Az új generáció mindent megváltoztat! – A babzsáké a jövő?

Színes falak, babzsákokon üldögélő munkavállalók: ez lenne az irodapiac jövője? Azért a Google irodáihoz hasonló megoldások vélhetően nem terjednek el tömegével, bár a hagyományos, cellaszerű elrendezéseknek biztosan búcsút inthetünk. Az irodapiacra szintén jelentős hatást gyakorolhat a népességfogyás, bár a változó irodaigények ennek negatívumaimat részben enyhíthetik még a közeljövőben.

Csak néhány éve lépett be az Y generáció a munkaerőpiacra, 2015-ben azonban a dolgozók fele már az új nemzedékből kerül majd ki még Európában is. Generációváltások eddig is történtek a történelem során, de miért más ez most?

A baby boom generáció (1946-1960) gyermekei, az Y vagy Millenium generáció (1980-1995) nem követi a szülei példáját, nem akar reggeltől estig robotolni, rugalmas beosztásban, kreatív módon szeretné megkeresni a “kenyérre valót”. Fontos számukra a munkahelyi légkör, a csapatmunka. Jelentős részük jobban szereti az olyan munkát, amely mentes a hierarchiától, ezért a jövőben tovább folytatódhat a szervezetek ellaposodása. A fenti jellemzők az általuk igényelt munkakörnyezeten is megmutatkoznak, mivel életük egy jelentős részét a munkahelyükön töltik, fontosnak tartják, hogy az megfeleljen igényeiknek.

2028-ban, vagyis 14 év múlva a korábbi baby boom generáció nagyrészt nyugdíjas korúvá válik, s az Y nemzedék, az előző generáció gyermekei teszik majd ki a munkaerő-állomány legnagyobb részét. Számuk azonban jelentősen elmarad majd a szüleik generációjának létszámától. 

Csökkenő népesség

A generációs változások következtében a jövőben csökken az igényelt irodaterületek nagysága. Ezt erősítette meg a bécsi CEE Property Forumon Jana Vlkova, a Colliers International irodarészlegének vezetője által tartott előadás is, melyben egy példával érzékeltette a csökkenő irodaigényeket: “Egy most 400 főt foglalkoztató cégnek Amszterdamban a hagyományos irodai megoldások mellett 8200 négyzetméternyi irodaterületre van szüksége, míg az új aktivitáson alapuló irodai koncepció szerint csupán 4600 négyzetméterre, vagyis a csökkenés 44 százalékos lehet.”

Ennek fényében elgondolkodtató, hogy hogyan érintheti majd ez az ingatlanpiacot, az ingatlanállományt és a fejlesztési potenciált. A Colliers számításai szerint – a népesség fogyásnak köszönhetően a következő 20 évben akár 10 százalékkal csökkenhet az iroda és ipari ingatlanok iránti kereslet Európában, míg az azt követő 20 évben tovább csökkenhet 10 százalékkal a kereslet. Ezt azonban ellensúlyozhatják az átalakuló igények, melyek nagyobb egy főre jutó irodaterületet eredményezhetnek. Az irodaterületekre vonatkozó igények így a 2030-as évek elejére vélhetően még nem változnak számottevően. 
2028-ban, mikor az Y generáció uralja majd a munkaerőpiacot, közülük kerülnek ki a vállalatok vezetői is, akik a kellemesebb irodai környezetért már nemcsak a bútorokat akarják lecserélni, és a sarokirodájukban üldögélnek, hanem jelentősen megváltoztatják majd a munkahelyek környezetét.

Mi változik az irodaházakban?

A múltat a maximális helykihasználásra való törekvés jellemezte, vagyis a lehető legkisebb helyre a legnagyobb, még éppen elviselhető mennyiségű asztalt kívánták elhelyezni. Az elvárások azonban változnak. A fülkeszerű munkaállomások, a falak és zárt ajtók, kijelölt asztalok eltűnhetnek a jövőben. Sokkal nyitottabb irodamegoldásoknak adják át a helyüket, melyek jobban elősegíti a dolgozók közötti interakciókat. Az új nemzedék irodahasználatában erőteljes szerepet játszanak majd a telekommunikációs eszközök és a ideiglenes munkaállomások. Fontosak a tágas közösségi terek, a rekreációs és szórakoztató eszközök. A mai start-up cégek irodái például már teljesen máshogy néznek ki, a fiatal, képzett és kreatív dolgozók számára ugyanis ispriráló környezetet kell teremteni, hogy a 10-14 órát, amit az irodában töltenek, kellemessé tegyék. Az Y generáció számára fontosak a fentiek mellett a környezettudatossági szempontok is, így a jövőben még nagyobb hangsúlyt kaphat az irodák zöldítése. 

Az új generáció számára az irodakialakításon túl kiemelt jelentőségű lesz az iroda elhelyezkedése is. A kisebb irodaigényeknek köszönhetően egyre több cég számára válik elérhetővé a külvárosi irodabérlés helyett a központi lokáció, ahol az Y generáció élni szeretne. A központi elhelyezkedésű iroda pedig lecsökkenti az ingázási időt, ami szintén a munkavállalók nagyobb megelégedésére szolgál.

A népességfogyás következében a jövőben nagyobb lesz a harc a képzett munkaerőért is. Mivel az Y generáció számára fontos a munkakörnyezet, két pozíció közötti választás esetén vélhetően a jobb munkahelyi feltételeket biztosító mellett döntenek. Ennek fényében még nagyobb szerep jut majd a megfelelő irodakialakításoknak.

Körültekintő fejlesztések

A fejlesztőknek már a tervek készítésekor számolniuk kell az új nemzedék igényeivel, mivel egy irodaház legalább 20 éves életciklussal rendelkezik. A ma meglévő irodaházak egy jelentős részének tervezésekor még a baby boom generáció igényeit vették figyelembe, ez a nemzedék azonban a 2020-as évek végén már nem lesz a munkaerőpiacon, az irodakomplexumoknak majd az Y és Z generációk igényeinek kell megfelelniük.

A nem megfelelő döntések következtében a rosszul vagy rossz helyen felépített irodaházak nagyobb kihasználatlansággal szembesülhetnek, és gyorsabban avulhatnak el. Az állagjavítás érdekében magasabb tőkeráfordítást igényelhetnek, a kiadásuk pedig csak alacsonyabb bérleti díjak mellett képzelhető el. A bevételek így elmaradhatnak a várttól, ami gyengébb hozamot eredményezhet.

A Google irodái egyelőre még túl futurisztikusnak tűnnek, és vélhetően nem is minden munkahelyen bizonyulna hatékonynak a színes falak között itt-ott üldögélő, napközben játékkal pihenő munkatársakat kiszolgáló légkör. Talán a 15-20 év múlva a munkaerőpiacra belépő Z generáció igényel majd ehhez hasonló, még lazább környezetet.