Európa fénye kopik- Budapest még tartja magát

Az elhúzódó pénzügyi válság következtében Európa kevesebb vonzó ingatlanbefektetési lehetőséget kínált az elmúlt három hónapban, mint az előző negyedévben, ugyanakkor a csökkenő európai kötvényhozamok miatt az ingatlan továbbra is jobb megterülést garantál. Néhány közép-és kelet-európai piac az elmúlt időszakhoz hasonlóan a befektetők érdeklődési körében maradt; ilyen a prágai ipari és a moszkvai retail szektor. A DTZ nemzetközi Fair Value Index elemzése Budapest kiskereskedelmi piacát továbbra is vonzó célpontnak tartja és a meleg piacok közé sorolja.

A globális ingatlantanácsadó által levédett Fair Value Index⃰ azt vizsgálja negyedévenként, hogy mennyire vonzóak a különböző kereskedelmi ingatlanpiacok a befektetők számára, azaz mekkora az elérhető becsült hozamuk. A DTZ legújabb elemzése szerint az elmúlt három hónapban az európai ingatlanpiacok alacsonyabb jövedelmezőséggel kecsegtetik a befektetőket, mint az április-június időszakban. Az indexérték jelenleg 30, az első negyedév 41-es számához képest. (2011.Q1: 32) Minden szektorban csökkenés figyelhető meg a régióban; az irodapiac 28-ról 20-ra, a kiskereskedelmié 52-ről 40-re, míg az ipari szektor 52-ről 35-re esett vissza.

„Egy viszonylag erősebb negyedév után az európai ingatlanok iránt az elhúzódó gazdasági-és pénzügyi válság következtében megcsappant az érdeklődés. Kevesebb attraktív befektetési lehetőséget találunk a kontinensen, a makrogazdasági helyzet az előrejelzéseinkre is kihatottak, melynek következtében csökkent a bérleti díjszint várható növekedési üteme és az elvárható becsült hozamok. Ugyanakkor, egy gyenge lábakon álló gazdasági helyzetben, az ingatlanok által kínált szolid megtérülés még mindig vonzóbbá teszi ezt a szektort a többi befektetési lehetőséghez képest. ”- emelte ki Czifra Balázs, a DTZ magyarországi ügyvezető igazgatója. A 98 európai piac több mint fele a vonzó (forró vagy meleg) piaci kategóriában található továbbra is. 2011 harmadik negyedévében 26 piac került más kategóriába az előző negyedévhez képest: 19 piac kerül melegből fagyosba, 5 piac forróból melegbe, kettő pedig hidegből melegbe. A változások döntően a bérleti díjszint növekedés lassulása és a befektetők által elvárt magasabb hozamok miatt következtek be. Emellett megfigyelhető, hogy a befektetők kockázatkerülőbbek lettek; egyre inkább az alacsonyabb hozamú, biztonságosabb befektetések felé fordulnak.

Közép-és Kelet-Európa

Európa ma kevesebb vonzó befektetési lehetőséget kínál, mint az előző hónapokban. Ennek fő oka a várható bérleti díjszint növekedés lassulása, amely tompítja az elkövetkező öt évre szóló elérhető becsült hozamelvárásokat. A jelenlegi gazdasági helyzetben a bérlők halogatják vagy visszafogták expanziós tervüket, a fogyasztók pedig csökkentik a vásárlásukat. Mindent összevetve, az európai kiemelt piacokon a befektetők által elvárt hozamok stabilak, míg a periférikus és KKE piacokon jelentősen emelkedtek, a két hatás együttesen érte el az európai indexérték csökkenését. Míg az előző negyedévben a közép-és kelet-európai régió kiskereskedelmi és irodaszegmenseinek többsége a forró piacok között volt; ilyen volt a moszkvai iroda-és kiskereskedelmi, valamint a budapesti, bukaresti és a prágai retail alpiacok, addig most csupán a moszkvai retail- és a prágai ipari piacot találjuk a legvonzóbbnak tartott piacok között. A budapesti kiskereskedelmi piac visszacsúszott a meleg piac közé.

A DTZ Fair Value Index elemzése szerint bár kevés jó minőségű ingatlannal rendelkezik, ugyanakkor a közép-kelet-európai régió néhány kiemelt piaca továbbra is jó befektetési lehetőséget kínál az érdeklődőknek. „A budapesti retail piac többek között azért lett kevésbé vonzó piac, mert Magyarország csak nehezen kapaszkodik vissza az intézményi befektetők térképére az Európába vetett bizalom csökkenése a hazai ingatlanpiacra is hatással van. Jelenleg kevés a kiemelkedő minőségű ingatlan a piacon, illetve a felek közötti árazási elképzelés sincs mindig összhangban.” – tette hozzá Maksay Éanna, a DTZ elemzője.

Európa

A nyugat-európai országok közül ír, német és holland piacok értékelődtek fel, ezen belül is kiemelkedik Írország; a dublini iroda-,retail és ipari piac lett Q2-hez képest attraktívabb, ezen kívül az amszterdami irodák és a frankfurti kiskereskedelem. Németországban a piacok többsége a meleg kategóriában van – a müncheni irodapiac Q3-ban lett meleg piac -; itt az ingatlanok, összehasonlítva az alacsony kötvényhozamokkal szolid megtérüléssel kecsegtetnek. A DTZ elemzése szerint a német piac vonzóbb befektetési lehetőséget kínál, mint a francia, köszönhetően ez utóbbiban tapasztalható magasabb országkockázatnak és a jobb németországi bérleti díjszint növekedési kilátásoknak.

Számos olasz várost leminősítettek a harmadik negyedévben; annak köszönhetően, hogy a piacok szenvednek a gyenge bérlői aktivitástól és a fokozódó adósságválságtól, ami növeli a befektetői hozam elvárást. Mivel a középtávú spanyol bérleti díjszint növekedési kilátások jobbak az olaszokénál, ezért a DTZ szerint a barcelonai és madridi piacok árazása vonzóbb, mint a római és milánói. A DTZ európai ingatlanbefektetések megtérüléseire vonatkozó hosszú távú kilátásai a jövőre nézve a legtöbb piacon szolid jövedelmezőségre és a bérleti aktivitás visszafogott növekedésére számítanak. Egy gyenge lábakon álló gazdasági helyzetben, ez a szolid megtérülés is vonzóvá teszi az ingatlant.

Globális kitekintés

Az elemzés kimutatja, hogy 2011. harmadik negyedévében a globális Fair Value Indexérték 55-ről 47-re esett vissza, ami azt jelenti, hogy az elhúzódó gazdasági krízis miatt a globális befektetési piac kockázatosabb lett a befektetők számára. Az Egyesült Királyság indexértéke 50-ről 30-ra, az ázsiai 70-ről 58-re csökkent, míg az Egyesült Államok enyhe növekedést produkált; 73-ról 76-ra nőtt az érték.