A tulajdonjog szent, előbb a vételár kell, aztán a lemondás

Az ingatlan adásvételek megkötése során gyakorta felmerül az igény, hogy az eladó már a szerződés megkötésekor, külön okiratban járuljon hozzá a vevői tulajdonjog bejegyzéséhez, és ezt tegye ügyvédi letétbe. A bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése bevett módszer az ügylet biztonságos és kényelmes lefolytatására. Az érthetőség kedvéért azonban tisztázzuk, hogy milyen szabályok vonatkoznak az ügyvédi letétre.

Az ügyvédi letét legfontosabb szabályait az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény és a Magyar Ügyvédi Kamarának a letét- és pénzkezelés, valamint a letétnyilvántartás részletes szabályairól szóló 1/2014. (XI. 03.) MÜK szabályzata tartalmazza.

Mi lehet az ügyvédi letét tárgya? Lehet pénz, pénzhelyettesítő eszköz, értékpapír vagy értékkel bíró egyéb vagyontárgy, ha annak van forgalmi értéke és hatósági engedély nélkül birtokban tartható. Ugyanakkor nem lehet a letét tárgya például élő állat, romlandó, vagy csak engedéllyel birtokolható ingóság (például: egy lőfegyver).

Milyen célt szolgál az ügyvédi letét? Szerepe elsősorban az, hogy elősegítse a szerződéses kötelezettségek teljesítését. Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése során alapvetően két oldalról tudjuk megközelíteni a biztosítandó érdekeket.

Az eladói oldalon az ingatlan tulajdonjogának az ügylet sikerességétől függő átengedése, illetve a vételár megfelelő időben történő teljesítése merül fel, míg a vevői oldalon az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzése és a megfelelő időpontban történő birtokbavétel említhető.

A vevő is igazolhatja teljesítőképességét azzal, hogy a vételárat előre ügyvédi letétbe utalja, az eladó pedig ennek tudatában nyugodtan teljesítheti például tehermentesítési kötelezettségeit, amelynek igazolását követően megkaphatja a letett vételárat.

Ha nem azonnali fizetés történik, hanem a vételár teljesítésére több részletben kerül sor, az ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges bejegyzési engedélyt az eladó az adásvételi szerződésben még nem adja meg, hanem külön okiratba foglalva ügyvédi letétbe helyezi, azzal, hogy azt a letétkezelő csak a hátralékos vételárrészlet(ek) maradéktalan teljesítésének igazolását követően jogosult, illetve köteles kiadni a letétből, és benyújtani azt az illetékes ingatlanügyi hatósághoz.

Az eladónak ekkor tehát nem kell még egy alkalommal a tulajdonjog bejegyzésének engedélyezéséről külön nyilatkoznia, hanem újabb találkozó nélkül, a vételár megfizetésének hitelt érdemlő igazolása után az ügyvéd köteles ezt a letétből a földhivatalhoz benyújtani.

Más szempontból a vevő számára is megnyugtató a letétbe vett okirat, hiszen így biztos lehet abban, hogy a vételár teljesítése után nem kell külön pert indítani a tulajdonjogának bejegyzéséhez nélkülözhetetlen okirat pótlása érdekében még akkor sem, ha az eladó később már nem működik együtt avagy csak egyszerűen már nem található meg.

Összességében tehát a bejegyzési engedély előzetes letétbe helyezése biztosítja egyfelől azt, hogy az eladó csak a vételár kifizetése után engedi át a tulajdonjogát, másfelől a vevő számára is biztosítékot jelent a tulajdonjog bejegyzésére tekintettel, ha a vételárat megfelelően megfizette.

Szerzőnk dr. Zalavári György ügyvéd, a Jogado Blog szakértője

Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu