A városközpont-fejlesztések és a válság – Nem sprint, hanem maraton

Ebben a válságos környezetben, a hatalmas tőkeigény miatt sokan aggódnak a komplex városfejlesztések jövőjéért. A fejlesztők azonban számoltak azzal, hogy jobb és rosszabb időkben egyaránt meg kell állni a helyüket.

A válság számos ingatlanfejlesztési projektet állított le vagy csúsztatott el. A beruházók leginkább égető problémája, hogy egyszerűen kiszáradtak a pénzforrások: a bankok nem szívesen nyújtanak hiteleket ilyen bizonytalan időben. A komplex fejlesztésekhez általában jelentős tőkére van szükség, ezért ezeknek még nehezebb lehet a szükséges források összegyűjtése. Robusztusságuk ugyanakkor előnyükre is válik, hiszen az iroda-, lakó- és kiskereskedelmi egységek együttesen jól funkcionálnak, és pozitív szinergiát jelentenek egymásnak, ami nagyban hozzájárulhat a projekt sikeréhez. A komplex városfejlesztések beruházói ráadásul nem rövid távon akarnak sikereket elérni, hanem van idejük kivárni a megfelelő időpontot az indulásra, illetve a továbblépésre is. Komplex városfejlesztési beruházások vezetőit kérdeztük meg arról, hogyan érinti őket a válság, szükséges-e a projektek újragondolása, koncepciójuk megváltoztatása.

Futó Gábor, Corvin Sétány

A Corvin Sétány már a válság előtt útjára indult. Amellett, hogy természetesen érintik a kibontakozó negatív gazdasági folyamatok, már jelentős korábbi sikerek birtokában kell ezekkel szembesülnie. Ezek az eredmények pedig egyértelműen azt igazolják, hogy a koncepció helytálló, ezért nem is szándékozunk változtatni a terveken. Annak ténye, hogy a munka már elkezdődött, határozottan előnyös a beruházásra nézve, hiszen a már korábban említett pozitív történésekből a későbbi ütemek is profitálnak: az új elemek elindítása könnyebb, mint egy még nem futó projekt esetében. Az év végére ráadásul elkészül a sétány első szakasza, amely a projekt ütőere, és elérhetővé válik az összes ígért szolgáltatás az üzletektől az éttermeken át az uszodáig.

Természetesen szerencsétlen dolog, hogy a következő fázisok elindítása éppen gazdasági válság idejére esik, de a megvalósítás az eredeti terveknek megfelelően halad. A koncepció változatlanul hagyásának másik oka, hogy a Corvin Sétányt több éven át készítettük elő, és ennek során természetesen felkészültünk arra is, hogy az ugyancsak éveket felölelő beruházás során jobb-rosz­szabb időszakok követhetik egymást: a cél az volt, hogy ciklusokon átívelő struktúrát alkossunk. További előnyt jelent a projekt robusztussága, egy többféle funkciót tartalmazó beruházás jobban meg tud felelni a kihívásoknak.

Szénási Zsolt, Talentis

A komplex fejlesztések jellemzően akár tizenöt-húsz éves időtávot is igénybe vehetnek, így egy gazdasági válságot sokkal könnyebben vészelhetnek át. Ezek esetében ugyanis a fejlesztők – egy kisebb volumenű beruházással szemben – nem rövid távon kívánnak profitot elérni, hanem ki tudják várni, amíg elmúlnak a viharfelhők. A Talentis regionális térségfejlesztési program www.talentis.hu , hosszú megvalósulási idővel és háromszáz projekttel, éppen ezért a kibontakozó gazdasági nehézségek hatására sem kell változtatni a koncepcióján. A válságok jönnek, mennek, és fejlesztőként fel kell készülni arra is, hogy mondjuk tizenkét év múlva akár újabb pénzügyi krízis robbanhat ki – és annak ugyancsak meg kell tudni felelni.

Átütemezésre természetesen szükség van, hiszen a jelenlegi piaci körülmények között mind a finanszírozás, mind pedig az értékesítés nehézkesebb. Az idén kerül átadásra projektünk számos eleme, az oktatási és konferencia-központ, a kis- és középvállalkozói inkubációs ház www.tbp.hu , az ABACUS Hotel www.abacus.hu  és a lakófejlesztésünk  www.vitalispark.hu is Herceghalom központjában www.herceghalom.hu , de új fejlesztés megvalósításába nem kezdünk. A beruházásoknak ugyanakkor ez a – válság hatására történő – eltolása lehetőséget ad arra, hogy a terveket jobban kidolgozzuk. Közben pedig a megrendeléshiány következtében az építőipari árak folyamatosan csökkennek, ami az új fejlesztések indulásakor kifejezetten előnyös lehet. Általánosságban azt lehet mondani, hogy vélhetően véget ért az az idő, amikor egy foghíjtelek megvásárlását és rövid előkészítést követő lakás- vagy irodaépítéssel egyszerűen lehetett komoly profitot elérni. Ma jobb helyzetben vannak a komplex fejlesztések, a lakás-, iroda-, szolgáltatási és kereskedelmi funkció ugyanis egymás sikerét erősítheti.

Petrovszky Gábor, TóPARK

A válság hatására megváltozott finanszírozási feltételek jelentősen rontottak a különböző ingatlanfejlesztési projektek dinamizmusán. Egyelőre mindenki abban reménykedik, hogy hamarosan helyre áll a helyzet. A TóPARK esetében a jelenleg folyó ütem finanszírozása biztosítva van. A most zajló építkezéssel egy időben valósítjuk meg a komoly költségeket jelentő, ugyanakkor elengedhetetlenül szükséges infrastrukturális beruházásokat is.

Mivel fejlesztési terveinket alapvetően a legrosszabb eshetőségre vonatkozóan készítettük el annak idején, az előbb említett fázis teljes egészében a korábbi terveknek megfelelően valósulhat meg. A koncepciónkban a későbbi ütemek esetében sem szükséges változtatás, mivel a terveink rendkívül konzervatív alapon nyugszanak.

A TóPARK projektet egyébként minden évben az aktuális világpiaci helyzetnek megfelelően, az aktuális igények szerint alakítjuk. Ennek köszönhetően azonnal reagálni tudunk a piaci körülmények indokolta kihívásokra, változásokra. Mivel eddig is a legrosszabb eshetőségre készültünk a tervezéskor – mint minden konzervatív szemléletű befektetői társaság -, így a válság hatására csak annyit változtatunk, hogy igyekszünk még inkább konzervatívabb szempontok mentén alakítani az elképzeléseket, prudensebbé tenni a tervezést. Ennek köszönhetően kevésbé érhet minket kellemetlen meglepetés.

Szilágyi István, Budapest North City Center

A jelenlegi válságban csak azok az ingatlanfejlesztési projektek képesek talpon maradni, amelyek minden szempontból megfelelnek az ingatlanfejlesztés alapkövetelményeinek, és közben új irányokat is mutatnak. A hátrányok között a válságoknak van egy nagy előnyük is: gondolkodásra késztetnek, innovációra, újításokra. És akik a válság kihívásaira sikeresen válaszolnak, azok kétszeresen megerősödve kerülnek majd ki belőle. A Budapest North City Center (BNCC) projekt alapvető erényeit a helykiválasztás és az újszerű gondolatok jelentik. A koncepció kialakításához építészeti pályázat is kiírásra került, amelyet a fővárosi főépítész asszony és a XIII. kerületi főépítész vezette zsűri bírált el. A beruházási terv kialakítása jelenleg is folyamatban van, a jövőbeli bérlői igények figyelembevételével.

A válság természetesen megnehezítette a projektek finanszírozhatóságát, és a majdani felhasználók, bérlők is sokkal komolyabb követelményeket állítanak a fejlesztők, így a Carion csoport elé. A fejlesztéseknek valós piaci igényeket kell kielégíteniük, mégpedig rendkívül gyorsan változó piacon. Alaposan meg kell tervezni a projekt piacra kerülésének időpontját is. Nagyon fontos, hogy ne a mai piaci igényeket próbáljuk felmérni, hanem azt, amikor a projekt piacra lép – jelen esetben a 2013. évet -, illetve a projekt életét átívelő időszakot a piacra lépés után. A Budapest North City Center (BNCC) projekt 2013-as piacra kerülése az a most látható optimum, amikor a piac számításaink szerint érett lesz egy ilyen fejlesztés fogadására.

Gulyás Kovács Gergely, Dunacity

A válság versenyhelyzetet teremtett az ingatlanfejlesztők között, amelynek igyekszik mindenki megfelelni. A komplex városfejlesztések azonban inkább a maratonfutásra hasonlítanak, szemben az irodafejlesztések szinte röpke megvalósítási idejével – vagyis az előbbiek esetében semmi sem dől el az elején. A mostani nehézségek hatására csupán jobban be kell osztani az erőt, kicsit át kell rendezni a stratégiát, hogy a futam végére is maradjon elég szusz. Innovatív ötletekre van szükség, innovatív termékeket kell bevezetni, ezek ugyanis kulcsfontosságúak lehetnek. Ilyen lehet a megújuló energiaforrások használata – csakhogy ezek magasabb beruházási költségeket eredményeznek, amelyekhez meg kell találni a szükséges forrásokat. A Duna City esetében például a Duna-part teremt komoly lehetőséget az előbb említett környezetbarát megoldások kihasználására.

A városfejlesztési projektek nagyon nagy időtávot ölelnek fel, a Duna City esetében ez tíz-tizenkét évre tehető, most azonban még csak a beruházás elején járunk. A megváltozott piaci környezet következtében a projekt ismételt elemzésén, értékelésén már túl vagyunk, a válság lényeges változást nem indokol. Az ugyanakkor már látható, hogy ütemezettebben kell megvalósítanunk, illetve némi eltolásra is szükség van, az eredeti, 2009-es kezdés helyett, ezért csak 2010-ben indítjuk el az építkezést. A tervek némi átstrukturálásának eredményeként az idén a terület teljes közművesítésére kerülhet sor.