Az ikerház mindig tud meglepetéseket okozni!

Ikerház= dupla jogi gond? Igenis meg nem is. Az biztos, hogy sok apró dologra kell figyelni, ezeket foglaljuk most össze, nehogy joghátrány érje Önt.

Az illetéktörvény közismert rendelkezése  a lakóház – esetünkben az ikerház – építésére alkalmas telektulajdon megszerzésével kapcsolatosan a feltételhez kötött illetékmentesség. Ha az építtető vállalja a telek négy éven belül lakóházzal történő beépítését, az adóhatóság a vagyonszerzés után megállapítja ugyan illetéket, de a megfizetés tekintetében felfüggeszti a határozat végrehajtását.

Amennyiben a határidő leteltével az építésügyi hatóság igazolja, hogy a vagyonszerző nevére jogerős használatbavételi engedélyt adott ki, a korábban kiszabott illeték törlésre kerül. Az ikerházak esetében a fenti egyszerű képlet kissé bonyolódik – az élet és a jog már csak ilyen –, amennyiben a törvény által biztosított időtartam alatt a tulajdonos a megkezdett építkezés befejezése előtt eladja az egyik ikerlakást (hangsúlyozottan csak az egyiket, a másik tekintetében folytatja az építkezést), azaz a telek tulajdoni hányadának egy részét és az azon álló megkezdett felépítményt.

Mi lesz az eladó felfüggesztett illetékének sorsa? A vevő, mint újabb vagyonszerző is illetékmentesen tudja megszerezni az ikerlakást, ha ő fejezi be az ikerlakásának felépítését?

A bírói gyakorlat szerint az ingatlan tulajdoni hányadainak a vagyonszerzést követő értékesítése jelentőséggel bír abban az esetben, ha az illetékmentesség feltételeként meghatározott beépítés nem, vagy nem a vagyonszerző részéről következik be az értékesített részeket illetően. Ez a köznyelvre lefordítva annyit jelent, hogy a korábbi vagyonszerző (az eladó) kizárólag a tulajdonában maradt ingatlanrész beépítését tudja majd igazolni a nevére kiállított használatbavételi engedéllyel, míg az eladott ingatlanrész vonatkozásában más nevére lesz kiállítva az engedély, ezért az eladó tekintetében beépített ingatlannak csak az az ingatlanrész minősül, amelynek beépítését a vagyonszerző a nevére szóló használatbavételi engedéllyel tudja igazolni.

Mivel az eladó csak a tulajdonában maradó tulajdoni hányad vonatkozásában teljesítette a beépítés feltételeit, így csak erre a tulajdoni hányadra vonatkozólag mentesülhet az illeték megfizetése alól. (Legfelsőbb Bíróság Kfv.I.39.131/2010/5.) Tehát az eladó a felfüggesztett illeték arányos részét utólag, a késedelmi pótlékokkal együtt köteles lesz megfizetni. Amennyiben a vevő négy éven belül a megvásárolt ikerlakásra megszerzi a használatbavételi engedélyt, akkor valamennyi törvényi feltételt teljesíti, tehát az általa megvásárolt tulajdoni hányad után a vevőt teljes illetékmentesség illeti meg.

Nincs relevanciája a vevő szempontjából annak, hogy a vagyonszerző négy éven belül eladott egy bizonyos ingatlanhányadot neki, mert a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak a – vagyonszerző vagyonszerzését követően, a szerződése illetékkiszabásra történő bemutatásától számított négy éven belüli – tulajdonviszonyaival kapcsolatosan korlátozó feltételt a törvény hivatkozott rendelkezése nem tartalmaz. (Legfelsőbb Bíróság Kfv.V.39.114/2010/9., Kfv.I.35.081/2011/9.)

Hogy a vevőt az illetékmentesség valóban megillesse, szükséges, hogy a vásárlása után az építésügyi hatóságnál építtetőként regisztráltassa magát vagy – engedélyköteles építkezés esetében – az építési engedélyt a nevére módosíttassa.

És akkor még egy csavar a végére. Az illetéktörvény lakásként definiálja [Itv. 102. § (1) f. pontja], ha már állnak a falak és a tetőszerkezet (ez a szerkezetkész ingatlan tehát már nem minősül lakóház  építésére alkalmas telektulajdonnak), így a példánkban szereplő ikerlakást már szerkezetkészen vásárolja meg a vevő. Nos, ez esetben a vevő a vagyonszerzése után teljes illetéket fog fizetni, annak ellenére, hogy építtetőként ő fogja befejezni az építkezést és a nevére fogják kiadni a használatbavételi engedélyt.

Szerzőnk Dr. Kesseő-Balogh Péter ügyvéd, a Jogadó Blog szakértője

Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu