Ekkora optimizmust még nem láttunk – Beindult az ingatlanpiac!

2011 óta soha nem volt még ilyen optimista az ingatlanosok döntő többsége a jövőt illetően a legfrissebb Market Sentiment Survey szerint. A Portfolio, az RICS és az Eltinga közös kutatásából kiderül, hogy az irodapiacon és a kiskereskedelmi szegmensben végre megindult a hozamcsökkenés, ráadásul az utóbbiban mindez a bérleti díjak emelkedésével párosul. Itt vannak a legújabb számok a hazai ingatlanpiacról!

Legfontosabb megállapítások 

• Hat hónappal ezelőtt kirobbanó optimizmusról számoltunk be a Portfolio, az RICS és az Eltinga együttműködésében megvalósuló Market Sentiment Survey felmérésben részt vevő szakemberek körében. A válaszadók több mint fele a befektetési hangulat javulására számított a hazai ingatlanpiacon, ez az érték most elérte a 79%-ot.
• Az optimizmus első sorban az irodapiac teljesítményének köszönhető, de a kiskereskedelmi szegmensben is növekszik a pozitív válaszok aránya, valamint úgy tűnik, hogy a logisztikai piacon is túl vagyunk a mélyponton.
• Az irodapiaci hozamok csökkenésnek indultak, a minden kategóriában legalább 25 bázispontos esésnek köszönhetően a kutatás történetének (2011 második félév óta) legalacsonyabb hozamszintjeit láthatjuk. A tipikus bérleti díjak többé-kevésbé változatlanok maradtak.
• A kiskereskedelmi szegmensben javultak a hozamvárakozások és emelkedésnek indultak a bérleti díjak.
• A logisztikai piacon egyelőre nem jellemző ilyen szintű optimizmus.
• A válaszadók több mint kétharmada (71%-a) általános hozamcsökkenésre számít az elkövetkezendő 3-6 hónapban.
•  

Kiugró emelkedés

A tanulmány eredményeit aggregáló Budapest Commercial Property Index (BCP) az előzős féléves történelmi mélyponthoz képest több mint 400 bázisponttal emelkedett, ezáltal az index értéke megközelíti a 94 pontot. Az emelkedést mind a bérbeadottság növekedése, mind a gyenge hozamcsökkenés elősegítette. 

A Budapest Commercial Property Index (BCP) magába foglalja a bérleti díjakra és a tranzakciós hozamokra vonatkozó medián értékeket úgy, hogy kategóriánként (CBD irodaház, városi logisztikai ingatlan, retail park, stb.) a medián bérleti díjat elosztjuk a medián tranzakciós hozammal. Ezt a számítást minden kategóriában elvégezzük és a kategóriákhoz különböző súlyokat párosítunk, ami a teljes ingatlanszektoron belüli jelentőségüket hivatott reprezentálni.

Új csúcsra ért az optimizmus

A befektetői hangulat javulásának pozitív trendje tovább folytatódott az elmúlt fél év során, a mostani felmérésben részt vevők közel négyötöde optimistán látja a jövőt, ami újabb csúcsnak számít a 2011-ben indított kutatás történetében. Ha az egyes szegmensekbe vetett bizalmat vizsgáljuk, tovább nőtt azoknak az aránya, akik az irodapiacban látják a legtöbb lehetőséget, mind a bérlők, mind a fejlesztők részéről 50% feletti számról beszélhetünk. 

Irodapiac

Az előző kutatás egyik fő megállapítása az volt, hogy irodapiac felsőbb szegmenseiben érzékelhetően nőttek a bérleti díjak a megkérdezett ingatlanos szakemberek szerint. Ezzel szemben 2014 második félévében a top CBD irodaházak tipikus bérleti díja csökkent, igaz még így is 1 euróval 2013 év végi szint felett tartózkodik. A minimum bérleti díjak pedig emelkedtek, ami azt jelenti, hogy újra közeledni kezdtek a tipikus bérleti díjakhoz, ahogy azt az elmúlt évek során többször tapasztalhatuk. 

 

Az irodapiaci hozamszintek hosszas stagnálás után minden szegmensben csökkenésbe kezdtek, a top CBD irodaházak esetében a Market Sentiment Survey történetében először estek a 7,5%-os szint alá. 

 

Kiskereskedelmi piac

A kiskereskedelmi piacon két szegmensben is beindult a bérleti díjak emelkedése, valamint a top 5 bevásárlóközpont kivételével csökkenésnek indultak a hozamok. A prémium szegmensben ezáltal jelenleg a 2012-es szinten állnak a bérleti díjak, míg a hozamszintek a kutatás során vizsgált összes alpiac közül egyedüliként emelkedtek, 7%-ról 7,25%-ra. 

 

Logisztikai piac

A logisztikai szektor mindkét kategóriájában (prémium városon kívüli logisztikai ingatlan, városi logisztikai ingatlan) megfordult a trend és az előző féléves csökkenés után növekedni kezdtek a bérleti díjak. Előbbi esetében átlépve a 3 eurós szintet, utóbbi esetében pedig visszakerültünk a 4 eurós szintre. Mindkét kategóriában immár 2012 óta változatlanok a hozamszintek. 

 

A felmérés résztvevői

Közel 50 ingatlanpiaci szakember töltötte ki a kérdőívet, ami azt jelenti, hogy az RICS tagságának közel harmada aktívan részt vett a hetedik Market Sentiment Survey létrehozásában. Ez egyben azt is jelenti, hogy Magyarországon ez a legszélesebb szakmai bázis alapján elkészített ingatlanpiaci felmérés. A felmérésben részt vevők több mint 70%-a teljes jogú RICS tag volt, és 75%-uk több mint 10 éves szakmai tapasztalattal rendelkezik. A beérkező kérdőívek alapján a válaszolók 65%-a dolgozik nemzetközi hátterű cégnek.

A felmérésben részt vevők információt szolgáltattak arról is, hogy milyen szegmensben tevékenykedő cégnél dolgoznak, illetve arról, hogy munkaadó cégükön belül milyen szakterületen dolgoznak. A válaszolók közel 60%-a tanácsadással foglalkozó cégnél végzi munkáját, de jelentős súlyt képviselnek a felmérésben a fejlesztőnél, vagyonkezelőnél és befektetési cégnél dolgozók is. A szakemberek saját szakterületét tekintve alapvetően vegyes a kép, de kiemelkedik a többi közül az értékbecslés, a befektetés, a fejlesztés és a vagyonkezelés.