A King Sturge “Európai ingatlanpiaci mutatók” tanulmánya

Megjelent a King Sturge legújabb negyedéves ’Európai ingatlanpiaci mutatók’ publikációja.

Elemezve a gazdasági folyamatok és változások hatásait a prémium bérleti díjakra és hozamokra az alábbiakat emelhetjük ki:

•    Európa egyenetlen gazdasági fellendülése folytatódik, és az euro válság kockázata is fenáll;
•    A bérlői piacok stabilizálódtak, a bérleti díjak növekednek – Londonnal és Párizzsal az élen;
•    A befektetői hangulat javult, ugyanakkor a befektetők továbbra is óvatosak. A prémium hozamok további csökkenésének valószínűsége alacsony.

Az elemzésből kiderül, hogy Európa szerte a legtöbb bérlői piac stabilizálódik, London és Párizs továbbra is vezeti a listát bérleti díjak növekedését tekintve. Az irodaszektorban történt a legjelentősebb változás: a premium bérleti díjak stabilizálódtak vagy emelkedtek az utolsó negyedév során.

A rendelkezésre álló kínálat csökken bizonyos piacokon az elmúlt két évben, érintve minden szektort, a spekulatív alapon megvalósult építkezések moratóriumának következtében. Londonban, Párizsban illetve Moszkvában például növekvő hiányt tapasztalanak a premium kategóriás irodaállomány vonatkozásában. Az ilyen és hasonló helyzet lehetőséget kínál a tulajdonosoknak meglévő irodaállományuk újrahasznosításra és a felújításra, amellyel egy-két évvel később visszatérhetnek a piacra.
A befektetői aktivitás jelentősen megnőtt 2010 negyedik negyedévének végére. 2008 harmadik negyedéve óta nem volt ilyen magas a tanzakciók száma. A befektetők azonban  továbbra is óvatosak,  inkább az erős bérlői háttérrel és hosszú távú bérlettel rendelkező, prémium ingatlanokra fókuszálnak. Ennek köszönhetően a prémium hozamok számmottevően zsugorodtak minden inatlan szektorban 2010 során, habár Európa java részén mostanra stabilizálódtak.

Alexander Colpaert, a King Sturge európai vezető emzője, aki egyben a beszámoló szerzője is, visszatekintve 2010-re a következőt nyilatkozta:  
“Összehasonlítva az egy évvel ezelőtti adatokkal, a moszkvai bérleti díj növekedés messze a legerősebb Európában a 2010 negyedik negyedévében. Ezt követi London, Párizs és Stockholm. Moszkvában a prémium iroda bérleti díjak több mint 40%-al, a kiskereskedelmi bérleti díjak 11%-al, míg a logisztikai és ipari bérleti díjak 9%-al emelkedtek az előző év azonos időszakához viszonyítva.”

“Dublinban és Szófiában regisztrálták a leggyengébben teljesítő bérleti piacot. A dublini  bérlői piacra súlyos hatással volt a gazdasági válság. 2010 negyedik negyedévéig a prémium irodabérleti díjak csaknem 19%-kal csökkentek, a prémium kiskereskedelmi díjak 28%-kal, míg a logisztikai/ipari bérleti díjak 19%-kal estek.”

“A befektetési aktivitás 2010 végén emelkedett meghatározó mértékben. Az RCA  (Real Capital Analytics) előzetes felmérései alapján az emelkedés 24% volt. A 15 legnagyobb európai piac (méretét tekintve) közül csupán négy jelentett visszaesést a 2009-es eredményekhez képest. Svédország kiugró aktivitásbeli változást könyvelhet el, 240%-kal emelkedett a tranzakciók száma! Mindemellett,  2010 lényegesen alulmulja 2007-es esztendőt Európa szerte, a legtöbb piacon 60-80%-os a visszaesés volt tapasztalható.

A jövőre nézve Alex Colpaert a következőt jósolja:
“Az iroda és ipari/logisztikai szektorban beszélhetünk pozitív hangulatváltásról, hiszen a piacok alapjaiban fejlődnek. A kiskereskedelmi szektor ugyanakkor ennél vegyesebb képet mutat. Összességében, a fogyasztói kiadásokat a növekvő munkanélküliség és a kormányzat megszorító intézkedései befolyásolják. A legfontosabb kiskereskedelmi központok, mint London, Párizs és Milánó továbbra is jól teljesítenek bár még ezeken a helyeken sem számottevő a növekedés.”

“A bérlői keresletnek tartania kellene a lépést a gazdasági fellendüléssel, még ha lassab ütemben is.”

“A prémiuim iroda- és kiskereskedelmi hozamok a legtöbb nyugat-európai piacon elérték a mélypontjukat és a várakozások szerint továbbra is meglehetősen stabilak maradnak rövid távon. Egyes közép-kelet európai piacokon azonban még számíthatunk némi hozamcsökkenésre, amennyiben a piacokon észlelhető kockázatok tovább csökkennek.”

“A magyarországi helyzet hasonló dinamikájú, mint az európai” – fűzte hozzá Remi Couture, a cég magyarországi vezető elemzője. “A bérleti díjak stabilizálódtak, s mivel a spekulatív alapon történő építkezés megszűnt, valamint a gazdasági fejlődés egyes szegmensei szintén támogatják a bérlőket, a piaci fundamentumok lassan megerősödnek mind az iroda mind az ipari/logisztikai szektorban.
Érdemes kitérni a logisztikai piac versenyképességére. Budapesten vannak a legalacsonyabb prémium bérleti díjak az összes elmzett város közül. A kiskereskedelmi piac még mindig nehézségekkel küzd az alacsony fogyaszás és a magas munkanélküliség miatt.  Ami igazán megkülönböteti Magyarországot a többi piactól az a befektetői piac. A piac illikvid maradt. A struktúrális reformok részleteinek februári bejelentése meghatározó jelentőségű lesz abban, hogy eloszoljanak a kételyek Magyarországgal kapcsolatban.”