A Váci út felel neki

A f?város irodapiaci mutatóit számos piacelemzésb?l ismerhetjük. A másfél milliónyi modern bériroda kevesebb mint 14 százaléka áll üresen; a bérleti díjak csökkenése megállt, míg a hozamok mérsékl?dése folytatódik. Érdemes ennél többet tudni? Ha az adott piac változásai alapvet?en érintik egy cég éves eredményét, akkor feltétlenül ? véli Kákosy Beáta, az Eston International vezet? tanácsadója.

A főváros irodapiaci mutatóit számos piacelemzésből ismerhetjük. A másfél milliónyi modern bériroda kevesebb mint 14 százaléka áll üresen; a bérleti díjak csökkenése megállt, míg a hozamok mérséklődése folytatódik. Érdemes ennél többet tudni? Ha az adott piac változásai alapvetően érintik egy cég éves eredményét, akkor feltétlenül ? véli Kákosy Beáta, az Eston International vezető tanácsadója.
Közismert, hogy a Váci út mentén, valamint a Petőfi híd és Lágymányosi híd közötti sávban jelentős az irodafejlesztői aktivitás. A piac északi és déli pólusának számos tekintetben hasonló adottságai vannak; mégis, ha rangsorolni kell, a pesti oldal pozícióját sokan erősebbnek ítélik. Az elvégzett kutatás alapján elgondolkodhatunk: vajon így van-e ez, és ha igen, változhat-e a sorrend? ? teszi fel a kérdést, és receptet is ad.
E szerint vegyünk egy a belvárostól nem túl messze található, gépkocsival jól megközelíthető területet, amely bővelkedik az alulhasznosított, nagyarányban beépíthető és viszonylag kedvező árú fejlesztési ingatlanokban. Ha az adott terület Budapest fő észak?déli közlekedési tengelye mellett fekszik, és a helyi parkolási feltételek is kedvezők, az irodapiaci átlagnál gyorsabb ütemű fejlődésre számíthatunk. A gyakorlatban így vált a Váci úti irodabulvár és a lágymányosi régió a bérirodaszektor két meghatározó területévé.
De a hozzávalók vajon garantálják a kész termék sikerét? Mindenesetre a kínálatbővülés eddigi üteme (a teljes modern bériroda-állomány egyötöde koncentrálódik a két zónában) és a piaci átlagnál rendre kedvezőbb kihasználtsági adatok erre utalnak.
A Váci úti folyosónak a leírtak mellett még egy komoly előnye van ? a leghatékonyabb tömegközlekedési eszköz, a metró szolgálja ki a környék irodáit. De vajon mennyiben jelent a metró hiánya hátrányt a budai oldalon? A válasz meglepő: az irodakeresleti hullám megelőzi a tömegközlekedési fejlesztést. Nyilvánvaló, hogy a kedvezőtlenebb piaci adottságokat a beruházók óvatosabb építési tevékenységgel kompenzálják, de a siker mögött a helyes pozi-
cionálás és az átfogó projektkoncepció fontossága is áll (lásd: hasonló tevékenységű bérlői csoportok megszólítása).
Tudta például, hogy Lágymányoson a jellemző üresedési ráta háromszázalékos, míg a piac első számú lokációjaként kezelt Váci úton az irodák mintegy 12,2 százaléka áll bérlő nélkül? Ezek alapján a tömegközlekedési viszonyok hatásait lehet ? és érdemes is ? kezelni.
A fellelt adatok alapján felvetődik a kérdés: vajon mi történik majd Lágymányoson, ha a környék tömegközlekedését újabb metróvonal kiépítése javítja? Mi történik, ha a környékbeli nagyszabású lakásfejlesztések és a már ismert, változatos kiskereskedelmi beruházások kapcsán az irodabérlők munkavállalói nagyobb arányban költöznek Dél-Budára? Egy újabb pezsgő, modern városi alközpont kialakulása vajon milyen mértékben alapozza meg a lágymányosi irodapiac további fejlődésének sikerét? Elvitatható-e a Váci út pozíciója? A válaszok egy része nyilván spekulatív, de átgondolásuk a dinamikusan alakuló irodapiac kockázati elemeinek értékeléséhez ad némi támpontot.
Persze a budapesti irodapiac nem korlátozódik két beruházási helyszínre. A piac összetettségének érzékeléséhez elég, ha átnézünk a folyó másik oldalára, és megfigyeljük, hogy a ferencvárosi Duna-part beépítése milyen ütemben és milyen piaci mutatók mellett zajlik most és a következő néhány évben ? emlékeztet az Eston International szakértője.