Befagyott a használt lakások fővárosi piaca

A főváros legtöbb részén visszaesett a használt lakások forgalma, több területen az árak is csökkentek. A vevők csak a Belváros és Bel-Buda egyes részein fekvő, jó állapotú házban levő, jó elosztású ingatlanokért hajlandóak többet fizetni.

Továbbra is bő kínálat, stagnáló, néhol csökkenő árak jellemzik a fővárosi használtlakás-piacot. Érezhető elmozdulás az elkövetkező egy-két évben sem várható: a kormányzati megszorító intézkedések tovább szűkítik a fizetőképes keresletet, tovább rontva az eddig is gyenge lakásmobilitást – vélik a lapunk által megkérdezett szakemberek.

Kala Imréné, a Kala és Társa Ingatlan-tanácsadó Kft. társtulajdonosa szerint az, hogy Magyarországon a lakóingatlan-mobilitás meglehetősen alacsony a nyugat-európai országokhoz képest, több okkal magyarázható. Az egyik, hogy a realitástól gyakran jócskán elszakadnak a kínálati árak. Az ingatlanszakember szerint a magyar ingatlantulajdonosoknak a lakásuk a legnagyobb vagyonuk, ezért nehezen tudnak az ár kérdésében objektíven dönteni. Ha valaki el akarja adni otthonát, legtöbbször először saját maga próbálja értékesíteni. Tájékozódni csak a hirdetésekből, az internetről tud, az ott szereplő árak azonban szintén tulajdonosok által “szabottak”, vagyis szakmai szemmel nézve jórészt kívánság szerinti árak, melyek általában 15-20 százalékkal magasabbak a reális piaci árnál.

A tulajdonosok reális értékmeghatározását ugyanis többnyire akadályozzák az adott ingatlanhoz kötődő szubjektív tényezők: például a lakás a szülőké volt, ott születtek a gyerekek, ez volt a család első otthona. Így az ár kikalkulálásánál gyakorta nem veszik figyelembe, hogy a lakás esetleg lelakott, nem a legjobb a beosztása, megközelíthetősége, az épületen belüli elhelyezkedése; pedig ezen szempontokat, vagyis az adott ingatlan előnyeit-hátrányait a vevők többsége az ár és az érték függvényében mérlegeli. Értékítéletüket jelentősen javítja, hogy számos, piacon kínált lakóingatlant megnéznek az adásvétel megkötése előtt, tehát általában sokkal nagyobb az összehasonlítási lehetőségük, mint az eladóknak.

A helyzeten javíthat, hogy a tulajdonosok egy része, mintegy 30-40 százaléka már közvetítőkön keresztül értékesíti ingatlanát. Kala Imréné szerint a közvetítőknek nagy a felelősségük: feladatuk a tanácsadás, vagyis az, hogy olyan értékbecslést készítsenek minden egyes lakásról, ami akár egy banknak is megfelelő lenne. Csak így kerülhetnek piacra megfelelő értékükön a használt ingatlanok. Az ingatlanszakember szerint idén is sok vásárló volt a használtlakás-piacon, de a felhozatal, tehát az eladósorban lévő lakásállomány az említett, nem reális ár-érték arány miatt nem mindenki számára volt megfelelő, így az érdeklődők számától messze elmaradt a megkötött adásvételi szerződések száma.
Belváros, Buda, jó beosztás

Ami a keresletet illeti, van érdeklődés a budai oldalon fekvő, régi villákban kialakított 80-140 négyzetméteres lakásokra, s bár a forgalom általános visszaesésével 2004 óta a tágabb belvárosban is csökkent a kereslet, ám a kiemelt, például a Váci, Kossuth Lajos vagy Balassi Bálint, Alkotmány utcákban és a Vörösmarty téren, a Múzeum körúton mindig van stabil vevőréteg és befektetési célú üzletkötés. Ezeken a részeken a használt, de jó adottságokkal rendelkező, szép panorámájú, jó állapotú házban lévő, nívósan felújított, jó belső kialakítású lakások négyzetméterára általában 400-600 ezer forint között mozog, míg a szomszédos keresztutcákban 300-350 ezer forintos négyzetméterárnál többért csak ritkán lehet eladni a lakóingatlanokat.
A külföldi vevők szeretik, a magyarok nem a felújítást

A vásárlók között hazai és külföldi befektetők, üzletemberek egyaránt megtalálhatók. A leggyakrabban keresett használtlakás-méret a 70 és 140 négyzetméter közötti. A külföldiek érdeklődése főleg a belső, frekventált városmagra koncentrálódik, a teljesen, a legjobb minőségben felújított használt lakásokra irányul, melyet többnyire bérbe adnak. A hazai vevők azonban nem méltányolják az eladás előtti gyors felújítást: ők többnyire a saját ízlésük szerint szeretik ezt megtenni.

Szintén keresettek a felújított vagy felújítás és nagyobb épületfejlesztés előtt álló területek mentén lévő lakások. Ilyenek például az Opera, a Bazilika, a Liszt Ferenc tér környéke, az Andrássy út és a környező kisebb keresztutcák, valamint a József- és a Ferencváros rehabilitációban részt vevő, például a most folyó Corvin sétány közvetlen környezetének területei. A rehabilitáció, illetve az új lakások megjelenése ugyanis akár 20-30 százalékkal is felhúzhatja a régiek árát. Példaként említette Kala Imréné a VIII. kerület korábban eladhatatlan, például Futó utcai használt lakásait, amelyek az új beruházások, épület- és utcafelújítások nyomán 230-250 ezer forintos négyzetméteráron cserélnek gazdát, s hasonló folyamat figyelhető meg a IX. kerületi Mester és Viola utcákban, ahol 280-300 ezer forintos áron mennek el a fejlesztések környezetében lévő, jobb állapotú régi lakóingatlanok.

Keresettek a már felújított Király utcai lakások is, ahol a kedvező kialakítású, jó állapotú használt lakásokból egyelőre szűk a kínálat. Ha van egy-egy eladósorban, négyzetméterára 320-340 ezer forint körül van, míg a rehabilitáció előtt álló utcarészen az udvari lakások 200-230, az utcai fronton lévő emeletiek pedig 250-280 ezer forintos négyzetméteráron várnak vevőre.
Budán a közlekedés számít

Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője szerint a továbbra is bő kínálatú használt lakások piacán 2006-ban folytatódott az árak stagnálása, nem egy esetben csökkenése. Ennek ellenére még mindig vannak ingatlanok, amelyeket tulajdonosaik túláraznak, ám ezekre nemigen lehet vevőt találni. A kedvező áron kínált, jó helyen (például a Belváros közelében) lévő, jobb állagú, közlekedési szempontból jól megközelíthető lakóingatlanok azonban – átlag másfél-két hónap alatt – értékesíthetők. Ezt jól jelzi, hogy a vásárlók nagy többsége a II/A kerület külső részeibe már nemigen hajlandó kiköltözni: a tervezett ház helyett inkább egy közelebbi, jól megközelíthető társasházi lakás mellett dönt. Az ingatlanszakember egyébként úgy tapasztalja: a Duna jobb partján inkább honfitársaink keresnek eladó használt lakást, ezek négyzetméterára pedig igen széles skálán mozog.

A Margit körúton például már akár 230-250 ezer forintért is megszerezhető egy-egy régi társasházi lakás négyzetmétere, a hegyek felé haladva egyre mélyebben kell a vevőknek a zsebükbe nyúlniuk. A Szilágyi Erzsébet fasori lakóingatlanokért 340-360 ezer, a Rózsadombon és a Zöldmáli út környezetében 400-500 ezer, a Bem tér környékén pedig már 500-800 ezer forintra is ugorhat a négyzetméterár. Azok a családok, amelyek luxuslakást (többnyire 50 millió forint fölött) keresnek Budán, szívesen választják a Vár oldalát, a Sas-hegyet vagy a III. kerületben a Jablonka út és a Vízmosás lejtő környékét. Számukra azonban elengedhetetlen feltétel a minőségi kivitelezés és az örökpanoráma.

A pesti belváros luxuslakásszegmensében ugyancsak van mozgás: a Duna-parti, Váci utcai lakásokat elsősorban az írek, a spanyolok és az oroszok keresik, befektetési céllal. A VI. és VII. kerületekben a legkelendőbbek a másfél szobás, 40 négyzetméteres kislakások a Városliget és a Körút közelében, ezeket főleg magyarok vásárolják, továbbá roppant népszerűek az egyetemek közelében fekvő hasonló méretű lakóingatlanok is. Panelből ugyancsak bőséges a kínálat a fővárosban, ám ezek részterületén is jelentősen visszaesett a forgalom. Vevő inkább csak a 30-55 négyzetméteresekre mutatkozik, az ennél nagyobb alapterületűekre nemigen találni gazdát. A panel-négyzetméterárak nagy szóródást mutatnak: a presztízslakótelepeken – mint például a Pók utcai és a Kárpát utcai – 200-300 ezer, míg Gazdagréten 180-250 ezer forint között mozognak.