Budapest a leginkább költséghatékony irodalokáció Európában

Továbbra sincsenek csodák a magyar irodapiacon; egyetlen egy irodaházat adtak át az év elején és további kettő befejezése várható még 2012-ben, tavaly év végéhez képest kevesebb bérleti tranzakció volt január-március időszakban, azon belül is magas a hosszabbítások száma, a bérlők 75 százaléka 500 négyzetméter alatti irodát bérel és ehhez az igényhez alkalmazkodnak az irodaház tulajdonosok is a kialakítások során. Bérleti díjak tekintetében a főváros kiemelkedik a többi ország közül: a DTZ szerint 2016-ra Budapest lesz a legköltséghatékonyabb irodalokáció az európai régióban.

A fejlesztők kivárnak…

2012 első negyedévében csupán egy új irodaházat adtak át, a 2.300 m² nagyságú IQ irodát. Idén további két, nagyobb volumenű beruházás átadása várható: az Atenor Váci Greens első fázisa 16.000 négyzetméter irodaterülettel, és a Skanska által fejlesztett 17.500 m² -es Green House. A Budapest Research Forum adatai szerint a teljes budapesti irodaállomány 2.622.200 m² bérirodával és 553.600 m² saját tulajdonú irodaterülettel összesen 3.175.800 m²-t tesz ki.

„A fejlesztők befagyasztották a spekulatív fejlesztéseket; az újonnan átadott irodaterületek éves mértéke a 2003-as szintre csökkent. Csupán néhány fejlesztő volt képes és hajlandó jelentősebb előbérleti szerződés nélkül belekezdeni irodaház építésébe, ezért az átadásra kerülő új irodaterületek mennyisége várhatóan alacsony marad az elkövetkező néhány évben is.”- mondta Horváth Franciska a DTZ irodaügynökségi vezetője. – „ Ezzel együtt csupán néhány modern irodaházban van 5.000 négyzetméternél nagyobb egybefüggő üres terület. Ez késztetett az elmúlt évben két jelentős piaci szereplőt is előbérleti szerződés megkötésére olyan irodaházakban, amelyek csak 2014-ben készülnek majd el, és e szerződések hiányában el sem indultak volna” – tette hozzá a szakértő.

A bérlők hosszabbítanak és összemennek…

A 2011-es év rekord szintű bérlői aktivitása után 2012 első negyedévében a bérbeadás volumene visszaállt az előző években tapasztalt 50-60 ezer négyzetméteres szintre. Az 53.250 négyzetméter bérbeadott terület 32 százalékkal volt alacsonyabb az előző év azonos időszakához képest, és 17 százalékkal maradt el a 2001 óta regisztrált átlagos negyedéves szinttől. A bérlők oldaláról a költözéssel járó plusz költségek, de még inkább a bérbeadók igen kedvező „bérlő-marasztaló” ajánlatai miatt a szerződéshosszabbítások aránya jelentősen megnőtt. Míg 2005 és 2008 között átlagosan a teljes tranzakciós volumen 19 százalékát tették ki ilyen jellegű bérbeadások, 2009 és 2011 között ez a mutató 38 százalékra nőtt, 2012 első negyedévében pedig már 40 százalék felett volt. Részben ennek következményeként a nettó bérbeadás aránya – ez az üres területek tényleges csökkenését eredményező tranzakciók arányát jelzi -, a 2005-és 2008-as időszakban regisztrált 55 százalékról 2009 és 2012 első negyedéve között 32 százalékra csökkent.

„Az üresedési ráta 2010-ben elérte a 24,8 százalékos rekord magasságot és azóta is tartja ezt a szintet. Mivel a nettó bérbeadás aránya továbbra is alacsony, erre az évre sem várhatunk jelentős javulást. Ugyanakkor, míg az elmúlt években jellemzően több iroda állt üresen Pesten, mint Budán, addig 2010 óta napjainkig, ha nem is jelentős mértékben, de megfordult ez az arány” – tette hozzá Maksay Éanna, a DTZ elemzője.

Az elmúlt negyedévben nagyságrendileg 130 bérleti tranzakciót regisztráltak a budapesti irodapiacon, ezek átlagos mérete 416 négyzetméter volt. A kisebb területek iránti kereslet meghatározó, a tranzakciók 80 %-át 500 négyzetméter alatti területre kötötték. A DTZ adatai alapján a kisebb irodaegységek iránti kereslet felerősödött az elmúlt 3 évben; míg 2008-ig átlagosan a bérbeadások 65 százalékát tették ki az 500 négyzetméter alatti szerződésék, addig 2009 és 2012 első negyedéve között ez az arány 75 százalékra nőtt. Ezen belül is a 200 négyzetméter alatti bérbeadások aránya átlag 31 százalékról 46 százalékra nőtt, és számos, még ennél is kisebb, 100 m² alatti igény jelent meg a piacon.

„A csökkenő bérleti díjak mellett ma már a korábban többnyire lakásokban működő kisebb cégek is megengedhetik maguknak, hogy B vagy akár A kategóriás irodaházakba költözzenek. Ehhez a változáshoz számos irodaház tulajdonos alkalmazkodott, és alakított ki épületeik egy-egy részében helyiségenként bérelhető kulcsrakész, de bútorozatlan irodaterületeket, melyek nagy részét sikeresen bérbe is adták” – tette hozzá Horváth Franciska.

Bérleti díjak: Budapest a sláger

A bérleti díjak nem változtak 2011-hez képest, a központi fekvésű prémium  kategóriás irodaházakban 14-16 euró/m²/hó, a hasonló kategóriájú, nem központi fekvésű irodaépületekben 10,5-12,5 euró/ m²/hó, a „B” kategóriás épületekben pedig 8-10 euró/ m²/hó között mozognak a kínálati nettó bérleti díjak. A DTZ az európai régión belül a budapesti piacot a legkedvezőbbek közé sorolja bérleti díjak és a hozzá kapcsolódó költségek terén. 2016-ra pedig azt jósolják, hogy Budapest lesz az egyik legköltséghatékonyabb irodalokáció Európán belül, mivel máshol nagyobb bérleti díjemelkedéssel számolnak, mint nálunk.