Csökkenő kínálat a lakáspiacon

Emelkedő építőanyagárak és növekvő telekárak mellett 35%-kal kevesebb használatba vett lakás, 35%-kal csökkenő építési engedély, 40%-kal csökkenő vállalkozói építés, 25%-kal növekvő lakossági építés, 8 négyzetméterrel növekvő lakásméret. Tömören ezek a számok jellemzik a hazai lakáspiacot 2006. első félévében. Az idei első félévben sok év után most először nőtt a fővárosi új lakások alapterülete, a 2005-ös 62-ről közel 69 nm-re. A megyei jogú városokban ugyanez a mutató viszont 91-ről 83-ra csökkent, országosan maradt a 90 nm-es átlagnagyság. Mindez az Otthon Centrum szokásos lakáspaici kitekintéséből derül ki.

2006 első nyolc hónapjában a lakáscélú hitelek iránti igény mind a 2004-es, mind a 2005-ös évi szintet jelentősen, 20 százalék körüli mértékben múlta felül; összesen 372 milliárd Ft-ot tett ki. A lakáshitelezésben változatlanul a devizaalapú hiteleké a főszerep, melyek átlagos nagysága átlépte az ötmillió forintot. A mind kedvezőbb kondíciók, a magasabb loan-to-value arányok folyamatosan magas szinten tartják a keresletet a lakáshitel-termékek – s így áttételesen az ingatlanok – iránt, ami emelkedő árakat eredményezhet a piacon.

Dinamikusan növekszik a hitelezésen belül az ingatlanlízing szektor, 2006 első háromnegyed évében, egy év alatt 150 százalékos gyarapodást regisztrált a Magyar Lízingszövetség a piacon. A versennyel párhuzamosan bővülő ügyfélcsalogató eszköztár a lízing feltételeinek enyhítésén túl a lízinghez kapcsolódó kedvezmények kihasználását célzó konstrukciók kidolgozását is jelentik, mind a lakossági (adókedvezmények), mind a vállalkozói (adócsökkentési lehetőségek) oldalon.

A slágerkerületekben (XIII., IX., XIV., XI.) a tavalyihoz képest 15-55%-kal kevesebb új lakás átadása várható idén. Ez részben a piac önszabályozásának, és a területi hangsúlyok eltolódásának tudható be, hiszen például a XI. kerületben a rozsdazóna telítettsége után a sasadi zöldövezet gyors felfutás előtt áll. Ugyanakkor több mint megduplázódik az átadott lakások száma a VII. és VIII. kerületben, valamint látványosan bővül a kínálat – igaz, alacsony szintről indulva – a IV., XVII. és XIX. kerületekben is.

A megyeszékhelyek közül nagy aktivitás jellemzi Debrecen, Győr, Szeged, Pécs, Nyíregyháza és Veszprém piacát. Ezekben a városokban jelenleg 4-6 nagyobb beruházás fut egyszerre. Az itt megépülő társasházi lakások fajlagos ára 230 és 290 ezer Ft/nm között mozog. A 300 ezres átlaghatárt Pécs és Veszprém néhány beruházása, illetve majdnem az összes győri projekt lépi át, köszönhetően a Duna-parti fekvésnek. Ugyancsak bő a kínálat a Balaton partján is. A közel tucatnyi nagyobb épülő siófoki és balatonfüredi társasházban az árak 300 ezerről indulnak, és panorámás penthouse lakások esetében az 500 ezer Ft/m2-t is átléphetik.

Az OC felmérése szerint a vásárlási hajlandóságot tekintve a használt lakások – bár részarányuk természetesen még jóval nagyobb az újépítésűeknél – egyre jobban háttérbe szorulnak. Míg az elmúlt egy évben a Budapesten lakást vásárlók 29%-a vett újépítésű ingatlant, a következő egy évben tervezők között 37% ez a kategória. Még ha a tényleges vásárláskor ezek közül sokan használt mellett döntenek is végül, a tendencia felismerhető. Vidéken még látványosabb a trend; itt 23 és 36% ez a két arányszám. Bár nincsenek jelentős korosztályos eltérések, érdekes, hogy használt lakást leginkább a 25 év alattiak és az 56 év felettiek vesznek. A lakásvásárlás fő motivációja mára az önállósodás lett. Országosan 40% feletti azok aránya, akik ilyen okból vennének lakást – 72%-ban 35 éves koruk alatt -, míg a vevők egynegyede a lakás méretével nem elégedett. A sláger egyértelműen a kétszobás lakástípus; Budapesten a vásárolni szándékozók 31, vidéken 29%-a ezt a kategóriát jelöli meg. Országosan az ennél nagyobb lakások a forgalom 40%-át adják.

Emelkedő telekárak

A társasházi fejlesztésre alkalmas telkek piacán maradt a fő területi hangsúly a belvárosi részeken. A beruházói aktivitást mutatja, hogy tapasztalataink szerint, az igen csak limitált kínálattal jellemezhető Bel-Budán a piacon lévő telkek 60%-a (összesen kb. 7000 m2), a pesti belvárosban pedig 70%-a (összesen kb. 10.500 m2) tulajdonost cserél évente. Ugyanez az arány a magas presztízsű budai hegyvidéki részeken, valamint Pest peremi kerületeiben mindössze 15% körüli lehet – bár jóval nagyobb kínálati volumen mellett. Becslésünk szerint, évente összesen kb. 1,3 millió m2 társasházi fejlesztésre alkalmas telekterület cserél gazdát a fővárosban. A mellékelt táblázatból kitűnik, hogy a városközponthoz közeli területek áremelkedése a leglátványosabb továbbra is.