Mitől drágább vagy olcsóbb két, nagyon hasonló otthon!?

Nagyon befolyásolja egy otthon árát az elrendezés, a berendezés variálhatósága, a benapozottság, valamint az épületen belüli elhelyezkedés. A Takarék Index elemzőinek friss vizsgálata szerint ezek a szempontok hatottak a fejlesztések trendjére az elmúlt években a fővárosi lakásépítéseknél: csökkent az adott szobaszám melletti lakásméret, a magasabban található lakásokat drágábban lehetett eladni, az erkély vagy terasz pedig szinte már elengedhetetlen része egy új ingatlannak.

Az elmúlt évek lakásár-növekedésének eredménye, hogy a vásárlók érzékenyebbé váltak a minőségre és az élhetőségre – egy otthon árát ez nagyon meghatározza. Mindez megmutatkozik az újlakáskínálatban is, a fejlesztők ugyanis követik a vásárlói elvárások változásait. A lakások minőségét nehéz számszerűsíteni, de vannak olyan ismert és kevésbé ismert szempontok, amelyek akár jelentős mértékben tudják befolyásolni egy ingatlan értékét. Elsősorban a lakókörnyezet határozza meg az értéket, a lokációból nagyon sok, az élhetőséget befolyásoló tényező vezethető le. Nemzetközi kutatások alapján a vevők az ár, valamint a külső környezet mellett a lakás, illetve a szobák méretét, benapozottságát és elrendezését vizsgálják.

Nő az átlagár, csökken az átlagméret

Az elmúlt években jelentős mértékeben nőtt az új lakások ára. A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint, míg 2016 elején még valamivel több mint 39 millió forint körül mozgott a szabad lakások átlagos árszintje a fővárosban, addig 2019 végén szabad lakást átlagosan már csak 68,8 millió forintért lehetett találni.

Leendő otthonuk kiválasztása során a vásárlók többnyire nem négyzetméretben gondolkodnak, hanem meghatározott szobaszámra van szükségük, például legyen gyermekszoba, szülői háló és nappali. Tendencia, hogy a drágulás miatt, a vásárlás költségeinek csökkentése érdekében a vevők lemondanak egy-egy fél szobáról, és egy 3 szobás ingatlan helyett megelégszenek az 1+2 félszobás vagy 2+1 félszobás otthonokkal. A Takarék Index elemzőinek vizsgálata megmutatta, hogy a fejlesztők – követve a vevők igényeit – az elmúlt években jellemzően csökkentették a lakások átlagterületét, és ugyanazt a funkcióbeosztást kisebb alapterületen építették meg 2019 végén, mint 2016 elején.

Az elemzés szerint a fél szobákat is egy szobának véve, a kétszobás lakások átlagosan 47 négyzetméter helyett már csak 46 négyzetméteresek voltak, a háromszobás otthonok nagysága 70-ről 67 négyzetméterre csökkent, a négyszobásoké 97 négyzetméterről 93-ra, az ötszobás ingatlanoké pedig 119 négyzetméterről 115-re. Kivételt egyedül az egy lakószobával rendelkező lakások jelentettek, ahol egy nagyon enyhe növekedés volt tapasztalható az alapterületben.

Magasabb emelet, magasabb ár

A vizsgálatok kimutatták, hogy a társasházi fejlesztéseknél az emelet fontos értékmódosító tényező. A fejlesztők igyekeznek kihasználni az adott terület maximális beépíthetőségét és magasabb házakat építeni. Buda és Pest külső részeinek alacsonyabb beépíthetősége azt eredményezi, hogy ezekben a városrészeken többségében négy- vagy ennél kevesebb emeletes társasházak épülnek. Pest belső kerületeiben 4-10 emeletes társasházak is épültek.

lakás emelet — Az emeletek megoszlása Budapest egyes helyszínein az elmúlt 5 év fejlesztéseinél (Az adott emeleteken található lakásszámok alapján. Forrás: Takarék Index, Budapesti Lakáspiaci Riport)

A magasabb társasházakban a fejlesztők gyakran differenciálják az árakat emeletek alapján. Ez a Takarék Index elemzőinek számítása szerint egy fejlesztésnél akár 10-15 százalékos, négyzetméterenként 70-100 ezer forintos árkülönbséget is jelenthet. A keresleti oldalon kedveltebbek a magasabb emeleteken fekvő lakások – a megbízható felvonó már alapkövetelmény a mai társasházaknál, a legfelső szinteken pedig gyakran különleges kialakítású, nagyobb teraszos, penthouse lakásokat kínálnak a fejlesztők.

emelet ár — Az egyes emeleteken található új lakások átlagos négyzetméterára Pest belső (V.-IX. és XIII.) kerületeiben (Forrás: Budapesti Lakáspiaci Riport, TAKARÉK Index)

Az erkély vagy a terasz szinte már alapelvárás

Az erkélyek, teraszok szintén befolyásolják az élhetőséget. A Takarék Index elemzőinek már egy 2015-ös elemzése is megállapította az erkélyek, teraszok értéknövelő szerepét. Akkor is megfigyelhető volt, hogy a vásárlói igényekre reagálva az újlakásprojekteknél sokkal nagyobb arányban épülnek erkélyes lakások, mint a korábbi évtizedekben felhúzott házaknál. Ez a tendencia az azóta eltelt években tovább erősödött. Míg 2016 elején a még szabad lakást tartalmazó projektekben az otthonok 79 százaléka rendelkezett erkéllyel vagy terasszal, a Budapesti Lakáspiaci Riport 2019 negyedik negyedéves adatai szerint ez az arány már 91 százalékos volt.

A Takarék Index vizsgálata szerint az új lakásokhoz tipikusan 9,2 négyzetméteres erkély vagy terasz tartozik. A legkisebb 0,34, míg a legnagyobb 376 négyzetméteres volt 2019 év végi adatok szerint. A teraszok jellemzően nagyobbak, mint az erkélyek, a különbség akár 30-40 százalék is lehet.

Sok múlik a berendezhetőségen

A lakások méretének csökkentésekor, a szobák alaprajzának megtervezésénél a fejlesztőknek arra is figyelniük kell, hogy a lakás még kényelmesen berendezhető maradjon. Nem mindegy például, hogy mekkora étkezőasztalt lehet elhelyezni a konyhában. Egy kétszobás lakásnál a vizsgálatok szerint elvárás, hogy négy ember le tudjon ülni az asztalhoz. Ezt azonban a konyha alapterületének nagysága mellett alapvetően befolyásolja a falak hosszának aránya is.

Ugyanúgy befolyásolja a berendezhetőséget, és ezzel közvetve a lakás eladhatóságát is például, hogy egy hálószobában hányféleképpen lehet elhelyezni egy dupla ágyat, úgy, hogy maradjon hely a szabad mozgáshoz, és az ágynak csak egyik része érinti a falat. A tervezőknek, fejlesztőknek tehát úgy kell csökkenteniük a lakások alapterületét, hogy közben ne, vagy minél kevésbé sérüljenek a berendezhetőségi szempontok.

A benapozottságra is figyelni kell

Hasonlóan fontos szempont egy lakásvásárlásnál az elegendő természetes fény. Ez ráadásul nem csak vevői elvárás, hanem előírás is. Az építendő lakások esetében legalább egy lakószobának benapozottnak kell lennie. A nagyobb társasházi lakásépítések esetében azonban többnyire nem kivitelezhető, hogy minden lakás minimális benapozottsága biztosított legyen. A jogszabály szerint az előírástól akkor lehet eltérni, ha az élet és egészség védelmével, a biztonságos használhatósággal kapcsolatos érdekeket nem sérti a megoldás, továbbá nem teremt veszélyhelyzetet és a szomszédos önálló rendeltetési egységhez fűződő használati jogokat nem korlátozza.Benapozottnak az a helyiség tekinthető, amely február 15-én legalább 1 órán keresztül napfényt kap, amit szimulációs program segítségével a nap járását és az épület adottságait figyelembe véve számolnak ki. Jellemzően a földszinten vagy az alacsonyabb emeleti szinteken található lakások rendelkeznek rosszabb benapozottsággal, még akkor is, ha déli irányba néznek.