Az irodapiaci kiigazítás keveseket kímél Európában

A korrekció hulláma söpör végig Európa irodapiacain, csökkennek a bérleti díjak, az irodaházak a bérlők megszerzéséért küzdenek. A korábbi favoritok hatalmasakat buknak, stabil piac alig akad. Nem pörögnek az irodapiacok Európában. Az iroda-bérbeadások már 2008-ban folyamatos csökkenést mutattak, és a tendencia 2009 elején is folytatódott.

A bérlők Európa-szerte inkább a költségeik csökkentésén gondolkodnak, a bizonytalan gazdasági környezetben csak nagyon kevesen terveznek bővítést. Most a racionalizálás hónapjait éljük: nem csoda, ha a bérbeadási adatok a kontinens egészét tekintve nagyon gyenge első negyedévet eredményeztek. 2009 első negyedévében Európában összesen 1,9 millió négyzetméter irodaterületre kötöttek bérleti szerződést, ami jelentős visszalépést jelent a korábbi évekhez képest: 2008 első negyedévéhez képest a zuhanás mértéke elérte a 40%-ot, míg a 2009 utolsó három hónapjában kiadott irodák mutatóit alapul véve 37%-os csökkenés következett be a piacon. És a kép akkor sem kedvezőbb, ha az elmúlt öt év átlagos kiadási számait nézzük: az első negyedév gyenge teljesítménye ennek alig több mint kétharmada.

Óriási a visszaesés

A gazdasági visszaesés hatása Európa egyes részein természetesen eltérően érzékelhető, Kelet-Közép-Európában például az egész kontinensre vetített visszaesésnél is súlyosabb a zuhanás mértéke: a bérbeadások az első negyedévben 41%-kal csökkentek. És bár a magyar irodafejlesztőknek is van okuk a szomorkodásra, néhány város piacát elnézve ez a bánat szinte csekélynek látszik. A legnagyobb veszteségeket ugyanis nyugat-európai városok piacai szenvedték el, az első három hónap ezeken belül is a legfájdalmasabban Utrechtnek sikerült, ahol a bérbeadások 82%-kal estek vissza. De nincs oka az örömre Dublinnak sem, ahol a csökkenés mértéke elérte a 71%-ot. Jelentősen visszaesett az érdeklődés a korábban Európa húzó piacainak tekinthető Madridban, Münchenben és Párizsban is, mégpedig 56, 44, illetve 23%-kal.

A kontinens egyik legfejlettebb piacának, pénzügyi fellegvárának tekinthető London esetében a Jones Lang LaSalle adatai szerint a bérbeadások száma kevesebb mint a felére csökkent, mégpedig a pénzügyi szektor részéről tapasztalható, a korábbinál lényegesen szerényebb kereslet hatására. (A városban ugyanis 1984 és 2008 között a bérlők 32%-a a banki, illetve pénzügyi intézmények közül került ki.)

Mosolyra egyedül a frankfurti és a párizsi irodatulajdonosok szája húzódhat: itt – néhány nagyobb tranzakciónak köszönhetően – meglehetősen jól teljesített a piac.

Bérlők: Európában is kapkodás

A fent ismertetett számok tükrében nem meglepő, hogy a kihasználatlansági adatok Európa-szerte romlottak. Ennek több oka van. Egyrészt a korábban már említett racionalizálási hullám, másrészt az, hogy számos új fejlesztés került piacra az utóbbi időben, ráadásul ezek nagy része spekulatív jelleggel épült, és így jelentősen megdobta az üresen álló irodák számát. Ugyancsak az üresedési ráta növekedésének irányába hat, hogy számos cég a nadrágszíj meghúzása, vagyis a költségcsökkentés következtében felszabaduló irodaterületeit más cégeknek kívánja bérbe adni, ezzel pedig hozzájárul a kínálat növekedéséhez.

A kontinens egészét tekintve az első negyedév során több mint 2 millió négyzetméternyi irodakínálat jelent meg a piacon, az üresedési ráta pedig a korábbi 7,7-ról a még ugyancsak alacsonynak számító 8,5%-ra emelkedett. Az EU-27-ek képe ennél valamivel kedvezőbb, az üresedési ráta ugyanis ezekben az országokban 2008 első három hónapjához képest 1,1 százalékponttal növekedett. Az index emelkedésében nagy szerepet játszott London és Prága, ahol a növekedés mértéke elérte a 4 százalékpontot.

Egy erősen túlkínálatos környezetben, ahol a kilátások inkább ennek erősödését, mintsem csökkenését valószínűsítik, elkerülhetetlen a korrekció, amely most futótűzként söpör végig Európán. Az EU 27 tagállamának piacán átlagosan 3,6%-kal csökkentek a bérleti díjak az első negyedévben, míg a korábbi csúcshoz képest a CB Richard Ellis adatai szerint 6,5%-kal estek. A bérleti díjakra nehezedő nyomás hatására ugyanakkor a díjcsökkenés mértéke néhány piacon a 10%-ot is eléri. A legkomolyabb a korrekció a legnagyobb bérbeadási veszteségeket elszenvedő Londonban és Madridban, de jelentős a csökkenés Varsóban és Budapesten is. Stabil bérleti díjakkal csak Frankfurt, Milánó és Róma büszkélkedhet. A fejlesztők élete azonban ez utóbbi városokban sem fenékig tejfel, de ők egyelőre elkerülték a bérleti díjak csökkenését, és inkább egyéb eszközökkel igyekeznek szerződéskötésre bírni a bérlőket. Nem csak ezekre igaz azonban, hogy növekszik a bérletidíj-mentesség időszaka, illetve hogy a fejlesztők rövidebb bérleti időbe is hajlandóak belemenni.

A jövőt tekintve várhatóan tovább romlik a piacok teljesítménye. Bár számos fejlesztést halasztottak el Európában is, a 2009-ben elkészülő projekteket már a legtöbb esetben nem lehetett visszafogni, így az üresedési ráta a rövid távon piacra kerülő jelentős irodakínálatnak köszönhetően vélhetően tovább emelkedik.

Mit hozhat a jövő Közép-Európának?

Korábban komoly érdeklődés mutatkozott régiónk iránt, és sorban készültek el az irodafejlesztések. A mostani válság azonban nagy pofont adott a piacnak: a régiót jelentős gazdasági lassulás jellemzi, és több ország – köztük hazánk – jelentős adóssággal küzd. Igaz, a bérbeadási adatok még nem estek vissza, sőt tartották is magukat 2009 első negyedévében, de a kihasználatlanság a jövőben szinte biztosan növekszik majd, és ez nagyon rossz kilátásokat vetít a most piacra kerülő irodák elé. Moszkva ékes bizonyítékát adta ugyanis annak, hogy egy röpke időszak is elég ahhoz, hogy a kereslet csökkenésének és a jelentős kínálat piacra kerülésének hatására megugorjon az üresedési ráta: a városban jelenleg 20%-os az átlagos kihasználatlanság.

Hosszú távra előre tekintve azonban jó hír lehet Közép-Európának, hogy az egyes piacok még mindig alulfejlesztettek jó minőségű, modern irodákból.