Elgondolkodó fejlesztők, stabil bérleti díjak a budapesti irodapiacon

A CB Richard Ellis harmadik negyedéves irodapiaci gyorsjelentése szerint mind a keresleti, mind a kínálati oldal szereplői óvatosabbak lettek. A már építés alatt álló projektek átadása terv szerint alakul, de néhány fejlesztő a későbbi fejlesztéseket újragondolják.

A bérlők kereslete ugyan nem esik vissza
jelentősen a jövőben sem, de a szerződések aláírását hosszabb tárgyalási
időszak előzi meg.

A budapesti modern bériroda-állomány
növekedése erős maradt 2008 harmadik negyedévében: összesen 70.300 négyzetméternyi
új terület került a piacra, ami 47 százalékkal több, mint 2007 hasonló
időszakában. A már építés alatt álló projektek átadása terv szerint alakul, de
a pénzügyi nehézségek következtében a tervezett fejlesztéseket már újragondolják.

A modern bériroda-állomány
Budapesten jelenleg 2,057 millió négyzetmétert tesz ki. Ez az elmúlt két év
során közel 450 ezer négyzetméterrel nőtt, amelynek 80 százaléka a nem-központi
piacon került átadásra. Ennek egyértelmű oka az, hogy a főváros belső
kerületeiben kevés a szabad telek. Ezért jelenleg kevés fejlesztés történik, az
új kínálatot itt leginkább a felújítások fogják adni. A külső területeken
továbbra is jelentős fejlesztések zajlanak, de 2010-től ez az aktivitás
várhatóan csökken.

Az 59.400 négyzetméternyi bruttó bérbeadás a III. negyedévben 6 százalékkal
kevesebb, mint a II. negyedévben. A jelenlegi pénzügyi/gazdasági környezet
ellenére a CBRE nem vár hirtelen visszaesést a keresletben, de a tanácsadó
tapasztalatai alapján a szerződés-aláírást ma már hosszabb tárgyalási időszak
előzi meg. A CB Richard Ellis a harmadik negyedévben 120 tranzakciót
regisztrált, ezekből 20 érte el az ezer négyzetmétert. Az átlagos bérbeadás mérete
580 négyzetméterre csökkent. Az előbérleti szerződések aránya jelentős volt,
kiváltképp a nagyobb bérleti szerződések között. Nem meglepő módon a nem-központi
piac irodái voltak a legnépszerűbbek, a teljes bérbeadás 66 százaléka valósult
meg ezen a területen. A negyedév során összesen 2.000 négyzetméterre írtak alá
bérleti szerződéseket legfelső kategóriás irodaházakban; a prémium bérleti
díjak nem változtak. A tranzakciók elemzése szerint a belváros felértékelődik:
a bérleti díjak egyre több épületben elérik vagy megközelítik a 20-25 euró/m˛/hó
szintet. A külső területeken az árak változatlanok, mert a magas
kihasználatlanság és a fejlesztés alatt álló területek magas szintje miatt nyomás
alatt van a piac.

A CBRE szakértői szerint az év hátralévő részében a kínálatbővülés szintje
magas marad és mintegy 70.000 négyzetméternyi új iroda épül, ennek kétharmada
spekulatív alapon. A teljes éves új kínálat 270.000 négyzetméterre tehető, ami 40
százalékkal több, mint 2007-ben. A kereslet nem valószínű, hogy eléri a 2007-es
szintet, de jelentős visszaesés nem várható. 2009 első negyedévében számos nagyobb
területre folyó tárgyalás lezárása várható. A gazdasági teljesítmény
visszaesésének hatásai 2009 elejétől érinthetik a bérbeadási mutatókat.

Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis budapesti irodájának ügyvezető
igazgatója a jelentést kommentálva elmondta: “A bérleti díjakra nehezedő nyomás
a romló gazdasági jellemzők, illetve az erős fejlesztési hullám miatt erősödik,
azonban további csökkentésükre a kivitelezési árak emelkedése miatt sok
lehetőség már nincs. A kedvezőbb kihasználatlansági mutatók miatt a bérleti díjak
a Belvárosban illetve a központi piacon stabilabbak.”