6 százalék – Kevés vagy sok?

Csökkenő hozamok… A közelmúltban rengetegszer hallottuk már ezt ingatlanpiaci szereplőktől. De vajon mennyire egyedülálló ez a csökkenés a régióban, s mire számíthatunk a közeljövőben. Valóban…

Míg 2004-ben még 8 százalék körüli hozamok voltak a jellemzőek a budapesti A-kategóriás irodapiacon, addig ez év elején a HGA Capital portfólió-vásárlása, azaz az Infopark és két Andrássy úti épület megvásárlása már 7 százalék alatti hozam mellett realizálódott. 2005-re az átlagos hozamszint valamivel 7.1 százalék körül alakult, bár a hozamok jelentős szórást mutatnak épületenként.

Mivel a bérleti díjak csak enyhén emelkedtek az elmúlt évben, ezért alapvetően az ingatlanárak (irodaházak, kereskedelmi ingatlanok, ipari ingatlanok) emelkedése okozza a hozamcsökkenést. Az irodapiacon pedig elsősorban a minőségi épületek hiánya az, ami a hozamok folyamatos csökkenését okozza.

A legtöbb piaci szereplő szerint az idén mindenképpen tovább csökkennek majd a hozamok. Általános vélekedés, hogy a hozamok több esetben megközelítik majd a 6 százalékos szintet, ám nem túl valószínű, hogy jellemzően áttörjük ezt a határt ebben az évben. Az Eston International elemzői 2006-os várakozásaikban 6.2 százalékos hozamszintet prognosztizálnak, ez kb. ugyanolyan mértékű hozamesést jelent mint a tavalyi évben.

Nem tekinthetjük azonban egészségtelen folyamatnak a budapesti hozamesést. Jelenleg ugyanis a befektetők kamatköltség 4-4.5 százalék között mozog, azaz a közelgő 6 százalékos hozam esetén is 1.5 százalékos réssel számolhatnak a fejlesztők. A hozamszint csökkenése akkor kérdőjelezhető meg, ha a magyar gazdaságtól független tényezők miatt szignifikáns kamatemelési ciklus indul el a világgazdaságban. Ebben az esetben valószínűleg nem tarthatóak az alacsony, 6 százalék körüli hozamok.

A régióban mind Varsóban, mind Prágában valamivel alacsonyabbak a hozamok a budapestinél. Ez a kevés különbség azonban pont elég ahhoz, hogy előreláthatóan Prágában és Varsóban még 2006-ban 6 százaléknál alacsonyabb hozamokkal számolhatnak a befektetők. A hozamszint trendjét tekintve ugyanis ugyanaz a folyamat zajlik le mindhárom országban, azaz dinamikus és stabil esést tapasztalhattunk az elmúlt években.

Érdemes azonban a – régióhoz nem szervesen kapcsolódó – román piacot is megvizsgálni. Bukaresten ugyanis a hozamok jóval radikálisabban csökkennek. 2005-ben a bukaresti A-kategóriás irodaházak hozamai már nyolcassal kezdődtek, pedig 2004-ben még Budapesten is ehhez közeli szintek voltak a jellemzőek. A bukaresti hozamesést elsődlegesen a minőségi irodaépületek hiánya okozza, azaz egyelőre az erős kereslet felhajtja az árakat a kiforratlan piacon. Mindenesetre erősen kétséges, hogy ez a radikális hozamcsökkenés akár közép távon fenntartható folyamat, hiszen a kínálat – nem éppen valószínűtlen – szignifikáns bővülésével könnyen mérséklődhetnek majd az árak is.

A budapesti hozamcsökkenés felfogható a nyugat-európai piacokhoz való konvergencia-folyamatként. Kérdés azonban, hogy mely európai városokat érdemes összevetni a magyar fővárossal. Nem tűnik túl relevánsnak ugyanis Londont vagy Párizst venni benchmark-nak, hiszen a bérleti díjak nagyságrendekkel magasabbak mint Budapesten. Míg a pesti belvárosban havonta 14-16 eurót kell fizetni négyzetméterenként egy A-kategóriájú irodaházban, addig a londoni West Enden a 100-120 eurós bérleti díj számít átlagosnak.

Ezzel szemben a nagyobb francia városokban (Lille, Lyon, Marseilles, Bordeaux) 2005-ben már a budapestinél magasabb – 7.5-8 százalékos – hozamokat regisztráltak, holott ezek a piacok jóval hosszabb múltra tekintenek vissza mint a budapesti, ahol az elmúlt 15 évben alakult ki az irodapiac. Ezekben a városokban a bérleti díjak is hasonlóan alakulnak mint a magyar Pesten, Marseillesben kb. 13-14 eurót kell fizetni négyzetméterenként. Ezeket a másodlagos (francia, német, olasz,stb.) piacokat Budapest részben már túlhaladta, vagy túl fogja haladni. Éppen ezért nem tűnnek reálisnak azok a vélekedések, miszerint Budapestet nem a nyugati fővárosokhoz, hanem a fent említett másodlagos piacokhoz kell hasonlítani.

A nyugat-európai fővárosok közül érdemes kiemelni Bécset, mely több szempontból is hasonlóságokat mutat Budapesttel, s az optimális nyugati benchmarkot jelenti a magyar fővárosnak. A bécsi és a budapesti hozamszint között azonban még jelentős a különbség, hiszen az osztrák fővárosban a tavalyi évben 4.75 százalék volt a jellemző yield.

Ugyanakkor az egyik legkevésbé fejlett régi uniós fővárosban, Lisszabonban 2005-ben már gyakorlatilag nem voltak alacsonyabbak az irodapiaci hozamok, mint Budapesten, s a hazai folyamatokat nézve 2006-ra akár fél százalékkal is alacsonyabb hozamszint alakulhat ki.

Az ingatlanpiaci hozamot a nettó bérleti díj éves bevételének és az ingatlan piaci értékének hányadosaként számoljuk ki. Az ingatlan ?piaci” értékét azonban – a kötvényekkel és a részvényekkel ellentétben – értékbecslők határozzák meg. Az értékbecslések alapján “simított” érték alakul ki, és ennek részbeni következménye az alacsony, vagy éppen negatív korreláció a kötvény és részvényhozamokkal. Mindezen felül az ingatlanok hozamának jelentős része folyó bevételben realizálódik.

Ha tehát csökkenő hozamokról beszélünk, akkor – értelemszerűen – vagy a bérleti díjak csökkennek, vagy az ingatlan piaci értéke emelkedik. Kiegyensúlyozott piacon egyértelműen az ingatlan értéke emelkedik, a bérleti díjak általában stabilabbak.

A fejlettebb piaci tapasztalatok alapján elmondható, hogy az ingatlanbefektetési hozamok tényleges változékonysága valamivel alacsonyabb, mint a részvények esetében. A hozamok változékonysága azonban általában az állampapírokét meghaladja. Emellett érdekes jellemzője az ingatlanpiacnak, hogy mind a negatív hozamú évek száma historikusan jóval kevesebb, mind a negatív hozamok mértéke mérsékeltebb volt mint a részvények és a kötvények esetében.