Budapestből nem lesz Párizs

A tetőtér-beruházások radikális csökkenése várható Budapest belső kerületeiben a bérházak elhanyagolt állapota, valamint a lakók kompromisszumkészségének hiánya miatt.

Sokan visszaélnek azzal a helyzettel, hogy nem az egyszerű többség, hanem a társasházi tulajdonosok legalább négyötödének jóváhagyása szükséges a fejlesztésekhez. Az így keletkező többletköltségek veszteségessé tennék a beruházásokat, ezért a szakértők szerint tömeges kivonulás várható a piacról.

A belvárosi bérházak több évtizede húzódó rehabilitációjának halogatása szociális katasztrófahelyzettel fenyeget – figyelmeztet Oláh Tibor, a Terézvárosban körülbelül 60.000 négyzetméter beépíthető hasznos területtel rendelkező, 46 tetőtér hasznosításáért felelős In-Construction Kft. ingatlanfejlesztési projektmenedzsere. A közművek jelentős része a működőképesség határán üzemel, az épületek riasztóan leromlott statikai és esztétikai állapotúak. A belső kerületek lakásállományának közel 70 százalékát érintő probléma megoldását a tulajdonosok és az illetékes önkormányzatok belátható időn belül saját forrásból képtelenek finanszírozni. Éppen ezért lenne fontos, hogy az ingatlanfejlesztők érdeklődése a belvárosi rehabilitáció felé forduljon.

Az utóbbi évek egyik ilyen vonzónak tűnő beruházási lehetősége a tetőterek beépítése volt. A Terézvárosban eddig két épület felújítási munkálatait és tetőtér-beépítéseit elvégző cég projektmenedzsere szerint a válság ugyan lelassította a folyamatban lévő munkálatokat, de a jövő beruházásait egészen máshonnan érkező veszély fenyegeti.

A társasházak döntéshozatalában a szétaprózódott tulajdonosi szerkezet a közérdekkel szemben inkább az egyéni ambíciók megvalósításának kedvez. A legtöbb esetben hiába vállalják a fejlesztők az épület tatarozását és az elavult közművek cseréjét, egyre több lakástulajdonos a saját hasznától teszi függővé a beruházás támogatását. A tetőtéri lakások kialakításához szükséges hozzájárulásukat egyre elképesztőbb feltételekhez kötik. Fürdőszobájuk felújítását, lakásuk teljes kifestését követelik szavazatukért cserébe, a fejlesztők azonban az ilyen jellegű kiadásokra átlagban csupán az értékesítési ár 10 százalékát tudják fordítani. Ez azért csapdahelyzet, mert ha a házban csak egy ilyen megállapodás születik, a lakók tömegesen jelentkeznek hasonló igényekkel. Ezek maradéktalan teljesítése a beruházók számára vállalhatatlan mértékben növelné mega tetőtéri lakások kialakításának költségeit.

A tetőtéri ingatlanok négyzetméterenkénti ára átlagban nem haladja meg az ötszázezer forintot – az Andrássy út bérpalotáit kivéve, ahol az átlagár 1 millió körül mozog, de akad a kínálatban 2,7 milliós ajánlat is. Mivel jelentős emelkedés a közeljövőben sem várható, az ingatlanfejlesztők mozgástere meglehetősen korlátozott. Nem engedhetik meg a ráfordítások további növekedését, ezért jó néhány projekt esetében patthelyzet alakult ki, a gyors megoldás reménye nélkül. A beruházások megtérülése egyre lassabb és bizonytalanabb, ezért az ingatlanfejlesztők rövidesen kénytelenek lesznek hátat fordítani a piacnak. Ez mindenkinek veszteség lesz. A volt bérházak állapota továbbromlik, a belső kerületek egy része már így is egyre jobban emlékeztet a húsz évvel ezelőtti Harlemre, pedig nemrég még a beépített tetőterektől hemzsegő Párizs volt a minta – mutatott rá a szakértő.