Építés helyett korszerűsítési hullám az irodapiacon

Az utóbbi három évben csupán tíz bérirodaházat adtak át Budapesten. Az állomány kétharmada elérte azt a kort, amikor egyes rendszereit már fel kell újítani.

Jelenleg az irodapiacon 311 modern, A vagy B kategóriás irodaház van a DTZ ingatlantanácsadó cég adatai szerint. Ebből 208, vagyis kétharmaduk abban a korban van, amikor szükségessé válik egy jelentősebb felújítás, esetleg túl is van már azon. Az irodaállományból 105 ingatlan (633 ezer négyzetméter) az irodaépítés első hőskorában, 1996 és 2000 között épült. A második hullámban, 2005 és 2010 között valamivel kevesebb, ám nagyobb alapterületű irodaépületet adtak át, így az állomány több mint 1 millió négyzetméterrel növekedett ebben az időszakban. A válság éveiben visszazuhant az irodaépítés, az elmúlt 3 évben mindössze 10 ingatlant építettek bérbeadási céllal.

A CA Immo ingatlanbefektető cég tapasztalata szerint megfelelő karbantartás és ellenőrzés mellett 10-12 éves korban kell egy irodaház első rendszereit, berendezéseit cserélni, felújítani. Elsőként a szivattyúk és a korszerű fűtés-hűtést biztosító fan-coil rendszerek cseréje válik aktuálissá. Ezeket a rendszereket azért kell cserélni, mert az új generációs egységekhez képest többe kerül a fenntartásuk, ezen kívül meghibásodhatnak, és a javításuk nem éri meg. Az üzemeltetési költségek jelentősen csökkennek az új eszközökre fordított fejlesztések eredményeképpen.

Az első generációs irodaházak frissítésének leggyakoribb módja a közös területek újratervezése, modernizálása és az energetikai jellegű felújítások. Korszerűbb világítótestekkel jelentős mennyiségű elektromos energia takarítható meg. A hőtermelő és légkondicionáló berendezések modernizálása is ilyen hatású. A CA Immo épületein rendszeresek a biztonságtechnikai beruházások, mint a video-megfigyelő rendszerek, beléptető rendszerek korszerűsítése.

A felújítások egy része, főleg a látványos esztétikai változások a bérlői érdeklődés felkeltését célozza. (Az illusztáción az AEW tulajdonában levő EMKE irodaház felújított recepciós tere látható.) Szintén ösztönző lehet a környezettudatosság. A megtérülés sem olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa.

Az ilyen beruházások célja az, hogy a házra figyelmet irányítson, és az kitűnjön a jelentős irodaházi kínálatból. A vevők megszokták, hogy még a jó minőségű, esztétikus irodaházakban is alacsony a bérleti díj, tehát inkább az üzemeltetési költség és az épület színvonala, gazdaságossága és esztétikuma alapján döntenek. A potenciális ingatlan-befektetőknek is számít az ingatlan életkora, állapota, műszaki felszereltsége, hiszen nem mindegy, mikor kell a felújításra legközelebb nagyobb összeget szánniuk.

Az erős piaci verseny miatt egy régebbi épület felújításával a tulajdonosok csak felzárkózni tudnak az új épületek kínálatához. Ezért a költségeket, az ingatlan értéknövekedését nem lehet érvényesíteni a bérleti díjban. Az egyetlen kivétel, ha egy öreg, alacsonyabb kategóriájú épület minőségét, esztétikai értékét és technikai jellemzőit alapvetően megváltoztatja a felújítás. Kisebb mértékben emelheti a bérleti díjat, ha az épület valamilyen nemzetközi zöld minősítést szerez.

A lelkiismeretes karbantartás és a műszaki üzemeltetés alapossága döntő abban, hogy az épület berendezései, rendszerei mikor használódnak el. A CA Immo erre és a facility managementre fordítja az üzemeltetési költségek 10 százalékát, és már az alvállalkozók kiválasztásakor is szempont, hogy a rajtuk megtakarított költség nem vezet-e ahhoz, hogy a berendezéseket idő előtt kell majd felújítani.