Egyesek szerint vége a válságnak

Ám a jelentősebb makroindikátorokat tekintve Magyarország a régió érettebb ingatlanpiaccal rendelkező országaihoz képest némileg gyengébb képet mutat – vélik az idei Portfolio.hu Property Investment Fórum 2013 szakértői.

A konferencia nyitóelőadásában Gunnar Herm MRICS, a UBS Global Real Estate európai kutatási és stratégiai igazgatója a kelet-közép-európai ingatlanpiacok helyzetét, kilátásait és lehetőségeit foglalta össze. Prezentációjában elsősorban a nemzetközi intézményi befektetők szemszögéből értékelte a régiót. „Az intézményi befektetők elsősorban az ingatlanpiaci fundamentumokat meghatározó makroindikátorokat vizsgálják befektetési döntéseik meghozatalánál. A növekedési kilátások, a foglalkoztatottság, a fogyasztói bizalom mellett az ingatlanpiac transzparenciája és likviditása, a piacon elérhető befektetési termékek elérhetősége, valamint a megfelelő szabályozói és adózási környezetet, politikai stabilitás kulcsfontosságú tényező” – mondta el.

A szakember úgy véli, hogy méretét tekintve Kelet-Közép-Európa ingatlanpiaca még mindig viszonylag kicsi, összehasonlításként: kb. Svédország egyedül akkora piaccal rendelkezik, mint az egész régiós piac együttvéve. Ez jelentősen lekorlátozza a globális intézményi tőke mozgásterét, ennek ellenére a régió országai előnyös piaci rést jelenthez a nemzetközi befektetők számára.

„A Kelet-Közép-Európa gazdaságai felépülőben vannak, és a régió ingatlanpiacai kétségkívül jelentős növekedési potenciált hordoznak, azonban egyáltalán nem beszélhetünk homogén környezetről. Az egyes országok gazdaság teljesítménye eltérő képet mutat, teljesen mások a növekedési kilátások” – fejtette ki.

A szakember rávilágított arra, hogy Európában a periféria egyes piacai – így Spanyolország vagy Írország – pozitív pályára álltak, így komoly versenytársként jelennek meg a CEE piacok számára. A finanszírozás a régiós piacokon szelektíven érhető el, és a magyar ingatlanpiac számára ez az átlagnál kényesebb kérdés. Az ország eladósodottsága magas, az ingatlanpiac alapvetően túlfinanszírozott, ami jelentősen lassítja a piac felépülését, és távol tatja a nemzetközi intézményi befektetőket – összegezte Herm.

Az első panelbeszélgetésben meghatározó európai és régiós ingatlanpiaci szakértők vizsgálták a kelet-közép-európai ingatlanpiacok helyzetét. A beszélgetés résztvevői alapvetően pozitívan ítélik meg a régió kilátásait, azonban egyöntetűen osztják azt a véleményt, hogy a jelentősebb makroindikátorokat tekintve Magyarország a régió érettebb ingatlanpiaccal rendelkező országaihoz (pl. Lengyelországhoz, Csehországhoz) képest gyengébb képet mutat.

Török Árpád MRICS, a TriGranit Fejlesztési Zrt. vezérigazgatója kevéssé optimista a hazai ingatlanpiaccal kapcsolatban. Úgy véli, hogy a piac stabilizálódása akár 5-10 évig is eltarthat Magyarországon. „Lengyelország, Csehország és Magyarország teljesen más pályán haladnak, az egyes országok helyzete sem gazdasági teljesítményét, sem ingatlanpiaci jellemzőit tekintetve (méret, népességszám, stb.) nem hasonlítható össze” – fejtette ki. Az ingatlanfejlesztő képviselője lát lehetőségeket a Budapesten irodapiaci fejlesztésekre, de csak build-to-suit keretek között. A társaság jelenleg egy új irodafejlesztési projekten dolgozik Budapesten, a tervek szerint a projekt 2014-ben elindulhat.

A kerekasztal-beszélgetők konszenzusa szerint a budapesti prémium irodapiaci hozamok egyértelműen 7,5 %-nál magasabb szinteken állnak, és úgy vélik, hogy azok csökkenésére egyelőre nem sok esély mutatkozik. A piac még mindig nem elég transzparens, és a tranzakciók száma sem elegendő arra, hogy a hozamszintek pontosan meghatározhatóak legyenek.

Frederic Le Fichoux MRICS, a Cushman and Wakefield közép-európai szállodaszekciójának vezetője viszont derűlátó. „A fogyasztói bizalom, a növekedési indikátorok és a hotelpiac meghatározó mutatói mind pozitív képet mutatnak. A következő 6 hónapban több hotelpiaci befektetés is lezárásra kerül a régióban – mondta el a szakember, aki Magyarországon a hévízi Lotus Hotel értékesítésével foglalkozik. – A hotel árazása kedvező, elsősorban helyi, illetve orosz befektetők érdeklődnek.”

Eric Assimakopoulos, a Revetas Capital ügyvezető igazgatója úgy véli, hogy a magyar piac megítélése ellentmondásos. „Az árazás jelenleg nagyon nehéz kérdés, a legnagyobb probléma a likviditás és a finanszírozás hiánya, valamint az exit lehetőségének bizonytalansága” – mondta el. Assimakopoulos úgy értékeli, hogy az eladók és a vevők árelvárásai között még mindig hatalmas a különbség, és az átárazódás még közel sem történt meg. “

Patrick Delcol, a BNP Paripas Real Estate kelet-közép-európai üzletágának vezérigazgatója szerint sincs egyelőre okunk a felhőtlen optimizmusra. „Az iparágnak távolabbi kihívásokkal is szembe kell nézni, így a szektor nem tudja függetleníteni magát olyan problémáktól sem, mint a globlalizáció, a politikai, vallási, társadalmi vagy demográfiai kérdések – fejtette ki Delcol. – A magyar piac még mindig túlfinanszírozott, és az ország eladósodottsága alapvetően lassítja a gazdaság felépülését, így gyengíti az ingatlanpiaci fundamentumokat. Ez korlátot állít mind a befektetési, mind a fejlesztési piac számára.”

A magyar piac politikai kockázatairól úgy vélekedik, hogy a befektetők számára elsősorban a kiszámíthatóság, a stabilitás és a transzparencia a fontos, ami nem feltétlenül a politikai kockázatokkal vonható egy kérdéskörbe. A gyakori feltételezések ellenére nem érzelmi kérdésről van szó, a makroindikátorok, az ingatlanpiaci fundamentumok értékelése sokkal inkább meghatározó.