természetesen hallani a kelet-európai országok helyzetéről, a hírekből kiderül, hogy komoly gondokkal küzdenek. De az országok nem összekeverhetőek, Magyarország például a Keleti országok közül nyugaton helyezkedik el, ami jelentős különbséget jelent az erősen keleti államokhoz képest, amely különbséget Londonban többen is nagyra értékelik. Ugyanakkor Magyarországnak bizonyítania kell, hogy nem jut Lettország, vagy Litvánia sorsára. Az angol újságok elsősorban a politikai kockázatot, illetve a túl magas adósságállományt említik erőteljes hátrányként. Ezen kell javítani. Ez azonban nem csak Magyarországra igaz. A közép-kelet-európai régió összességében is ezekkel az előbb említett gondokkal küzd.

Tilki Róbert: Tapasztalatom szerint, Magyarországnak nagyon rossz a pr-je. Egyértelműen több rossz hír kering az országról, mint amit a jelenlegi helyzetünk indokolna. Természetesen a szituáció nem nevezhető rózsásnak, de a hírek a képet ennél sokkal sötétebbre festik. Ha ezen változtatni akarunk, akkor meg kellene találnunk a jobb kommunikáció módját.

Az irodapiacon például a tranzakciószám tagadhatatlanul visszaesett, de ez a csökkenés az első negyedév adatai alapján csupán 15%-os, amely visszaesés semmi a többi szektorhoz képest, ahol az egyes esetekben a zuhanás mértéke akár 50%-ot is elérte.

Ami a befektetőket illeti, valószínűsíthető, hogy először a fejlettebb, és érettebb, s egyben alacsonyabb kockázatú nyugati országokat választják célpontjuknak. Majd hónapok vagy akár évek múlva jöhet el az a kor, amikor ismét vonzóbbakká válnak a magasabb kockázatú piacok is. Jelenleg ugyanis a minél kisebb kockázatvállalás az uralkodó.