Alig maradnak túlélők a közvetítői piacon? – Megrázza a szőnyeget a válság

Egyelőre nehéz megítélni, hogy a tomboló globális gazdasági krízis milyen pusztítást végez majd az ingat­lan­piacon, de a látványos hanyatlás jelei határozottan érzékelhetők az ingatlanközvetítői piacon is. Öröm az ürömben, hogy míg a válság egyeseknek a hattyúdalt jelenti, másoknak új piaci lehetőségeket teremt.

“Nem kell mindenkinek ingatlanközvetítőnek lennie… És ez a válság eléggé megrázza a szőnyeget. A piac egyszerűen nem bír el ennyi közvetítőt, a jelenleg működő irodák körülbelül 30%-fogja túlélni a válságot.” – mondta el a REsource-nak megdöbbentően őszinte véleményét a hazai közvetítői piac kilátásairól Békési Béla, a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezetének (MIÉSZ) elnöke.

Egyelőre nem világos, hogy a javában tomboló válság mekkora pusztítást végez majd az ingatlanpiacon, de az egyértelmű, hogy az ingatlanközvetítői piacra is látványos hanyatlás vár, és a krízis valószínűleg rengeteg piaci szereplőnek a véget hozza el. Már 2008-ban is garmadával kényszerültek ingatlanközvetítői irodák lehúzni a rolót, mára több ingatlanforgalmazó és -közvetítő – köztük egészen nagy szereplők is – a tönk szélére sodródtak, mások pedig csak vegetálnak.

Eufória után macskajaj

A kétezres évek első felében jellemző ingatlanpiaci eufória idején virágzott a hazai ingatlanközvetítői piac. A közvetítőirodáik gombamód szaporodtak, és a franchise-hálózatok, illetve az egyéb, nem franchise-alapon szerveződő láncok is ezekben az időkben alapozták meg piaci pozícióikat. A hazai ingatlanközvetítői piacot jelenleg a két legnagyobb franchise-hálózat, a Duna House és az Otthon Centrum uralja. Mellettük léteznek még kisebb hálózatok, olyan cégekkel, mint a RE/MAX, a CityCartel vagy az Ingatlanbank (IBRED Csoport) illetve sok kis önálló vagy néhány irodával rendelkező ingatlanforgalmazó. A hazai ingatlanközvetítői piac fő trendje a csaknem egy évtizede tartó piaci koncentráció, amely a kisebb, független irodák folyamatos eltűnését, illetve a hálózatokhoz való csapódását eredményezte. A trend folyamatosan és természetes módon alakította át a piacot, és együtt járt egy másik meghatározó trenddel, a közvetítői elérés stabil növekedésével. Az – ingatlanpiacot is kicsontozó – válság azonban csúnyán beleavatkozott a hazai ingatlanközvetítői piac békés konszolidációjába is, és drasztikusan felgyorsította ezeket a folyamatokat.

Magyarország romló gazdasági helyzete néhány hónap leforgása alatt mindenki számára láthatóvá, érezhetővé vált. Mindez a jelzáloghitelezési piac megdermedésével párhuzamosan a már évek óta stagnáló lakásértékesítések számának hirtelen és drasztikus visszaesését hozta: 2008-ban 40%-kal kevesebb új lakást, és 25-30%-kal kevesebb használt lakást értékesítettek Budapesten, mint 2007-ben. Az év első két hónapját illetően az ingatlanforgalmazók még ennél is ijesztőbb statisztikákról számoltak be: az év elején a lakáspiac gyakorlatilag tetszhalott állapotba dermedt. A képet árnyalja, hogy március óta több piaci szereplő is arról számolt be, hogy a vevői érdeklődés és a lezárt tranzakciók száma némileg élénkül. Ez valószínűleg az ország gazdasági helyzete körüli aggodalmak átmeneti enyhülésével piacra lépő készpénzes, illetve alacsony finanszírozási igényű vevők megjelenésének tudható be. Az elmúlt néhány hétben olyan vélemények is napvilágot láttak, hogy a lakásvásárláshoz kapcsolódó kedvezmények, támogatások eltörlésének, illetve az áfa emelésének az életbe­lépése előtt átmeneti felpörgés bontakozhat ki a lakáspiacon, ezt azonban az általunk megkérdezett piaci szereplők egyike sem erősítette meg határozottan. A lakáspiac helyzete alapvetően az ország gazdasági helyzetétől, illetve a lakásfinanszírozás helyreállásától függ, ezekkel – főként az előbbivel – kapcsolatban pedig egyelőre sajnos semmi pozitív fejleményről nem tudunk beszámolni. Mindent egybevetve tehát a lakáspiac 2009-es kilátásai nagyon szomorú képet festenek.

Négy irodából csak egy maradt…

A romló lakásértékesítési adatok az ingatlanközvetítői piacon sok szereplő sorsát már tavaly megpecsételték, és rengeteg iroda már 2008-ban csődbe ment, végleg lehúzva a rolót. Főként a kisebb, független ingatlanirodák körében végzett már eddig is nagy pusztítást a válság, ahol a tranzakciók számának átmeneti visszaesése is gyorsan képes likviditási gondokat okozni. A folyamat decemberben gyorsult fel, a fő ok a lakáshitelezés év végi leállása volt. A közvetítői piacon nagyon markáns csoportot alkottak a külföldi lakásvásárlókra specializálódott közvetítők. Ezek zöme a külföldi vásárlók eltűnésével már 2008-ban nagyon gyorsan a tönk szélére került; piaci információk szerint alig maradt talpon külföldiekre fókuszáló közvetítő cég.

Kérdésünkre Doron Dymschiz, a Duna House Holding Kft. (DH) ügyvezető igazgatója is kifejtette: nagyon sok ingatlaniroda esett már áldozatul eddig is a lakáspiac lassulásának. “A DH-nál eddig egyetlen partneriroda bezárására sem került sor” – teszi hozzá. A franchise-hálózat egyik alapítója nagyon valószínűnek tartja az ingatlanközvetítő irodák tömeges bezárását, véleménye szerint nem is csak az önálló irodák és a kisebb hálózatok mehetnek tönkre, hanem akár a nagyobb láncok is. Úgy véli, lesznek meglepetések is a piacon.

“Hogy hány iroda esett áldozatul a válságnak, egyelőre nem lehet tudni. Van olyan utca, ahol a négy ingatlanirodából egy hónap leforgása alatt már csak egy maradt: a miénk” – számol be hasonló tapasztalatokról Kühne Kata, a másik vezető franchise-hálózat, az Otthon Centrum (OC) ügyvezető igazgatója. Az OC egyébként ugyancsak bezárta a külföldi ügyfelekre specializálódott üzletágát. “Egyelőre nem tudjuk pontosan, hány iroda-összevonásra kerül sor az OC-nél. Jelenleg az alkalmazkodás a legfontosabb, a legszükségesebb lépéseket már decembertől kezdődően igyekeztünk megtenni. Vontunk össze partnerirodákat, mégpedig elsősorban Budapesten, ahol a partnereink több irodával rendelkeznek, és van lehetőségük a racionalizálásra. Mindenképpen az ésszerű, költséghatékony működést támogatjuk, azaz kevesebb, de ütőképes irodát” – reagált Kühne a partnerirodák bezárására vonatkozó kérdésünkre.

Ami az új piaci szereplőket illeti, valószínűleg ők is több évre szögre akaszthatják agresszív terjeszkedési terveiket: néhány nemzetközi hátterű hálózat – mint a spanyol Fincas Corral és a RE/MAX – néhány éve ambiciózus tervekkel lépett a magyar piacra, de a körülmények drasztikus megváltozása erőteljesen korlátozza lehetőségeiket.

Elsöprő piactisztulás

Míg a hazai közvetítői piacon a legnagyobb pusztítás a kisebb, önálló cégek körében fenyeget, a komoly háttérrel rendelkező, tőkeerős hálózatokhoz tartozó irodák némileg jobb helyzetben vannak. Ezek előnye értelemszerűen mérethatékonyságukból és tőkeerejükből fakad, illetve az élesedő versenyben felértékelődő know-how dolgában is jobban állnak a kisebb versenytársaiknál. Nekik több lehetőségük adódik a működési struktúra átalakítására, és számos eszköz áll rendelkezésükre, hogy a meglévő irodákat fenntartsák és támogassák. Doron Dymschiz szerint a lakáspiac visszaesése természetesen érinti a nagy franchise-okat is, de közel sem olyan mértékben, mint a piac egészét. Ennek oka, hogy a jelenlegi helyzetben felértékelődött a profi közvetítők szerepe.

Dymschiz elmondta, a DH is igyekszik átsegíteni partnerirodáit az átmeneti, nehéz időszakon. Elsősorban a központi költségek csökkentésére összpontosítanak, és a forrásokat ügyfélszerzésre költik. A partnereket azzal is támogatják, hogy a jelenleg a központhoz tartozó hitelüzletágat április 1-től kihelyezték a partnerirodákhoz, ami azt jelenti, hogy a hitel- és biztosításközvetítésből származó bevételeket átengedik nekik. A franchise-díjak mellett az eredetileg euróban meghatározott minimum díjak esetében az árfolyamot 270 Ft-ban maximálták, vagyis a további árfolyamkockázat terhét levették a partnerek válláról. Kühne Kata szintén megerősítette, hogy a partnerirodák támogatása a legfontosabb feladat most számukra, és már novemberben lépéseket tettek ebbe az irányba: csökkentették a franchise-díjakat, aminek Kühne szerint nemcsak anyagi, hanem pszichológiai jelentősége is van. Az OC emellett új szolgáltatások bevezetésére és termékfejlesztésre koncentrál.

Lehetőségek is teremnek

A piac eközben láthatóan feszült várakozással figyeli a lakáshitelek tömeges bedőlésének lehetőségét, és a kényszerértékesítések megjelenését. A kérdés kényes, és egyelőre a lakáshitelek tömeges bedőlésének eshetősége is vitatott, az azonban logikus, hogy a közvetítőhálózatok is igyekeznek kihasználni az ebből adódó üzleti lehetőségeket. A DH nemrég új szolgáltatást indított, amely – nem titkolt szándékkal – kimondottan a kényszerértékesítésekre fókuszál. Az SOS center az elsősorban készpénzzel rendelkező befektetőknek kínál nagyon jó vételi lehetőségeket, a szorult helyzetben lévő eladóknak pedig “SOS” megoldást ígér. Az adatbázisba csak piaci ár alatt vesznek be ingatlanokat, a rendszer pedig automatikusan és nagyon gyorsan tudja a vevőt és az eladókat párosítani. Közben hasonló alapokra épülő szolgáltatáscsomag bevezetésére készül az OC is, de lapzártánkig további részleteket nem árultak el az ügyben.

Összességében elmondható, hogy a hasonló szolgáltatások sikerének kulcsa egyrészt a gyorsaság, másrészt az, hogy a banki árverésnél magasabb bevételt tud biztosítani az eladónak. Az új szolgáltatások bevezetése mellett egyre több speciális értékesítéssel foglalkozó közvetítő jelenik meg a piacon, például már meglévő irodahálózattal rendelkező közvetítő cég árverezett ingatlanok értékesítésére specializálódik, vagy működésén belül növeli ennek a tevékenységnek a súlyát.

“Ez nagyon érzékeny terület, amely nagyobb szakmai hozzáértést is igényel. Az azonban biztos, hogy ha a kényszerértékesítések beindulnak, az a közvetítőknek üzleti lehetőséget biztosít” –  árnyalja némi “öröm az ürömben” érzéssel Kühne Kata a közvetítői piac borús kilátásait.