Hatalmas buktató is jöhet az adásvételi után

Mi a helyzet akkor, ha már aláírtuk a papírokat, kifizettük a lakás árát, de a Földhivatal még nem jegyezte be a tulajdonjogunkat, mert kérelmünk előtt megterhelték az ingatlant? 

Az ingatlanvásárlás jelentős, több kockázati tényezővel rendelkező jogügylet, amelynek lebonyolítása során különös figyelemmel kell eljárnia a vevőnek. Az köztudomású, hogy azt, hogy ténylegesen az eladó-e az ingatlan tulajdonosa, illetve azon egyéb teher szerepel-e, az ingatlanról készült, elektronikus úton is bárki számára elérhető tulajdoni lap alapján kell ellenőrizni. Ez közhitelesen tanúsítja az ingatlanon fennálló jogokat és kötelezettségeket, éppen ezért az adásvételi szerződés megkötését megelőzően friss, lehetőleg a szerződés aláírásának napján kelt tulajdoni lapon kell ellenőrizni ezeket az adatokat.

Előfordulhat ugyanakkor, hogy az adásvételi szerződés megkötése, aláírása illetve a vételár megfizetése után jegyeznek be valamilyen terhet, de még az előtt, hogy a földhivatal bejegyezte volna a vevő tulajdonjogát. Ezzel a függő helyzettel foglalkozott a Kúria több határozatában is.

Az ingatlan-nyilvántartás alapvető elve, hogy a kérelmeket beérkezésük sorrendjében kell elbírálni. Abban az esetben tehát, ha egy jelzálogjog vagy végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem korábban érkezik be a földhivatalba, mint a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem, akkor a földhivatal nem tehet mást, mint a terhet bejegyzi, majd ezt követően a tulajdonosváltozást tünteti fel (természetesen, ha nem elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be). Ennek eredményeként tehát alapesetben a vevő egy megterhelt ingatlannak válik a tulajdonosává.

A Kúria döntései azonban egyértelműen kirajzolják azt, hogy a bíróságok nem kívánják ezt, a vétlen vevőre nézve egyértelműen hátrányos helyzetet fenntartani – a bírósági döntések szerint ezekben az esetekben is az adásvételi szerződés megkötését követően keletkezett, de az új tulajdonos bejegyzését megelőzően a tulajdoni lapra bejegyzett terhet törölni kell.

Ennek azonban természetesen feltétele az, hogy a vevő jóhiszeműen járt el, ellenérték fejében, és a közhiteles nyilvántartásban bízva vásárolta meg az ingatlant. Ezt a vevőnek kell bizonyítania, de amennyiben minden feltétel fennáll, a vevő tehermentes tulajdonjogot fog szerezni.

Ugyanakkor a teher törlését az ingatlan tulajdoni lapjáról csak egy utólagos peres eljárás során lehet kérni a bíróságtól, ez költségben és időben is jelentős ráfordítással jár, így mindenképpen körültekintően kell eljárni a jogügylet lebonyolítása során. Fontos tehát megjegyeznünk, hogy az ingatlan megvásárlása nem zárul le a szerződés aláírásával és a vételár megfizetésével, azt mielőbb át is kell vezetni az ingatlan-nyilvántartásban.

Szerzőnk Dr. Molnár Gergő Zsolt ügyvéd, a Jogadó Blog szakértője

Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu